房企融資從“外熱內冷”轉向“外冷內熱”。
2020年3月中下旬以來，隨著境內債券利率不斷下行、審批發行加速，中資房企紛紛轉戰國內發債融資，4月第一週的融資規模超過200億元。
與此同時，中資地產美元債發行降至冰點。中原地產研究中心統計數據顯示，4月第一週，境外發債僅旭輝控股3.82億美元的美元及港元可轉讓定期貸款融資一單。
在寬鬆的資金環境之下，地產信託額度沒有增加，融資成本則出現一定程度下行。
有信託公司業務負責人表示，“近來地產信託融資成本下降不是因為流動性充裕，而是因為市場形勢不好，房地產企業暫緩拿地和併購項目，新的融資需求下降。”
上述人士認為，2020年房企融資成本兩極分化將更加嚴重，優質企業尋求資金越來越便捷。與之相反，也有部分房企越來越難找機構融資。
信託融資成本稍有下降
某央企背景信託公司團隊負責人向信託百佬匯記者表示，雖然目前流動性充裕，但地產信託額度緊張，公司真正放行的地產項目很少。“總體來說，融資利率有所下行，資質較差的房企還是融資困難。”
上述人士坦承，“前來洽談信託融資的中小房企仍不在少數，儘管各家公司融資成本不一，能走公開發行渠道的項目融資成本普遍在12％以上。”
2019年下半年以來，房地產信託已連續多個季度募集規模下滑。用益信託數據顯示，2020年一季度，房地產類信託募集資金1365.2億元，環比下滑20.86％。
用益信託研究員喻智表示，一方面，2019年下半年以來，房地產信託經歷了多輪窗口指導和調控，目前房地產信託額度依舊是監管的“殺手鐧”；另一方面，受2020年一季度新冠疫情衝擊，樓市停擺，房地產開發也全面停下來，除了信託公司無法開展相關業務外，房企的融資需求萎縮。
對於後續，喻智認為，隨著疫情得到控制，房地產行業復工復產形勢好轉和融資需求增加，二季度房地產類信託業務可能會好轉，但仍受制於監管，不大可能會出現暴增情況。從長期來看，房地產類信託的增長關鍵在於轉型，房地產市場具有穩定且龐大的資金需求，但以開發貸為主的房地產業務模式需要轉變。
美元債從井噴到清淡
根據Wind數據，3月房地產境外債發行規模為403億元，環比增長57％，同比下滑9％。整體來看，一季度境外債發行規模依然保持正增長，達到1947億元，同比增長0.5％。
中信建投證券固收團隊將2020年地產美元債發行氛圍三個階段：1月疫情之前的爆發期；2月疫情爆發之後的真空期；3月全球流動性緊張的共振期。
第一階段：密集發債，成本下移。今年1月以來地產美元債井噴，當月發行量達到172.1億美元，創歷史單月發行新高，相較去年同期107.7億美元大幅增加59.8％。在供需兩旺的背景下，房企普遍拉長期限，且發行票面利率較2019年均有不同程度下降。
第二階段：疫情爆發，發行真空。進入2月以來，我國疫情進入爆發期，企業延遲復工，大部分城市交通嚴格管控，整體經濟活動處於停擺階段。2月地產美元債發行量驟降，僅為39.94億美元，同比下滑61.7％。在銷售真空且融資政策仍從嚴的背景下，部分房企選擇發行364天短期美元債進行週轉，融資成本面臨分化。
第三階段：全球共振，估值調整。3月之後，全球疫情爆發，美股數次熔斷，全球主流股票指數跌幅均在20％以上，傳統避險資產黃金、美國中長期國債等也未能倖免，全球流動性緊張加劇。投資者加大售出信用債的力度，低流動性的高收益債券被恐慌拋售，3月以來，中資高收益美元債價格“斷崖式”下跌。
如今，房地產企業的融資主戰場已從海外切回國內。
2020年3月中下旬以來，隨著境內債券利率不斷下行、審批發行加速，多家房企紛紛轉道境內發債，其中4月第一週的融資規模超過200億元。
與此同時，中資地產美元債規模降至冰點。中原地產研究中心統計數據顯示，4月第一週，境外發債僅4月3日旭輝控股3.82億美元的美元及港元可轉讓定期貸款融資一單。
融資成本重回2016？
隨著流動性的一鬆再松，房企發債利率也進入下行通道，甚至創下新低。
信託百佬匯記者梳理房企近期發債數據發現，世茂房地產5年期品種利率3.23％；；華潤置地8億元3年期票據利率2.65％；招商蛇口10億元超短融利率2.2％……
光大證券發佈研究報告指出，預計2020年優質龍頭房企融資成本有望得到進一步優化。“3月居民部門信貸明顯改善，按揭投放基本回歸正常水平，首套房貸利率隨LPR環比降5BP，需求側資金面壓力逐步緩解，預計後續購房需求將回歸正常釋放節奏。Q1發債3772億元，為2015年來同期最高水平。一方面來自於全球寬鬆的大環境，另一方面是從‘防風險’角度出發，為行業供給側提供政策支持，平衡疫情對於需求側資金鍊的短期衝擊。3月中旬至今，境內房地產信用利差有所回升，但中高評級整體處於歷史低位，與低評級分化明顯。”
華泰證券在4月6日發佈的報告中指出，目前優質房企融資環境可以比肩2015-2016年，融資集中度提升趨勢強化，優質房企在發債規模、發債成本以及發債期限等方面更佔優勢。
然而，成本優化不是每個房企都能享受的紅利。
某中型信託公司業務負責人稱，2020年房企融資成本兩極分化將更加嚴重，優質企業尋求資金越來越便捷。與之相反，也有部分房企越來越難找機構融資。
一位區域型地產公司內部員工表示，中小房企在融資、拿地、銷售等各個環節均不具備優勢。地方地產政策雖有所鬆動，但公司貸款融資成本仍在高位，且預計長期無法改變。
本文源自信託百佬匯
