乐居财经讯李礼 4月16日，中泰证券发布保利地产（600048.SH）研报。
投资要点
事件：4 月 15 日，
发布 2019 年年报，公司全年实现营业收入 2359.81 亿，同比+21.29%；归母净利润 279.59 亿，同比+47.90%；基本 EPS2.35 元/股；拟每 10 股派发现金红利 8.20 元（含税）。
收入利润大幅增长，财务健康，资金优势明显
1）业绩高增：得益于房地产项目结转加快，总营收同比+21.29%，归母净利润同比+47.90%；2）盈利能力增强：由于房地产业务结转毛利率提升 2.69pct 至 35.38%，公司整体毛利率提升 2.48pct 至 34.97%，同时，随着高利润合作项目增多并陆续进入项目结转期，报告期内公司实现投资收益 37.02 亿，同比+37.62%，带动净利润率提升 2.47pct 至 15.91%；3）资产负债结构优化：报告期末，公司资产负债率 77.79%，较年初降低 0.18pct，净负债率 56.91%，同比大幅降低 23.64pct，位于业内较低水平；4）融资优势明显：截至报告期末账面有息负债 2700.49 亿，有息负债综合成本仅约 4.95%，同比降低 0.08pct，报告期内公司发行 15 亿元中期票据与 5 亿美元债，发行利率均为同期同类产品最低；5）资金充足无压力：公司账面资金近 1400 亿，为短期借款及一年内到期债务的 2.1 倍，无偿债压力。
销售增长稳健、质量高，城市深耕效果显著
1）销售保持增长：在行业增速放缓的背景下，公司 2019 年实现签约销售金额 4618.48 亿，同比+14.09%，市场占有率提升至 2.89%；签约面积 3123.12 万方，同比+12.91%；2）销售质量高：报告期内实现销售回笼超 4300 亿，回笼率高达 93%，同比提升 5pct；3）城市深耕效果显著：报告期内，公司聚焦的 38 个核心城市销售贡献达到 77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规模；单城签约过百亿城市 13 个，合计销售金额达 2500 亿，销售贡献占 54%；在全国 11 个城市中销售金额排名第一，25 个城市进入前三，市场地位稳步提升。
资源储备充足，坚持城市深耕，拿地方式多元化
1）可售货值充足：截至 2019 年末，公司拥有在建面积 13158 万方、待开发面积 8112 万方，可推资源丰厚；2）拿地权益比提升，坚持城市深耕战略：报告期内，公司拓展项目 127 个，新增容积率面积 2680 万方，拓展成本 1555 亿，拓展金额权益比例提升至 71%，此外 38 个核心城市拓展金额占比达 79%；3）多元化拓展能力强：除了公开市场招拍挂方式以外，公司还通过旧城改造、产业拓展、兼并收购等灵活的拓展方式低成本获取项目资源，持续优化资源储备。
保利物业顺利上市，多元业务加速成型
1）保利物业实力雄厚：报告期内，保利物业于香港联交所主板上市，截至报告期末，保利物业在管面积达 2.87 亿平，合同面积 4.98 亿平，报告期内实现营业收入 59.67 亿，同比增长 41.1%，净利润 5.03 亿，同比增长 49.7%，据中指院数据，保利物业在 2019 年中国物业服务百强企业中排名第四；2）不动产生态继续完善：合富中国继续推进整合工作，销售代理业务覆盖全国 200多个城市，代理项目近 2000 个；商业管理板块管理面积达 268 万平，其中购物管理中心管理面积 153 万平，酒店管理面积达 94 万平，以轻资产模式实现品牌及管理输出；不动产金融方面，公司在管基金管理规模 1200 亿，其中信保基金多次被评为“中国房地产 基金十强”。
投资建议：公司是 A 股地产龙头之一，在融资、经营管控方面优势明显。我们看好公司充分调动优质资源配合央企优势背景，在完善的管控与优化的激励机制下，全年销售业绩再创佳绩。预计公司 2020-2022 年 EPS 为 2.93、3.59、4.18 元，对应当前股价的 PE 分别为 5.22、4.26、3.66x，维持“买入”评级。
风险提示：新冠疫情影响项目施工不及预期；公司销售回款不达预期。
