乐居财经讯 李礼 4月16日，平安证券发布保利地产研报。
投资要点
事项：
保利公布2019年年报，全年实现营收2359.3亿元，同比增长21.3%，归母净利润279.6亿元，同比增长47.9%，对应EPS2.35元，略高于业绩快报。公司拟每股派发现金红利0.82元（含税），当前股价对应股息率5.4%。
平安观点：
多因素带动业绩高速增长。公司 2019 年实现营收 2359.3 亿元，同比增长21.3%；归母净利润 279.6 亿元，同比增长 47.9%。净利润增速高于营收主要因：1）得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升，毛利率同比提升 2.5 个百分点至 35.0%；2）随着合作项目增多并陆续进入结转期，期内实现投资收益 37.0 亿元，同比增长 37.6%；3）信用及资产减值损失同比减少 11.5 亿；4）少数股东损益占比下降 2.2 个百分点。由于期内销售额超过同期结算，期末预收款同比增长 9.7%至 3287.5 亿元，叠加 2020年 14.4%的计划竣工增速，全年业绩仍有望延续增长。
销售延续增长，开工计划同比收缩。公司 2019 年实现销售金额 4618.5亿元，同比增长 14.1%，市占率同比提升 0.2 个百分点至 2.9%；销售面积 3123.1 万平米，同比增长 12.9%；销售均价 14788 元/平米，同比增长1%；其中聚焦的 38 个核心城市销售贡献达 77%，珠三角、长三角签约销售均达千亿。13 个城市单城签约过百亿，合计销售额达 2500 亿元，销售贡献占比 54%，11 个城市中销售金额排名第一，25 个城市排名进入前三，市场地位稳步提升，深耕成效显著。2019 年新开工 4983 万平米，同比增长 13.4%，完成年初计划的 110.7%，2020 年计划新开工 4300 万平米，同比下降 13.7%。期末在建面积 1.3 亿平米，同比增长 26.6%，在建面积增加叠加新开工加持，为 2020 年推出充足货源提供保障。
拿地把握市场节奏，持续优化土储结构。期内新增项目 127 个，新增建面2680 万平米，总成本 1555 亿元，同比分别下降 14%和 19.3%，为同期销售面积（金额）的 85.8%和 33.7%，较 2018 年分别下降 26.8 个和 13.9 个百分点。其中四季度趁土地市场降温机会，公司大幅提升拿地强度，拿地销售面积比升至 143.1%，远高于前三季度的 65.1%。全年平均楼面地价 5802 元/平米，同比下降 6.2%，为同期销售均价的 39.2%，较 2018 年降 3 个百分点。公司主动提高拓展项目权益比例，拓展金额权益比例提升至 71%。期末待开发土储 8112 万平米，可保障未来 2 年左右开发需求，其中 38 个核心城市占比达 58%。
物业分拆上市，不动产生态发展平台加速成型。期内多元业务发展持续推进，保利物业于香港联交所主板上市，期末在管面积达 2.87 亿平，合同面积达 4.98 亿平，实现净利润 5.03 亿元，同比增长49.7%。销售代理平台合富中国持续推进整合工作，商业管理板块管理面积达 268 万平米，不动产金融方面在管基金管理规模近 1200 亿元。
净负债率大幅降低，融资成本仍处低位。期末在手现金 1394.2 亿元，为一年内到期债务 2.1 倍。剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为 46%和 56.9%，较期初提升 3.4 个、下降 23.6 个百分点。公司期内持续优化资金管理，全年累计实现销售回笼 4312 亿元，回笼率同比提升 5 个百分点至 93%。期末有息负债综合融资成本 4.95%，同比下降 0.08 个百分点，处于行业较低水平。
投资建议：由于 2019 年项目结算进度超出此前预期，小幅调整公司盈利预测，预计 2020-2022 年EPS 分别为 2.79 元、3.30（-0.1）元和 3.81 元，当前股价对应 PE 分别为 5.5 倍、4.6 倍和 4.0 倍。公司激励制度不断完善、业绩销售持续高增、物业板块拆分上市提升估值，维持“强烈推荐”评级。
1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期，或疫情得到控制后需求恢复不及预期，将导致公司销售承压，同时疫情影响下开工进一步延期，也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响；2）受疫情影响，若行业需求释放持续低于预期，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险；3）2016 年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率面临下滑风险。
