案情简介：
2019年3月底，刘先生与张先生经友好协商签订《房屋租赁合同》，约定刘先生将自己所有的房屋出租给张先生用于服装经营，租期为8年，租金按年度支付。由于近期受“新冠肺炎”疫情和启动重大突发公共卫生事件一级响应的影响，张先生根据相关部门的要求延期复工，导致停业。随后张先生以书面形式发函，要以“不可抗力”为由，解除上述《房屋租赁合同》，并退还租金等费用。
法律解读：
首先、我国《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条第二款规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”一般来说，不可抗力的范围主要包括自然灾害、政府行为以及社会异常事件等情形。此次“新冠肺炎”疫情是突发性的公共卫生事件，具有不可预见性。疫情的爆发是无法预见的客观情况，疫情蔓延扩散、政府部门决定延长假期、延期复工亦是租赁双方无法避免且不能克服的，故此次疫情应属于不可抗力。张先生在与刘先生在2019年3月底签订《租赁合同》时不可能预见到该疫情的发生，就该疫情的影响张先生无法避免也无法克服，因此，对张先生而言“新冠肺炎”疫情构成我国民事法律规定的不可抗力事件。
其次，我国《合同法》第九十四条第一项规定“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”也就是说“不可抗力”并不必然导致合同的解除，而应视不可抗力的影响程度和给合同当事人造成的困难程度来分别处理，只有当“不可抗力”的发生致使“合同目的完全不能实现”时才能够解除合同。虽然张先生因“新冠肺炎”疫情对合同的履行产生了一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度。就《租赁合同》约定的租期而言本次疫情只是造成《租赁合同》的部分履行不能，疫情结束后《租赁合同》可继续履行，合同目的可以实现，故张先生无权以不可抗力为由要求解除合同。
最后，张先生可援引情势变更或公平原则要求，因“新冠肺炎”疫情延期复工期间，致使《租赁合同》不能履行部分减免租金或者要求将租期予以顺延。若张先生以不可抗力解除合同为由拒不缴纳租金，刘先生有权起诉要求张先生承担相应的违约责任。
律师建议：
目前，受“新冠肺炎”疫情影响致使承租人在短时间内无法正常使用房屋，该现象是因疫情防控需要所致，不可归责于出租方或者承租方。建议当事双方在新冠肺炎疫情发生之后，根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过协商的方式，从源头上减少纠纷产生。
