仲量联行2020年第一季度天津房地产市场回顾
2020年4月17日，天津——“疫情使本已持续承压的天津办公楼市场需求端面临更严峻的市场考验，市场租金小幅波动，全年预期或将进一步下调。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“中小民营企业值得广泛关注，头部企业有望支撑办公楼市场平稳过渡。”零售地产市场受到直接冲击，购物中心客流量骤减，业主减免租金与租户金共克时艰。零售商经营压力攀升，扩张脚步或将放缓。
办公楼市场
疫情使本已持续承压的需求端面临更严峻的市场考验。叠加春节因素，疫情对第三产业造成的冲击也影响了办公楼市场。一季度，全市办公楼市场净吸纳量约为9,574平方米，同比及环比均有大幅下降。2019年宏观经济压力持续影响办公楼市场，而本次疫情所带来的延迟效应更将冲击市场需求增长。各类与租赁活动相关的地产决策均推迟，甚至取消，由于复工的延迟所带来的经济损失极大地抑制了企业搬迁、升级或者扩租的意愿，续租或成为主要甚至唯一选择。由于疫情防控举措的严格实施，一季度市场问询量、看房量、签约量均严重受挫，租赁活动所受负面影响预计将在二季度集中凸显。
本季度暂无新项目交付，新增供应节奏或因疫情短期延误。截至一季度，全市整体办公楼市场存量为371万平方米，较去年新增32.4万平方米。天津办公楼市场近几年处于供应高峰期，虽然疫情对新增供应节奏产生短期延误，但延误周期有望控制在一两个季度以内，预计2020年仍将面临较大的供给压力。
市场租金小幅波动，全年预期或将进一步下调。本季度整体市场平均有效租金为87元/平方米/月，环比小幅下降0.1%，同比下降3.0%；甲级市场平均有效租金为93元/平方米/月，环比下降0.2%，同比下降2.9%。受经济结构调整及市场竞争的影响，近几年市场租金一直呈现平稳下滑的趋势。受疫情影响，更多业主选择对新签及续签租户提供租金优惠以维持出租率稳定，部分国企背景业主对楼内符合条件的中小企业提供一定租金减免政策。从全年租金预期来看，因市场成交疲软带来业主方风险担忧情绪的上升，全年租金预期表现或将进一步下调。
中小民营企业值得广泛关注，头部企业有望支撑办公楼市场平稳过渡。500平米以下的中小企业在天津办公楼租赁成交中的占比超过80%，成为主要需求来源。仲量联行天津及沈阳分公司商业地产部总监吕蔚然表示：“疫情冲击及经济增速放缓对中小企业带来的影响将使市场需求承压加剧。而各行业中的头部企业因较强的抗风险能力及海外市场布局，有望平稳渡过难关，支撑后续办公楼市场平稳发展。”
零售地产市场
疫情冲击零售市场需求。疫情期间居民外出减少，购物需求被抑制，零售项目客流量骤减，品牌销售承压，购物中心采取缩短营业时间甚至暂停营业的临时性措施。随着疫情逐步得到控制，各项目已陆续恢复运营，但儿童教育、休闲娱乐等业态仍处于闭店状态。新开店铺主要集中在春节前，餐饮及服务行业最为活跃，海马体照相馆、西西弗书店分别开设新店。线上品牌积极布局线下实体店，国货彩妆品牌完美日记天津首店入驻南开大悦城。
市场连续三个季度无新增供应。一季度未录得新项目入市，天津零售物业总存量保持在412万平方米。由于市场活动受阻，未见大面积退租的情况，全市整体空置率微涨0.4个百分点至12%，同比上涨2.4个百分点。
本季度租金基本保持平稳。市场停滞导致租金走势平稳本季度天津零售物业首层租金环比微降0.1%，录得351元/平方米/月。疫情期间，零售业主采取减免租金的措施，与租户共同分担疫情成本。
市场竞争环境加剧，未来租金或将增长乏力。受疫情影响，部分零售项目或将延缓开业，但未来一年市场预计仍有超过25万平方米的新增供应。未来项目多为非核心商圈的区域型及社区型项目，天津零售项目的加速下沉将推动周边区域零售市场的快速发展。需求方面，部分品牌退租的情况或在二季度显现，餐饮娱乐类零售商的拓店计划或将有意放缓。 “面对供应压力和零售商谨慎的扩张态度，业主方对于租金增长策略或将转为保守，预计2020年全市整体租金水平增长乏力。” 仲量联行天津分公司零售地产部总监尹伟静 表示，“成熟项目租金调整压力相对较小，而空置率较高的老旧项目将面临较大的租金下调压力。”
