每經記者：黃婉銀 包晶晶 每經編輯：陳夢妤
又一家“海派”房企高調宣佈要將粵港澳大灣區變成“第二總部”。
這次是前不久在港交所遞交了招股書的上坤地產。作為一家高度依賴上海市場的房企，上坤地產近期高調宣佈上坤將把大灣區作為第二總部。
近年來，大灣區品牌房企實力顯赫，很多“海派”房企儘管迫切想進駐但難以紮根，諸多外來房企費盡九牛二虎之力，最終都未能得償所願。
沒有本土化的團隊、沒有相應的操盤經驗，外來房企很難適應廣深的規則。因此，外來房企普遍選擇先切入廣深周邊城市或跟通過本地房企合作開發項目的方式進入大灣區。上坤地產也是通過佛山曲線進入大灣區市場，並且還是一名“遲到者”。2019年8月，上坤才在佛山拿下第一個獨立操盤的項目。
如何理解“第二總部”，上坤並未具體解釋，只是對《每日經濟新聞》記者表示，公司打算進一步將業務滲透到長三角經濟區主要城市，並鞏固在珠三角和中原核心經濟區的業務。
對於大灣區，上坤的目標是，三年內穩定佈局10個以上項目。作為一個“9+2”城市群，大灣區的筐很大，怎麼裝對房企來說就是個技術活了。
“第二總部”是大灣區還是佛山？
上坤地產最早在2018年12月通過入股東莞一個項目試水大灣區市場。8個月後，其真正佈局大灣區，是在佛山丹灶獨立拿下了一宗宅地。總價約3.5億元，摺合樓面價7088元/平方米，創丹灶片區樓面價新高。
佛山是外來房企曲線進入大灣區市場的首選地之一，也是上坤地產目前主攻的城市。公開資料顯示，上坤計劃今年在大灣區獲取3個新項目，2023年穩定佈局10個以上的項目。
上坤地產招股書顯示，其在今年2月通過收購佛山海路置業有限公司49%股權，獲取了佛山、順德兩個項目。這樣算來，上坤今年的大灣區佈局目標已經完成了2/3。
對大灣區的喊話可以視為上坤地產對IPO道路的助攻號角。在招股書中，上坤地產表示，募資所得款項一方面會用於現有物業項目的開發，其中就包括上坤佛山項目，另一方面用於償還有息負債、補充一般營運資金。
大灣區市場是否對上坤地產買賬還尚未可知，其首個獨立操盤的項目預計今年5月才開始預售。
上坤地產創始人、CEO朱靜曾說，上坤走出上海之前，一定要做到上海的前30。因為只要能征服競爭最激烈的上海，那麼去到任何一個城市，都能很快進入前30強，甚至前20強。
要做到一個城市的前30強，必須擁有一定的市場佔有率。而過去，上坤地產一直都側重在上海開發項目，2016年才擴張到其他城市。
“我們高度依賴長三角經濟區的房地產市場，尤其是上海。”上坤地產招股書顯示，截至2020年2月29日，其土地儲備中，應占總建築面積超過70%位於長三角經濟區，且近半數物業項目及應占超過18%的總建築面積位於上海。
具體而言，在上坤持有的43個土地儲備項目中，16個位於上海，6個位於寧波，6個位於蘇州，其餘城市如杭州、上饒、商丘、合肥、東莞等分別只有1～2個項目。
2017年、2018年及2019年，上坤地產的物業銷售收益分別有約100.0%、100.0%及60.8%來自上海的物業項目。2019年上坤地產新確認了蘇州兩個項目的部分收入，拉低了上海區域的佔比。
值得一提的是，上坤地產在杭州、蘇州、合肥三個城市都有項目錄得減值虧損。其解釋稱，減值虧損主要是杭州、蘇州、合肥的限價政策導致預期價變動所致。
合作項目收益待體現
在大灣區市場，除了獨立操盤的丹灶地塊項目，上坤地產其餘三個項目均是合作開發。近年來，房企通過收併購獲取項目、合作開發的比重逐漸增加，房企之間合作開發成為常態。
截至2020年2月底，在上坤地產持有的43個物業項目中，30個由其自己開發，13個由合營企業及聯營公司開發。
從2017年至2019年底，上坤地產對合營企業及聯營公司的投資額與日俱增，分別是4190萬元、1.57億元、2.37億元。但與此同時，在前述報告期內，公司分別錄得應占聯營公司虧損10萬元、400萬元、820萬元。
上坤地產表示，由於持續增加對合營企業及聯營公司的投資以與第三方開發物業項目，以及2017年至2019年內大部分該等項目仍在開發中。
克而瑞研究中心指出，合作項目並表會導致少數股東損益及其佔比提升。相應的，歸母淨利潤和歸母淨利率可能會出現增速放緩或下滑。
2017年、2018年及2019年，上坤地產項目公司的非控股權益分別為2130萬元、9.77億元、16.28億元，分別佔權益總額的3.3%、53.8%及58.9%。
對應期內，上坤地產非控股權益利潤分別為-1.54億元、51.84億元、45.74億元，對應的歸母淨利潤分別為4.997億元、15.46億元、21.95億元，歸母淨利潤增速從209%大幅放緩至42.04%。
對於如何保持盈利的穩定性，上坤地產並未正面回覆，只是表示公司將繼續堅持三五戰略，把握住城市輪動的紅利，實現未來5年的穩定成長。
克而瑞也表示，不少規模房企在項目合作開發中，有部分合作項目非並表。由於非並表的合作項目在利潤表中以權益法進行核算，所以對於這些房企而言，非並表合作項目的增加最終表現為對聯營及合營企業投資收益的增長，相應也會帶來歸母淨利潤提升。
上坤地產目前對聯營及合營企業投資收益還未真正在財報中體現，而隨著上海以外地區的銷售陸續確認，其盈利也出現波動性。
2017年、2018年和2019年，上坤的營收分別為12.01億元、68.47億元以及75.35億元，年複合增長率達150%；毛利分別為3.71億元、35.26億元、30.71億元；毛利率分別為30.9%、51.5%和40.8%。
對此，上坤地產回應《每日經濟新聞》表示，由於開發上海樾山等項目，2018年營收、利潤、毛利率較往績記錄期內其他期間為高，而2019年收入貢獻中涵蓋蘇州等其他非上海項目，毛利率等指標迴歸正常水平。
上坤地產沒有在招股書中披露銷售金額和具體的區域銷售佔比，二從克而瑞的統計看，2019年上坤地產的全口徑銷售額為271.8億元，排名第91位。
每日經濟新聞
