作者：莫老爷莫凡
文章来源：地产公众号“莫老爷”
昨天是一季度的最后一天，中国恒大HK.3333（以下简称恒大）向市场交出了2019年成绩单，并在线上召开了业绩发布会。
在所有行业里，房企的马太效应最为明显，小弟都喜欢模仿老大。所以，理解头部房企的财报，聆听头部房企高管在业绩会上的发言，从头部房企的变化就能预测出2020年绝大部分房企的打法。
下面，我们就来细品一下恒大2019年财报，以及业绩会的精彩内容吧。
PART1 土储，财报最亮眼数据
先来看一些重要的经营数据：
实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；
合约销售面积5846.3万平方米，同比增长11.5%；
核心利润408.2亿元，同比下降48%；
资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；
净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；
现金余额2287.7亿元，同比增长12%。
而整份财报，个人认为最亮眼的数据要数恒大土储。
在做出土地价格增长高于利息增长的判断后，恒大通过抓住中国房地产的黄金20年，储备了非常多的低价土地。
数据显示，2019年恒大总土地储备项目876个，分布于中国237个城市，总规划建筑面积2.93亿平方米，土地储备原值为人民币5273亿元。
房地产是一种以土地为载体的金融生意，土储可以说是房企的生命线，代表着房企的发展空间，正如恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧所比喻：“有面粉才能有面包。”未来房企的规模之争，实际就是土储之争。
过去比土储，主要比两方面，一是从前的积累，二是新增的体量。不过，因为时代变了，未来可能不再是这种逻辑——从前积累的土储不管你花了多少钱，可能过几年它就会增值变为一个合理的价格，但未来长周期下的土储，可能一两年都增值不了多少，一旦把财务成本算上去，就会亏损。
所以未来比土储，国企可能还好，民企的话，除了比从前的积累，还要比获取土储的成本能力。这就又给予了恒大机会，财报显示，2019年，恒大共计购得土地储备153幅，新购土地储备建筑面积6703万平方米，平均成本为2101元/平方米，简直便宜到令同行吐血。其中，一二线城市平均成本为2252元/平方米，三线城市平均成本为1749亿元。
不愁“面粉”，再加上产品力加持就能笑傲市场了。恒大的产品力一句话就能概括：坚持民生地产的战略，主打刚需、性价比高，研发部门比较敏锐，总是能快速迭代出迎合市场变化的新产品。恒大也已经用业绩证明了自己的产品力。
PART2 “三年降债4500亿”
业绩会最亮眼的内容则是，恒大董事局主席许家印宣布的“三年降债4500亿元”计划。
为何恒大现在的负债率会偏高呢？
因为2016年之前，恒大在行业中都是一个追赶者的角色。TOP3房企之中，万科1988年进入房地产，碧桂园1992年进入房地产，恒大直到1997年才成立第一个项目公司。在这个追赶的过程中，公司只有采取“高负债、高增长”的发展策略，才能充分把握中国房地产的黄金二十年，才能在2016年取代万科成为行业规模老大。
从2017年开始，恒大便宣布要由“三高一低”向“三低一高”转变。此次的业绩会则称，从2020年开始，恒大将全面实施“高增长、控规模、降负债”的战略转型，要用最大的决心、最大的力度，一定把负债降下来。
莫老爷对恒大的这个新战略是很有信心的。因为当一家企业的既定目标和战略方向已经确定，这时候考验的就是执行力的水平了，而恒大的执行力是所有房企中最值得推崇的。
行业最早做产品标准化的房企就是恒大，在“黄金时代”冲规模的过程中，恒大形成了非常精细化的运营管理体系，所以恒大对人才最重要的要求之一就是超强的执行力。并且，恒大的企业作风是“精心策划、狠抓落实、办事高效”，这也要求员工必须与公司发展战略一致，站在统一战线，统一步伐去前进。
正是因为有着超强的执行力，恒大才能成为TOP3之中，起步最晚，发展却最快的那一家。2006年恒大只有十几亿销售额，如今却突破了6000亿元大关，十几年间几百倍的扩张速度，堪称奇迹。
2017年和2018年也是恒大降负债的两年，其负债率也的确都呈现大幅下降趋势，这也向我们展示了，恒大“言必行，行必果”的魄力。
接下里，我们就来看看新战略的具体执行操作方法吧：
第一， “高增长”：销售破万亿
“高增长”就是要实现销售高速增长，今年内部目标要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元。
第二，“控规模”：土地储备降至2亿平方米
“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
第三，“降负债”：有息负债下降4500亿
“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。
可能又有人要问了，高增长、控规模，与降负债的逻辑关系是什么？
许家印在业绩会上算了笔账来回答：“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”
其实，从今年上市房企的业绩会来看，“降负债”可以说是所有公司的主基调。因为，“房住不炒”短期内是不会松懈了，在此背景下，想要通过高杠杆实现扩张已经很难走通，唯有高质量增长，才是企业的明智之选。
PART3 新战略成效初现
今年是恒大实施“高增长、控规模、降负债”战略转型的第一年，在新战略的指引下，我们来看看恒大一季度的市场表现。
恒大一季度的业绩可谓“开门红”：销售额1465亿元，同比大增23%；销售回款1133亿元，同比大增55%。跟同行比，这两项数据都是行业第一，跟过去的恒大比，则刷新了公司一季度最高的历史纪录。
恒大2020年的对外销售目标是6500亿元。而恒大在今年准备了1.32万亿元的货值，只要去化率50%，就可以完成这一目标，去化率达到60%，则可以完成对内的8000亿元指标。
谈及2022年恒大的万亿销售目标，夏海钧很有自信，他说：“行业集中度仍在提高，2006年至2020年间，恒大占全国房地产销售的比例由0.4%升至3.8%，2019年十大房企合计占12.6%左右，预计在未来的3至5年，还将增加20%左右的比例。”
除了回顾2019年的财报数据，以及宣布“高增长、控规模、降负债”的新战略，这场线上业绩会恒大管理层还向我们展示了恒大的多元化业务成果，这里莫老爷也简单跟大家分享一下吧。
据恒大集团财务总监潘大荣介绍，过去一年，恒大在汽车产业投入147亿元，当中，第三方收购股权款82亿元、汽车基地土地支出22亿元、厂房机械支出15亿元以及研发费用支出22亿元。未来两年，恒大还将每年平均投资额100亿元左右，总共在200亿元。目前，恒大正在同步研发14款新车型，而恒驰1号计划今年亮相全系列产品，将从2021年起在全国量产。
文旅方面，恒大着重打造两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”。其中，“恒大童世界”已经完成15个项目的布局，预计2022年起陆续实现开业；“恒大水世界”未来三年内则计划完成全国20-30个项目的布局。
此外，业绩会还提到了恒大最重磅的项目——位于中国海南北纬18度的恒大海南海花岛项目。目前，该项目各业态外立面已完工，将有套40公里黄金海岸、海花岛海洋乐园、海花岛雪山水上王国、海花岛童话世界等主题，计划于2020年开业。
莫老爷还注意到了，3月30日恒大健康产业集团在线上召开的2019年业绩发布会：“截至2019年末，恒大健康已在三亚、西安、南京、沈阳、呼和浩特等城市布局23个恒大养生谷，计划未来3年布局达到70个项目以上。”
如果未来三年，恒大真的能实现自己今天定下的目标，莫老爷来给大家勾勒一下，未来的我们将看到一个怎样的恒大：在销售规模高增长的同时（年销售额达到10000亿元），负债额下降至4500亿元；新能源汽车上线8-10款爆款；海花岛、恒大童世界、恒大水世界、恒大养生谷等巨无霸项目，在全国各地齐齐开放，成为中国人民追求美好生活的载体......
是不是很厉害？但这一切最终能否实现，还需交由时间去验证。我们拭目以待吧。
