PART 1
对于想法拍捡漏的买家来说，今天是个好日子。
阿里司法拍卖平台显示，今天（4月20日）有多套房子开拍，其中不乏一些关注度极高的房源。
第一套，是位于申花板块的次新房锦绣之城。
这套位于18层的房源，面积123.68㎡，起拍价560万元，折合起拍单价45278元/㎡。
锦绣之城一直是个话题不断的楼盘。就在最近，中介流出的消息是，有套中间楼层的139㎡四房，据说已签订定金协议，总价1060万，折合成交单价近7万6。
若消息成真，今天的拍卖价相当于直接打了6折。
难怪早在上周初，有2人报名参拍。通常情况下，由于参拍需缴纳保证金，大部分法拍房的竞拍者，在开拍前一两天才报名参拍。
而截止昨天晚上，报名人数已达10名。
此前，锦绣之城二手房最高成交记录，还是去年9月底，一套107㎡的小户型，成交单价不到6万9。
不过，这套房源最大的话题：它是锦绣之城第一套进入拍卖市场的房源。要知道，锦绣之城前年底才交付，去年上半年办出产证。
从拍卖信息上可以看到，这套房子仍维持着交付时的模样，就连马桶盖上的黄丝带，都未拆除。
在我看来，一个楼盘，甚至一个区域，要想真正进入豪宅领域，有一个另类指标：就是它在法拍市场上需“身影不断”。
武林壹号，过去两年拍卖了大约10套；金色海岸、东方润园，都是法拍市场上的常客。就连江南里、桃花源等顶级大宅，也偶有露面。
究其原因，是因为法拍背后，代表的是千丝万缕的资金关系。这些资金的体量要求，决定了其当初在市场上追逐的，一定是“豪盘”、“贵盘”。
从这个角度看，作为杭州豪宅第三极的申花，未来和法拍的联系，恐怕会越来越紧密。
PART 2
第二套值得一说的房源，是钱江新城的绿城春江花月。
约165㎡，起拍价603万，折合起拍单价36549元/㎡。好找房数据显示，小区最近签约均价，在52000元/㎡左右。
同样，早早提前一周，该房源已有3人报名（目前5人）。今天的争夺想必不会太温和。
作为南星豪宅区里的老牌房源，春江花月多次上榜法拍市场。几乎每一次，都会引发追逐。
最近一次是去年11月，历经80多轮报价，一套约175㎡三室两厅的房子，拍出805万高价，折合成交单价46000元/㎡。
稍早前的8月，另一套评估价1500万的跃层，足足出价114次，才以1634万成交，比市场评估价，还要高出100多万。
我统计了一下，过去一年间，除一套总价4496万的顶级房源流拍外，其余8套春江花月，平均每套有7人报名，活脱脱是法拍市场上的宠儿。
台湾宏基电脑公司的老板施振荣有个“咸蛋理论”，大概意思是比起高利润，容易周转更重要。
像春江花月这样的房子，就是楼市中的“金蛋”。它几乎具备了易周转变现的全部好牌：豪宅区、入门级、有口碑的开发商、良好的景观资源、还有轨道交通。
而出现在法拍市场上的频率也表明，相比申花，南星的豪宅地位更加凸显。
PART 3
除法拍房外，土拍市场也分外热闹。
就在今天，萧山又有三宗涉宅地块待拍。其中两宗，位于热门的市北西；另一宗略远些，在城南的临浦，融创森与海的南面。
市北西上一次推地，是去年7月底，滨江以溢价28.1%拿下现在售的拥翠府地块，折合楼面价25615元/㎡。
拥翠府体量不大，就5幢高层，主力户型约95㎡、125㎡。
不过，就在上周四，才第二次加推，拥翠府已宣告清盘。从拿地至清盘，前后不过9个月。
今早9点开拍的萧政储出【2020】10号地块，就在拥翠府东侧，正北面是待售的绿城桂语听澜轩。
另一宗市北西（萧政储出【2020】11号地块），在10号地块往南约600米，招商闻博花城西侧。
根据出让公告，10号地块需配建3224㎡的公租房，11号地块需配建1883㎡公租房。
就地块指标而言，市北西两宗涉宅地块，除体量大小、位置略有差异外，其他各项指标基本相似。据了解，报名参拍房企已有十余家。
开拍前5天，11号地块已有2轮出价，溢价率0.7%；10号地块1轮出价。
不过，就板块此前热度、及到地铁站的距离，相较而言，10号地块更为优质。在今天的竞价中，若10号地块出价轮次多、溢价率高，并不足为奇。
PART 4
就目前市场行情，以及近两个月杭州土拍表现来看，市北西地块依然有热度。
一则，市北西精装限价37500元/㎡，价格已经锚定。从拥翠府两次开盘中签率可以看到（分别是16.5%、15.83%），市场已经接受。
这意味着，限价安全线内，开发商拿下基本没太大问题。根据测算，两宗地块即便拍至封顶，开发商也能保本，甚至有微利（成本管控得当）。
二则，拥翠府清盘后，板块内仅剩两盘：待售的桂语听澜轩、在售的闻博花城。桂语听澜轩一共就3幢高层，剩余7幢全是叠墅。叠墅户型从173-218㎡不等，定位改善。
选择相对较多的是闻博花城，整盘14幢高层+8幢叠墅。叠墅户型约145-170㎡，同样定位改善；高层至今已推出8幢，仅剩6幢未售。
也就是说，10、11号地块未入市前，整个市北西可选择的就这么些。前期（拿地）与后期（营销）不同，不仅考虑地块本身的价值，还得考虑到未来供应。
从4天前拥翠府开盘可以看出，95㎡市场吸引力很强，去化极快；125㎡四房虽然选的慢了点，最终依旧售罄。这意味着，摇号客群中有部分自住需求。
三则，板块自身有一定热度。市北西近两年一共拍出3宗涉宅用地，溢价最低的是滨江拿下的拥翠府，溢价率28.1%，楼面价25615元/㎡；
其次是闻博花城，溢价50%，外加4%自持，楼面价25796元/㎡；最火的是桂语听澜轩，溢价49.81%，外加22%自持，楼面价25768元/㎡。
由此可见，今天这两宗宅地，大概率还是高溢价成交。毕竟，今年萧山拍地的热度，就不曾断过。
PART 5
一对比，浦阳宅地（萧政储出【2020】17号地块），地段上就弱多了。
亮出地块四至，许多人估计要懵。“这地方在哪？出杭州了吧。”这块地，就在融创森与海的南面，几乎贴牢了。
地块最大的亮点，就是容积率低，才1.01。杭州上一次有如此低容积率宅地出让，是去年6月14日，碧桂园拿下的东洲宅地，楼面价10856元/㎡，溢价率8.6%。
1.1容积率的宅地，杭州已十分稀缺。去年至今，一共就出让了三宗，两宗在余杭闲林，一宗在萧山戴村。
17号地块不大，出让面积17728㎡，起拍价7162万，最高限价9162万。折合楼面起拍价与封顶楼面价，分别为4000元/㎡、5117元/㎡。
未来，毛坯均价14400元/㎡，装标不高于2000元/㎡。
融创森与海，排屋毛坯均价要卖24000元/㎡，17号地块，精装限价才卖16400元/㎡。虽说地块有限高、限低要求（不低于12米，不高于24米），但毕竟有价格优势。
难怪，去年底浦阳镇原飞翔电子地块出让时，旭辉接近封顶溢价率拿下，成交楼面价4541.5元/㎡。森与海高层精装均价14000元/㎡，前两期加推还得摇号。
这两年，杭州土拍市场出现一大新现象，哪怕“犄角旮旯”的土地，一样有房企愿意接手。之前的戴村、现在的浦阳，因地价过于便宜，溢价率往往出乎意料。
今天的浦阳宅地，距离森与海如此之近，融创会否出手拿下，扩大超级大盘的版图？
