来源：地产密探（ID：real-estate-spy）
作者：密探君
4月17日，被称之为“四川地产一哥”的蓝光发展披露了2019年财报，看几项核心指标均表现出中高增长，让外人似乎挑不出什么毛病，堪称完美。
即便作为业内人士，看了2019年这份财报，也会不断抛出疑问：这还是我们印象中的那个蓝光吗？
第一，去年蓝光发展营业收入391.94亿元，同比增幅27.17%；归母净利34.59亿元，同比增幅55.53%；净利率10.61%，上年增加2.51个百分点；加权平均净资产收益率 23.88%，较上年增加 6.81 个百分点。
第二，去年蓝光发展经营性净现金流38.3亿元，同比暴增近730%，主要是2018年基础太低，但与2017年经营净现金流75.5亿元相比，还差一半。
第三，去年蓝光发展房地产销售金额1015.37亿元，首次突破千亿，同比增幅18.7%；销售面积1095.30万平方米，同比增幅36.63%。其中，合并报表权益销售金额715.40亿元，权益销售面积798.44万平方米。
第四，2019年通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等新增项目48个，总建筑面积约1121万平方米，其中新一线和二线占比60%、强三线占比40%。截至去年底，待开发建筑面积1773万平方米。
第五，截至去年底，蓝光发展扣除预收帐款后的资产负债率67.94%，净负债率79.2%；预收款681.59 亿元，在手现金259.53亿元。
第六，2019年公司股东每股分红2.82元（含税），总分红现金约8.66亿元。
针对2020年，蓝光发展对外提出的战略方针是“中而强，稳健前行，利润与规模并重，实现高质量增长”。
作为重中之重的房地产，蓝光提出了“1+3+N”的城市战略，1以成都为核心大本营，进行周边城市深耕；3是重点发展京津冀城市群、杭州湾为代表的华东地区、粤港澳大湾区经济带；N 即绝大部分省会城市及计划进入城市。
从去年销售成绩看，蓝光成都区域是严重拉后腿的，作为大本营的销售金额同比下滑逾34%，销售面积同比下滑15.2%。另从各区域存货储备看，成都区域储备资源是数一数二的，但开工面积严重不及其他区域，竣工量又很大。
竣工量大，意味着马上要进入销售收入结算，所以今年蓝光成都区域和华中区域将成为营收和利润的贡献大头，而成都区域的开工量有严重不足，未来可持续性将成问题。
就蓝光成都本部所在的楼市来说，据克而瑞监测，去年蓝光在成都楼市销售金额97.24亿元，排名第六，曾经与保利争夺成都销冠的争霸者已不复往昔，而今年一季度，已跌出TOP10强，第一名人居置业40.52亿元，第10名万华16.11亿元。
放眼四川强地级市，据克而瑞监测，今年一季度销售额最高的是阳光大地，达到46.71亿元，第二名是领地，达到31.6亿元，“四川本土一哥”蓝光已跌出TOP10强,，让人颇为震惊。
从全国格局看，据克而瑞监测，蓝光今年一季度销售139.4亿元，排名第35位，与去年同期销售额201.4亿元、排名第24位，下滑明显而严重。
注：2020年一季度川滇渝房企销售排名，来源：克而瑞
从成都区域看，受成都2018年“5·15”限购升级，购房需求外溢，包括延伸到眉山等地级市，蓝光过去一两年把过多精力压在了文旅项目上，因为拿地便宜，但三四线城市棚改熄火，需求大幅度降温，已赶不上做刚需住宅的“地产黑马”阳光大地。
在其他一二线房企疯狂加码成都土地投资时，很久不曾在成都一二圈层公开拿地的蓝光，似乎才恍然醒悟过来，大本营地位绝不能失守。
即便如头部三强“碧万恒”，大本营广、深区域都是集团销售的绝对主力，如金科大本营重庆一直占据金科集团投资及销售较高的份额。
去年底与3月24日，蓝光分别拼命抢下龙泉十陵90.7亩地、天府新区万安街道大石社区50.2亩地，成交楼面价分别为10850元/㎡,（溢价率30.5%），实际成交楼面价预计13000元/㎡，溢价率91.55%。
另一个关键疑问就是隐匿真实负债。截至去年底，蓝光发展归属母公司的股东权益192.13亿元，少数股东权益199.07亿元，如果少数股东为真股权投资，那么年底净利是否亦应按股权比例分配，但实际上严重不对等。
举一个蓝光发展对外披露的典型案例：3月15日，蓝光发展旗下蓝光和骏实业认购创元汇安泰3号私募股权投资基金3000万元，该基金募集规模不超过2亿元，主要投资于济南蓝和房地产公司股权。实际上，该地产私募基金的绝大多数资金来自平安银行。
平安银行的资金又来自哪里？实际上，更多来自理财客户。基于银行风控和客户风险偏好，他们会选择保本型固定收益产品。这种地产基金产品本质上“假股真债”居多。
从期间费用看，蓝光发展去年财务费用7.6亿元，与2018年5.81亿元同比增幅30.83%，相比2018年同比增幅39.55%，已有所下滑，但融资成本又明显上升。
2019年末，蓝光发展总融资额约609亿元，平均融资成本8.65%，利息资本化47.4亿元，利息资本化率7.78%；反观2018年末总融资额569.57亿元，平均融资成本7.54%，利息资本化24.76亿元，利息资本化率约4.35%。
奇怪的是，4月17日披露业绩至今，蓝光发展2个交易日连续下挫，尤其是今日三大股指收涨，针对地产板块，蓝光发展却跌幅最高，盘中跌幅4%，收盘跌幅3.41%，总市值不足180亿元。
据克而瑞监测，2019年蓝光发展拿地耗资280.5亿元，仅完成当初计划500亿元的56%，相当于蓝光去年销售额的27.26%。
2020年，蓝光计划土地总投资额不超400亿元，若按照2019年前述2个指标占比，今年土地投资或为224亿元，销售额821.7亿元。
对于包括蓝光在内的绝大多数房企来说，一季度销售额是下滑比较明显的，今年全年能否比去年销售额有一定的增长，稳住当前的排名，都将是一场大的挑战。
编辑：密探君
来源：地产密探
加群、交流，请添加密探君微信：drljjxs
原创内容版权归属蓝腾财经，转载须经授权。
