“商业地产本身是具有金融属性的投资产品”这一观点在今天已经得到越来越多的业内认可和实践。
对于从事商业地产开发的企业来说，资产证券化融资无疑是增加企业核心资本从而增强可持续发展能力的有效方法。而作为现金、股票、债券之外的“第四类资产”，REITs开辟了一片资产配置的新蓝海。
年初疫情冲击下，商业地产面临着经营亏损、业务压顶、流动性减弱等多重压力，而资产证券化或将成为解救行业的一剂良药。
“商业变量”——2020全球商业合作伙伴大会前夕，以“新生态下，商管与资管的融合转型”为主题的第二十期奇点心直播如期上线。凤凰网奇点商业主编李琪连线盈怀商业副总裁王宇，渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理、资本市场部总经理李耀光，戴德梁行估价及顾问服务部董事、MRICS 英国皇家特许测量师刘慧三位行业专家，共话商业运营与资产管理的发展之道。
资产证券化成商业过冬“棉袄”
在疫情冲击之下，商业地产首当其中，全国线下餐饮、零售商缩短营业时间甚至关停。体验式商业受到重创的同时，也让商业业态模式发生了全新改变，很多企业突围线上，以救危机。
盈怀商业副总裁王宇从商业资产管理和资产配置角度阐述了商管公司如何应对危机。
“在资产运营层面，首先要保持适当的成本压缩，加强与商户的互动合作，通过筹集资金、减租、导流等方式共渡难关；在业务调整层面，除了线上线下模式的发展，也要调整业态均衡的配比；在资产配置层面，商管公司要根据资产持有方的资金属性和产业属性，获取较好的现金流。”
这次“黑天鹅”的出现不仅让商业地产行业措手不及，投资者对市场态度也产生了微妙的变化。
戴德梁行估价及顾问服务部董事、MRICS 英国皇家特许测量师刘慧简述了写字楼、购物中心和酒店等业态现金流和NOI Margin的稳定性，总体来说，稳定性排序为酒店
“受到疫情影响，在长期资产配置方面，写字楼依然是投资配置的首选，物流地产和数据中心或将提升，非常少的投资者愿意投资酒店和购物中心。从黑天鹅事件中，我们可以体会到投资者对于不同资产配置的微妙变化。”刘慧补充道。
在此背景下，商业地产与资本证券化的融合，不仅仅是多元化发展的避险路径，同样也是能够拓宽融资渠道降低负债率，利用资本市场融资度过疫情寒冬的棉袄。
渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理、资本市场部总经理李耀光认为，商业地产的金融属性确实在加强。
“第一，目前投融资还是以间接金融的方式为主，商业地产证券化对直接融资市场提供一定的助力；第二，资产证券化的发展，能够在满足必要的会计和相关的条件下降低企业的资产负债率，有利于企业财务弹性的提高，将本身不太具备流动性的资产变成具备流动性的资产；第三，可以交易的价格才是真实的价格，资产证券化通过提高价值锚的作用有力引导资产的配置和投融资。”
从商管到资管，道阻且艰
目前，商业地产行业多是立足于运营视角，进行商业项目的业务拓展和资产管理。但存量资产的时代悄然而至，项目的增值和退出就离不开资管视角，资产证券化工具成为了企业眼中“洛阳纸贵”的现象级产品。
在李耀光看来，商业地产的吸引力主要来自两个方面：一是每年可以带来的租金收益，或是相关回报；二是租金收益能够增长的空间和幅度，参考海外资本对REITs和商业证券化的走势就是分红和股价的上涨。
“从国内来说的话，商业地产证券化处于发展的阶段，相对而言更看重稳定性，就是当前的分红处在什么样的水平，对未来增长的关注度有限一些。所以要在租金收入、硬件水平和发展规划上给予投资者信心。”
然而对于商管团队而言，转型为专业的资管团队是非常困难的，如何找到二者的平衡点？
王宇认为，首先，资管一定是立足于运营，运营指标一定要和业主和资本的要求挂钩；其次，要为财务目标负责，打通业务与财务，实现财务目标对运营工作的指示与监控；最后，做好对风险的监控和预防，关注项目的短期现金流和中长期的收益回报。
运营可以讲情怀、讲愿景，而资本看的却只是赤裸裸的数字指标——IRR、ROE、NOI、资产增值等等，这些指标则通过个体的人来完成，刘慧表达了自己的忧虑：国内商业地产的人才没有赶上项目发展的数量。
“专业的商业地产人要花费较长的成本和精力，国内优秀的商业地产企业，譬如万达、龙湖、大悦城，一方面推动了商业地产的发展进程，另一方面也为中国商业地产培养了相当多的人才。我坚信专业的事情要交给专业的人来干，同样的项目在不同的团队手里呈现出不同的样子，不同的运营团队对资产价值的挖掘也有所不同。”
探索资产配置新蓝海
在国内资产证券化不断突破与探索的过程中，REITs无疑是整个行业的热点话题。作为在现金、股票和债券之外的“第四类资产”，REITs正在打开一片资产配置的新蓝海。
在李耀光看来，REITs是非常具有探索价值的资产证券化工具，在投资象限中起到很重要的补充作用。“从投资角度来说，金融产品的价值要具体看风险收益特征。而REITs整体上算是一种中等风险中等收益，整体风险特征比债券市场要高，比股票市场要低。”
此外，李耀光表示，REITs一方面可以通过基础运营带来的现金流每分红，大多数国家和地区REITs将每年90%以上可分配收益进行分配；另一方面，由于REITs本身是一个上市交易的证券，其在二级市场的价格走势能够与资产价值的提升保持一致，从而为投资人带来价值。
王宇对李耀光的观点十分认同，他补充到，REITs作为底层资产对标股票的收益，包括国债及其他的企业债属性来说，可以算是中间性的产品，从规模化、收益稳定性以及投资收益回报率来看，REITs都是很好的资产配置类别。
而跳出投资范围来看，商业地产在刘慧眼中依然是“土地+商业+人”的组合，专业团队与人才在REITs探索过程中发挥着同样重要的作用。
刘慧指出，目前基本成熟的海外市场忽略了土地增值给资产带来的影响，而更关注资产价值提升能力。产品的结构创新和制度创新固然重要，但无论是机构、投资者还是从业人员都要对商业地产市场在价值层面有更深度、更详细的了解，只有这样才能真正挖掘REITs为商业地产带来的潜在价值与收益。
后疫情时代的协同与创新
随着资产证券化市场的进一步成熟，商业地产行业的商业运营与资产管理将发挥更多的协同作用。
“在很多实操过程中，我们会发现商管和资管其实是两个完全独立和专业的团队。”刘慧认为，资管团队更关注资产体系的轻重结合、资产保值以及业态配比等指标。而商管团队负责更下沉的招商、续租、物业管理与服务等实操性运营。
而在刘慧看来，未来，商管与资管将进行更专业更深入的配合，实现“1+1>2”的共赢效果。
王宇在谈到二者的协同效应时则表示，随着市场对商业物业资产管理价值的认可逐渐提高，商管团队与资管团队不断向国际化标准靠近，形成了更加多元的协作方式，例如通过绩效以及超额分成的方式产生实质性的契约。
除了商管、资管之间的团队协作，技术创新也是每一个行业都炙手可热的话题之一。在数字经济的浪潮下，越来越多传统金融机构开始重视金融科技，“区块链+金融”成为最具代表性的金融应用场景之一。
李耀光认为，区块链技术对于资产证券化的应用可以理解成两个方面：
一方面是狭义的资产证券化，即在金融监管部门有制度法规的情况下进行资产证券化业务。从这个角度来说，区块链技术具有很好的验真防伪的功能属性，目前已经很多在小额贷款资产证券化，包括应收账款的资产证券化进行应用。
另一方面，从广义资产证券化角度来看，未来随着数字货币的推出，如果相关产品的底层资产确实包括商业地产，那么在合法合规范围内，证券化也将通过区块链的数字货币技术体现出来，具有更多的综合价值。
