做美夢
你好，很高興回答你這個問題
其實我不知道，我對這句話的理解是不是同一個意思，但我確實聽過“售後包租”這句話，這句話應該是在買公寓的時候，銷售人員會對你說，我先來說說我所知道的，這句話的意思是你買完公寓之後，那邊會有專門的託管公司把你的房子租掉，但是他會和你籤一份時間是5年內的合同，也就說這5年之內，這套房子的使用權利是“歸”他的，只有到5年以後，這套房子才“”歸”你。
那為什麼會這麼做呢？我的看法是這是售樓部給你的一顆“定心丸”，為什麼這樣說，下面就來解釋一下。
首先公寓作為一款“特殊”的房產產品，那為什麼說公寓是特殊的，要知道公寓相比住宅產權只有40年，而咱們國家又是一切皆以產證為主，所以這也就註定了公寓不能上學，就算是在全市排名第一的小學旁邊也不行，其次公寓還是商用水電，雖然也能正常居住，但是公寓的水電費可是要比住宅使用的民用水電高出1倍左右的，也就是說，別人一個月用100元的電費，你得用200元，還有就是雖然公寓說的是買一層送一層，但是真正到了產證上面就只有那1層的面積，就算到了後期要拆遷，也只能按照一層的面積來算。
其次大部分人並不喜歡公寓，這也就是為什麼公寓不好賣的原因，可能有人就要提出不同看法了，但我想告訴你的是，你所看到的什麼“一星期賣出一棟樓”這樣的說法，你親眼看見了嗎？要知道公寓一平方的價格也是10000元/平往上的，所以我有的時候就非常不理解了，公寓的價格不便宜啊，那為什麼有這麼多的人都認為價格便宜呢，我仔細想想之後，覺得問題其實也很簡單，就是因為面積小，一套30—40平，單價就算是15000元/平，總價也不過50萬，這樣一想，價格其實也不便宜。
最後就是為什麼很多公寓售樓部會告訴買房人可以“售後包租”，說白了這個就是糖衣炮彈，房子賣給你之後，後面的事情又有多少個他們是有關係的呢，而且你買房的時候，他們給你算得租金，也是要比正常水平很多的，而且他們能保證每個月都有多少人住嗎，這些他們都保證不了，然後他們拿著一些根本沒什麼實質性的數據告訴你，這邊後期能租多少多少錢，這些都太假了。
不過公寓有一些優勢，住宅是比不了的，比如公寓不限購，公寓的貸款和住宅不衝突，公寓的套數不計算在家庭名下，不會影響買住宅等。
總而言之，是否購買公寓要想清楚，包括這個“售後包租”的問題，售樓部既然告訴你可以這樣做，那就是可以，但是這樣是否值得，這個就要你自己想清楚了。
這是我自己的一些看法，歡迎大家評論，我自己也會用心寫一些文章，歡迎大家關注。
巧談大樓市
答：您好！我是武漢的謝敏律師。就您提出的問題，我來談談自己的看法。
首先，“售後包租”常見於“商鋪”銷售。
“售後包租”是房地產開發就其開發的商鋪或其他商業地產類項目促銷的一種手段，即開發商在銷售“商鋪”時向購房者承諾所售商鋪在一定年限內可確保出租，並就租金計收標準和方式作出許諾。
其次，常見“售後包租”模式暗藏隱患、
常見的“售後包租”模式下，房地產開發商只與購房者簽訂“商鋪”買賣合同，而“商鋪包租”的相關事宜均由第三方公司或單位與購房者簽訂合同。
這種模式下，如“商鋪”無法完成包租或者第三方公司無力承擔租金，則購房者往往只能向與其簽訂合同的公司或單位主張權利。
而這些公司或單位常常不具備履約能力，因此，這種做法為“售後包租”中購房者租金權益保障買下了隱患。
第三，“售後包租”造成的糾紛常見，且涉及人員較多。
因“售後包租”引起的糾紛比較常見，且一旦糾紛爆發，往往涉及到相關公司或單位的大面積違約，涉及眾多購房者。糾紛的表現形式，一般是承諾包租的第三方公司或單位欠付購房者租金。
第四，法律法規對“售後包租”的限制。
針對“售後包租”現行法律法規做了相關限制，比如：
1、《商品房銷售管理辦法》第十一條規定:“房地產開發企業不得采取售後包租或變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房。”
2、《廣告法》第二十六條規定：“房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建築面積或者套內建築面積，並不得含有下列內容：（一）升值或者投資回報的承諾；……”
3、《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定:“實施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規定的條件的，應當依照刑法第一百七十六條的規定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：（一）不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的......”
謝敏律師
您好。很高興能回答這個問題。
近幾年很多朋友都被一些售後包租的騙局當中為什麼呢？那麼我也簡單瞭解過這方面的事情。
套路一：我分析了一下，為什麼大家會去買這些商鋪，大部分是因為投資小，幾萬，十多二十萬就可以買個商鋪，現在很多家庭多多少少有些存款，而且開發商承諾包租，而且回報率高，試想一下現在銀行定期多少個點的回報率？不到4%。而這些商鋪動不動7%，8%，甚至10%，是存銀行的兩三倍，而且後期還有升值的空間，所以基本上沒有任何考慮就買了，最壞的打算就是虧了就虧了，錢也不多，我不止遇到一個兩個人是這樣的想法，從買商鋪過後就沒去想過這樣的高回報率是否靠譜，是否能夠兌現，現在來說下套路，一般現在的開發商都是包租10年8年的，甚至更長時間，前三年的回報率7%，8%，9%，確實很高，但是前三年的租金要拿來抵扣房款，抵扣24%，有沒有想過為什麼要前三年抵扣房款？一是提高商鋪售價，抵扣房款後開發商一樣的賺錢，沒有任何損失。二是緩衝期，一般商鋪交鋪過後都不能一下就租出去完，所以能租出去是開發商的收益，不能租出去開發商也沒什麼損失，業主也沒辦法去找它，因為簽了包租協議，到了後期商鋪賣完了或者三年以後了，鋪子還是租不出去，又要返租金給業主了，那麼很有可能開發商就跑路了，到最後留著一個租出去的鋪子，或者遠低於回報率的租金，從頭到尾開發商是沒有任何的損失，反而這樣吸引更多的人去買。
