本文原創： 王金興 房圳探
北上廣深，今年就深圳房地產市場好,主要得益於前期大灣區，示範區，自貿區的炒作和最近雙十一的紅包。但是深圳的房地產市場也不是外面看到的那麼美好，最近三四年買深圳房子的購房者，現在賣掉還要虧本的絕對佔大多數，這是事實，不允許反駁。
另一面，有20%左右的購房者購買的房產過去三年左右漲幅有超過50%的，房產作為一個高槓槓的投資，30%的首付，漲幅達到60%本金就翻了兩倍，三年翻1-2倍，是非常不錯的收益了。
深圳的房價從2016年高壓以後，已經進入了片區分化和戶型分化的狀態，核心地段優質剛需盤漲幅最大，郊區（原關外）核心地段漲幅低於關內核心地段，郊區非核心地段房產和市區高層港式塔樓在沒有學位加持的情況下原地踏步。
過去三年多房地產市場嚴控，深圳房地產市場從來沒有經歷過如此高壓的政策，不管房地產行政調控政策，還是銀行的貸款政策，都是歷史最嚴厲的政策。
我講過，市場好的時候大家都是亂買的，大部分買房賺錢只是運氣好罷了，他們哪懂什麼價值。很多人在市場好的時候憑運氣賺的錢，都會在市場不好的時候憑實力給糟蹋掉。
越是市場好的時候，投資投機的比例就越高，炒房的就越多。越是市場不好的時候，真實的居住購買佔比就越高，炒房的就越少。另外，購買新房投資的比例遠遠高於購買二手房投資
的比例。
看看過去深圳高壓下的房地產市場就能明白哪裡的房子更有價值。
過去三年多，深圳的很多業主是很難過的，因為沒有賺錢，房子不漲，對於使用高槓槓，貸款七成買的房子是一種煎熬，雖然他們說我就一套房子，漲不漲沒關係，實際上這是自己騙自己的一種心裡安慰。
三年多的高壓政策，在今年雙十一的時候，送來了大紅包，市場一下子點燃，很多地方的房子出現了跳漲，特別是核心地段，南山寶中片區的小戶型，漲幅最大，一個月漲幅10%-20%的比比皆是，並且這種漲幅是市場接受的漲幅。很多一手房開盤也出現搶購，出現了日光。
很多人想起了2015年的330以後的市場，感覺2019年的330來了，深圳自從2015年330很多人買房致富以後，到現在一部分人從來沒有放棄過再來一次330的幻想，從前深圳隨便買房致富，造就了深圳最多的有錢人。
就目前的房價和房地產調控政策，在加上現在的購買力，想要再來一次330那是不可能的。
2015年330之前深圳的均價均價2萬多，現在4年多過去了，深圳均價已經達到5萬多，特別是核心地段的房價漲幅已經翻了3倍。現在買房完全沒有當初那麼輕鬆，很明顯的對比，4年前100萬首付可以很輕鬆在南山買一套不錯的3房，現在100萬首付南山好一點的一房一廳都買不到。
核心地段剛性兌付的擠壓效應，正在快速的吞噬主流剛需購買力對面積的奢望，為了上車，正在選擇接受總價，放棄面積，這也是為什麼過去高壓的政策核心地段小戶型漲幅一直遙遙領先，甚至核心地段的單間一房一廳都飛起來了，房價太高，為了買房，只能放棄面積，對面的香港就是一個很好的例子。相對買深圳灣豪宅、香蜜湖和華僑城豪宅的土豪，窮人購買力才是支持深圳房價的基礎，這個才是市場上最大的主流人群，並且是永遠不會改變的，金字塔頂端永遠是少數，不管深圳發展到什麼時候。
這也說明現在的購買力再也不是2015年前的購買力，過去的購買力沒有跟隨房價快速的上漲，並且深圳房價上漲是全國各地父母加丈母孃和未來丈母孃的資金堆起來的，這些年有可能你的工資漲幅有3倍，但是對於深圳剛需購買力主力的內地父母和丈母孃的收入增長是沒有這麼快，現在找雙方父母湊300萬的難度遠遠大於4年前找雙方父母湊100萬的難度。
當年330是全面放鬆限貸，營業稅5改2，政策放鬆也是全國全面放鬆，雖然現在經濟不好，目前還沒有看到上面全面放鬆的意思，我相信就目前的行情，上面也沒有辦法接受短期房價在全面翻翻的行情。
對於後市的預測：
我更多的認為是2016年3月份以後的狂歡，購入高溢價短期很難發展起來的片區，現在跑步入場的購房者，接下來會複製2016年下半年高位接盤的購房者，比如2016年跑步入場前海的，在接下來的一年多都沒有漲，直到一年前前海才再次啟動，比如16年後秒光的龍華壹成中心，龍崗新房，坪山新房，鹽田大鵬等等新房，現在都還有被深套的。
現在跑步入場前海領璽，頤灣府，光明九龍臺，華潤九里等等，炒作居多，短期很難有實際居住購買力支撐的房子，短期都很難有賺錢效應，站崗上大概率事件。
接下來深圳核心地段和各區核心地段優質剛需盤，會有補漲的行情，長期還是繼續片區分化。
