“老破小”將迎來“新變化”。4月14日召開的國務院常務會議指出，今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。專家表示，推進城鎮老舊小區改造，既能改善居民居住條件，增加人民群眾的獲得感，又能擴大內需穩增長，拉動相關產業發展，是一項一舉多得的重要舉措。
舊改可達到“四兩撥千斤”效果
房屋老舊、道路狹窄、設施老化、生活環境惡劣……當前，我國城市中存在大量建成時間較長的住宅小區，由於年久失修、設計滯後，已經成為小區居民共同的煩心事，也給城市管理帶來不小難題。
“相比於更早年份建成的一些老舊建築或者城市棚戶區而言，這些上世紀90年代左右建成的居住小區尚達不到危舊的拆除標準。”西南財經大學教授劉璐表示，如果像“棚改”那樣對這一批小區進行大拆大建，則可能浪費社會資源，增加各級財政的負擔。
2015年12月，中央城市工作會議首次提出加快老舊小區改造。2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點。2019年，各地改造城鎮老舊小區1.9萬個，涉及居民352萬戶，形成了一批可複製可推廣的經驗。
“試點城市的實踐證明，城鎮老舊小區改造花錢不多，惠及面廣，不僅幫助居民改善了基本居住條件，切實增強了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，也是擴大投資激發內需的重要舉措。”住建部副部長黃豔說。
在2020年這個特殊的時間節點，加強老舊小區的改造力度，無疑是一種強有力的通過投資來提振經濟的重要政策工具。中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析說，“當前棚改貨幣化已經處於收尾階段，房地產投資額出現較大下滑，需要抓住老舊小區改造這樣的投資增長動力”。
在劉璐看來，相對於“棚改”的大拆大建而言，“舊改”更像是繡花針式的城市管理方式。對投入資金的使用來說，“舊改”可以起到“四兩撥千斤”的效費比的效果。
據住建部摸排，全國共有老舊社區17萬個，涉及上億人，約4200萬戶，建築面積約40億平方米。經前住建部副部長仇保興測算，老舊小區改造的市場空間或達5萬億元。招商證券預計，老舊小區改造自身市場空間或超5萬億元，若按5年改造期來計算，預計每年可貢獻1萬餘億元的投資額。
“除了舊改產生的直接投資，對居民二次裝修、傢俱、家電的添置等消費需求的提升，以及水泥、鋼鐵等建材也有著潛在的帶動作用。”劉璐說。
此外，在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，老舊小區本身在二手房買賣方面面臨壓力，改造後相關的買賣和出租情況也會有所改善。
新一輪舊改更關注民生“痛點”
與棚改的貨幣化安置或實物安置不同，老舊小區改造主要針對其缺乏的社區配套設施進行改善。目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，面廣量大，且情況各異。如何把握好老舊小區改造的內容？
據黃豔介紹，老舊小區改造內容目前初步分為三大類。一是保基本的配套設施。比如老舊小區裡和居民生活直接關係的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善以及加裝電梯、垃圾分類設施的配套等。二是在保基本的基礎上，鼓勵有條件的地區在改造中建設公共活動場地、配建停車場、活動室、物業用房等。三是進一步完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施及公共服務。
“考慮到地區差異較大，各省包括區市可以在此基礎上根據實際情況和需求來制定城市或者社區需要改造的內容清單。”黃豔說。
從目前的情況來看，各地除了對老舊小區進行外立面翻新、主體加固等常規操作之外，加裝電梯成了一個主要的亮點。劉璐表示，由於老舊小區多是7層左右的多層建築，對大量老年人群來說，上下樓日益艱難，加裝電梯成為剛需。但是，由此產生的低樓層業主的矛盾、費用的分攤等問題，也是各地需要從制度層面進行創新和突破之處。
國務院常務會議還特別強調，按照居民意願，重點改造完善配套設施，提升社區養老、托育等公共服務水平。這意味著，新一輪的老舊小區綜合改造更關注民生“痛點”。
老舊小區除了硬件上的不足，還存在軟件上的不足。一些小區改造完成後，由於缺乏有效管理，時間一長又迴歸從前的常態，老舊小區改造效果鞏固問題值得重視。
“老舊小區在軟件方面面臨的可持續性問題更大。”劉璐說，很多老舊小區沒有物業用房，也不收取物業費，要持續地提供類似新建小區那樣的物業服務更為困難。
謝逸楓建議，老舊小區改造後，一定要聘請物業公司進行管理，同時要引入一系列的智能系統化管理體系，也可以發動業主成立自治的物業組織。
核心問題是“資金難”
老舊小區改造並非政府“獨唱”，更需要創新體制機制，吸引各種力量參與實現“大合唱”，其中最核心的問題就是“資金難”。
“老舊小區改造首先要解決的就是資金問題，如果資金來源無法解決，僅靠地方財政來進行補貼，老舊小區的改造是很難成功的。”謝逸楓坦言。
目前相對棚戶區改造來說，舊房改造推動難度較大，部分改造項目需要老百姓出錢，且改造後可獲得的直接經濟收益不大。招商證券研究發展中心房地產行業主管分析師趙可表示，偏低的收益率水平加大了舊改項目融資難度，老舊小區改造主要涉及水電氣路等基礎設施建設、供暖設施修繕、加裝電梯、配建停車場，完善基本公共服務和公共環境等內容，然而除加裝電梯、配建停車場、物業管理等具有一定的收益能力外，主要項目內容難以獲得收益。
對於資金問題，國務院常務會議明確，各地要統籌負責，建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制。
黃豔透露，2019年以來，有關部門一直在推動地方創新改造方式和資金籌措機制，按照“業主主體、社區主導、政府引領、各方支持”的方式統籌推進，採取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集改造資金。
以河北省為例，參考《河北省老舊小區改造三年行動計劃（2018-2020年）》，改造資金主要來源於市、縣兩級財政，約為112.3億元，佔比87%；市政專營單位/居民個人可籌集/小區原產權單位分別約為6.5/5.6/5.2億元，佔比為5%/4%/4%。
“可以根據實地情況，將政府投入資金和居民自己投入的資金進行合理劃分的負擔。政府投入資金可以更偏向於小區公共空間和公共基礎設施的投入。”劉璐說。
謝逸楓建議，可以考慮引入第三方的資金來進行投資，可通過銀行低息貸款的形式借貸給房企，為參與改造的房企尋找有效、可複製的盈利模式，從而實現良性循環；也可以考慮引入民間資本，包括保險、信託資金等，解決資金不足的問題。
黃豔表示，下一步，住建部將積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制，運用市場化方式吸引社會力量參與。
不過，目前中央尚未出臺明確的政策。業內人士認為，老舊小區專項債或是可能的方向。此前財政部副部長許宏才表示，將適當優化投向、適當擴大專項債券使用範圍，增加城鎮老舊小區改造領域。
嚴躍進預計，後續隨著各類社會資本的導入，老舊小區改造的節奏會加快，尤其是部分開發商可以轉型為老舊小區改造商。通過此類改造，後續可以對物業價值增值等帶來更好的機會。（經濟日報-中國經濟網記者 王軼辰）
