來自央行官網4月20日公佈的消息顯示，4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，較此前的4.05%下調20個基點，5年期以上LPR為4.65%，較上次的4.75%調降10個基點。本次兩種期限LPR的下調是自去年8月LPR改革以來，降息幅度最大的一次。具體個人房貸會有多少變化？據北京商報記者測算，5年期以上LPR下調10基點後，以北京首套房商貸貸款100萬元，期限25年為例，百萬房貸利息總額較此前少還1.77萬元，月供每月少還58.99元。
LPR迎最大降幅
從過去經驗上看，“逆回購利率-MLF（中期借貸便利）利率-LPR”的同步調降，完成一次完整的降息過程。此前逆回購利率和MLF利率曾在3月30日及4月15日分別調降20個基點。4月20日，1年期LPR報價較上期下降20個基點，也符合市場預期。
對於1年期LPR的同步調降，中國民生銀行首席研究員溫彬指出，這表明了從政策利率向貸款市場利率傳導機制的暢通。這次LPR下調20個基點，是自去年8月LPR改革以來，降息幅度最大的一次，有利於進一步降低實體經濟融資成本。
值得關注的是，4月20日公佈的5年期以上LPR為4.65%，較上次的4.75%調降10個基點。因5年期以上貸款大部分是房貸，此次利率下調頗受市場關注。在分析人士看來，降息意味著金融政策取向是穩樓市，刺激實體經濟，但僅下調10個基點與1年期LPR下調幅度呈現出非對稱下降也釋放房地產調控不放鬆的信號。
4月17日，中共中央政治局召開會議，會議作出“降準、降息”的明確表述並對接下來的貨幣政策定調。會議表示，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行，把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。
另外，中共中央政治局會議提出“降息”的同時，還明確強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。”在分析人士看來，這表示，房地產要發揮穩定器作用。考慮到“房住不炒”的紅線，預計不會對房地產進行大放水，但同時也要認識到我國各地的情形不一，需要因城施策。
貸款百萬月供少還59元
根據央行此前公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。這就意味著，最終實際房貸利率取決於LPR與加點共同變化的結果。
具體就北京而言，目前銀行執行的是首套房商貸利率為LPR加55個基點，二套房商貸加105個基點。此次5年期以上LPR降息10個基點，具體到個人房貸會有哪些變化？
據北京商報記者測算，以北京首套房商貸貸款100萬，期限25年，還款方式為等額本息為例，5年期LPR下降10基點至4.65%後，商貸利率為5.2%，百萬房貸利息總額為78.89萬元，較此前的80.66萬元少還1.77萬元，每月應還5963.02元，月供較此前的6022.01元每月少還58.99元。
而對於存量房貸而言，按照安排，2020年3月1日起推進存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。參考LPR定價的轉換方式需重新約定重定價週期（一般為一年）和重定價日。
假如A的重定價週期為1年，重定價日為5月1日（A已辦理了轉換），那麼2020年5月1日-2021年4月31日，A的房貸將根據2020年4月LPR重新來計算利率，這一利率水平在這期間保持不變。在分析人士看來，目前LPR下行空間已打開，存量房貸利率下降趨勢也可以期待。
中原地產首席分析師張大偉指出，降息會導致資金成本降低，真實購房者的購房成本降低，有助於這部分群體入市。對於購房者來說，4月20日的降息只是開始。
對於本次LPR下調對於樓市的影響，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次下調刺激購房需求釋放，近期各地預售證的發放節奏加快，銀行貸款也比較積極，配合此次月供壓力減少的效應，購房需求有望積極釋放，進而帶動市場成交量的上升。
另外，嚴躍進還提出，需要注意一些潛在的風險。近期商業銀行貸款相對積極，但更偏好投向房地產。容易出現一些小額貸款違規進入房地產，或者經營貸款違規進入房地產的現象，所以預計後續嚴查違規資金進入房地產成為可能。換而言之，近期購房者在獲得此類低成本貸款的時候，一定要注意資金的合規性。尤其是1年期LPR利率為3.85%，已經屬於比較低的水平，這個時候要嚴禁通過獲得此類1年期短期貸款來支付購房首付款的做法。
降息、降準迎來政策兌現期
3月下旬以來，央行貨幣政策進入了加大逆週期調節力度階段，在中共中央政治局會議之後，降息、降準等政策工具有望迎來兌現期。
溫彬表示，下階段降準和降息仍有空間和必要，隨著通脹繼續回落，政策利率還有進一步下調的空間，存款基準利率也需適時適度下調，帶動LPR報價中銀行點差部分收窄，繼續釋放LPR改革潛力，切實降低實體經濟融資成本。
中信證券首席FICC分析師明明認為，降息需要從政策利率、LPR和存款基準利率三個層面關注，三個層面的相互聯繫和制約是判斷降息路徑的重要依靠。中共中央政治局會議之後，根據過往的經驗判斷，政策利率可能率先迎來調降，OMO（公開市場操作）利率和1年期MLF利率可能在下個月之前出現10基點或以上的調降，預計反映在5月的LPR。考慮到近期政策利率的下調較快，且銀行負債成本對於LPR的制約已經廣泛討論，下調存款基準利率的概率進一步增大。
全年來看，中信證券研報進一步提出，中共中央政治局會議進一步明確了具體的政策工具，即“降準”和“降息”，預計2020年二季度和三季度分別降準50基點，預計到年底一年期LPR報價有望下調至3.6%-3.7%左右。
北京商報記者 孟凡霞 馬嫡
