小七剛剛花了2個小時看完保利的這份年報，毫不誇張地說，這是我今年看過最優秀的一份地產股年報，雖然今年1月保利已經出了年報預告，讓我們對財報有了預期，但沒想到今天這份正式的年報又將淨利潤增幅從年報預告的40%調高至了47%，更牛逼的是將股利支付率提高到了35%，每股分紅達到了0.82元，還有其他一些財務數據也超出了我的預期，我後面會展開說，所以我對保利這份年報的評分為90分，相比三季報的84分調高6分。
財務數據
先看利潤表，保利這份年報的淨利潤之所以能超出預期，主要歸功於以下三個方面：
1、營業收入增速21.29%，營業成本增速16.83%，說明毛利率出現了較大的增長，通過年報中的收入明細表，我們可以看到保利19年房地產銷售業務的毛利率由18年的32.68%上升到了35.38%，而這個毛利率也創了保利自2013年以來的新高， 很好地反映出了16年的那波房價暴漲。
2、資產減值損失相比去年減少了13億元，主要體現在今年的存貨跌價準備比去年少計提了13億。
3、投資收益比去年增加了10億元，主要來源於保利參股的一些聯合開發地產項目產生的“權益法核算的長期股權投資收益”相比去年增加了16億元，而同樣是這個科目，萬科19年的投資收益就比去年少了24億元，和保利一比，裡外裡就差了40億的稅前利潤，這也從一個側面反映出近幾年保利聯合開發項目的利潤水平比萬科略高一籌。
鑑於以上三個主要原因，保利19年的歸母淨利潤同比18年增長了47.90%，使得淨資產收益率大幅增長到了21.01%，近五年來ROE第一次邁上20%的大關。
當然，比淨利潤增長更可喜的還有保利今年的分紅，每股分紅同比去年增長64%，達到了0.82元，股利支付率上升到35%，按今天收盤價15.30元計算，分紅率達到了5.36%！這不由得讓我想起今年招行也出人意料地上調了股利支付率，保利集團和招商局集團都是根正苗紅的大央企，我個人猜測可能今年央企母公司會要求旗下優質的現金牛資產適當的提高一點股利支付率，來改善自身的資產負債表或是幫助旗下困難子公司渡過難關。
地產股專項數據
接下來看地產股專項數據，關於銷售金額，小七在今年1月單獨寫過一篇《保利地產2019年銷售數據小結》，這裡就不贅述了。
預收款項：預收款就是房企利潤的蓄水池，由於保利在四季度結算了1,240億元的收入，所以年底的預收款相比三季度末的3,829億大幅下降了551億元，回到了
3,278億元，相比去年同期數據也僅增加了280億元，而萬科19年底的預收款項則高達5,770億元，這也是保利相對萬科而言差距較大的一個指標。融資成本：保利19年的融資成本小幅下降了8BP來到4.95%，這個融資成本相比中海、華潤等央企還是略高了一些，但從今年一季度的發債利率來看，2020年保利的融資成本至少能再下降50BP，對於19年底擁有2700億有息負債的保利來說，下降50BP一年就能節省13.5億的利息支出。
淨負債率：由18年底的80.55%大幅下降到19年底56.91%，再加上銷售金額回籠率由88%進一步上升到了93%，無不展現出保利極強的現金流水平和抗風險能力。
預計明年竣工面積：這個數據也是年報中的一大亮點，保利預計2020年竣工3,400萬平，同比19年大幅增長23.64%，這個目標比萬科的3,319萬平還要多了81萬平，我甚至覺得保利就是盯著萬科定的目標。在今年一季度大部分時間房地產開工基本停滯的情況下能給出這樣的竣工目標，
體現了保利對20年全年收入增長極強的信心，而且保利也不是隨便定目標的，19年實際竣工面積2,973萬平，就超額完成了18年年報定的2,750萬平的竣工目標。股東方面：保利近一年的股東人數都在14-16萬人之間徘徊，基本沒什麼波動，而前十大股東里，唯有外資在一直加倉，19年一整年滬港通合計加倉保利1.54億股；而內資方面，無論是險資還是公募基金，19年都是淨賣出的狀態，我這裡就不想再多吐槽內資對地產股的偏見了，之前已經說得夠多了。
保利地產投資價值
我對保利的這份年報非常滿意，截止今天收盤，保利6.5PE，分紅率5.36%，ROE21.01%，不吹不黑，綜合考慮估值和基本面，我個人認為目前長期投資價值能高出保利的A股不出10只，未來如果有新增資金的話我會優先考慮繼續加倉保利。
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