日本房產投資，說早不早，說晚不晚，現在正是個剛剛好的時機。為什麼這麼說？當時間進入2019下半年，似乎大家都在翹首以盼2020年的來臨，尤其是投資者，這是一個對日本而言非常重要的年份。
☑ 2020年冬季奧運會將在日本東京舉行；
☑ 2020年日本高等教育將全面免費；
☑ 2020年日本將對中國開放網絡簽證申請；
▲日本冬奧會運動場
當然，好事還不止這些，今年剛結束的G20峰會，以及2025年世博會，也在日本落定，可見，從2018年起，日本就已經做好了在世界舞臺上“刷臉”的準備。
▲日本傳統節日街頭的活動
推出的“觀光立國”政策更是恰逢其時，旅遊業的發展，大量遊客的湧入，不僅為如本的GDP創收做出了重大貢獻，亞洲發達國家的名頭也不是浪得虛名，完善的福利更是吸引著越來越多的人群想要留在日本永居。
▲日本街頭遊人如織
有人的地方就有需求，有需求就會刺激消費和建設，因此，在講到投資的時候，日本房產自然是不可避免的被重點關注的投資對象。有人說，投資了日本房產基本上就可以“躺賺”收益了，這個說法小路覺得並不算誇張，以下我們就來詳細分析一下原由：
大環境：國際地位穩固 經濟觸底回升
提及日本房產投資，人們難免會想到日本的經濟，20年前的那一場泡沫是日本難以磨滅的疤痕，儘管如此，也沒有哪個國家能夠撼動日本世界第三的位置，雄厚的經濟後盾，支撐著日本在世界各國中依舊佔據著“亞洲發達國家”的地位。
2018年日本GDP開始出現小幅上漲，這是個不錯的開始，也是一個向好的信號。讓日本在經歷了長時間的沉寂之後，終於開始觸底回升，加上各類國際會議的落定，打開國門歡迎八方來客，無不讓這個“安靜”的民族開始熱鬧起來，隨之而來的是日本土地價格連續4年的上升。
▲日本2019最新土地漲幅官網公示
日本國稅廳7月1日發佈了2019年全國路線價(道路沿線土地價格)，平均價格比去年上漲1.3%，連續4年上漲，也是自1992年開始統計以來的首次4年連漲。
土地價格的上漲所帶來的自然是房價的上升。日本物業分為2類，一類是一戶建（獨棟別墅），還有一類是公寓樓。首都東京是投資者們較為樂於投資的城市，但近2年來，由於世博會，日本賭場度假村選址等，被刷屏得比較多的城市還有大阪，作為日本第二大城市，大阪物業“後勁”十足，不僅從投入門檻還是從房價漲幅、租金收益上都緊逼東京，投資上升空間非常大。
▲日本住宅用地和商業用地價格走勢，來源：日本土地局
資產類型：日元是國際公認的避險貨幣
作為投資者而言，在進行海外資產配置時為什麼要投資日本的房產？或許這就跟回答我們為什麼有了錢要去買黃金一樣簡單。
目前世界上的硬通貨是美元，這是眾所周知的事情。如果要做海外資產配置，投資什麼類別的資產是一個問題，去哪裡投資是第二個問題。只要想清楚了這2點，相信大家的選擇就會很明確。
選擇“房產”做投資就不用多說了，相對於其他類型的理財產品，房產屬於大宗產品，看得見也摸得著，加上海外房產的永久產權屬性，自古中國人就是有“有地才有家”的認知是一個牢不可破的執念。還有就是房產不僅可以自己住，還能拿來出租，一舉多得，房產作為長期持有類型的產品，不僅可以賺取土地增值所帶來的房價漲幅收益，租金收益率也是一筆可觀的現金流，讓人安全感倍增。
說到去哪裡投資房產的問題，縱觀世界，除去擁有美元資產的國家外，日元資產應該算是相當“硬”的資產類別了，作為貨幣市場中被公認的傳統避險貨幣，日元資產具有很強的抗跌性。在確保投資者的資產安全保值的基礎上，再來談投資收益，才是更靠譜的話題。
人口趨勢：不斷放寬簽證政策吸引外籍人士
既然是房產投資，除了地價漲幅所帶來的房產增值外，租金收益是投資者獲得現金流收益的主要來源。那麼問題來了，日本人口的老齡化無法迴避，招募租客是個問題。
這點日本政府也早有準備。著名財經類節目《環球財經連線》報道關於日本酒店缺口的預測 “近年，隨著赴日外國遊客的急速增加，日本酒店客房不足的問題日趨凸顯，預計到2020年，日本全國的客房缺口將達到1萬間。”這雖是一則新聞，但相信聰明的投資者們一眼就能看到機遇。
據日本旅遊局統計數據，自2011年以來，日本簽證政策的不斷放寬，赴日旅遊的遊客人數有了大幅度的增長，截止2018年，赴日旅遊外籍遊客人數達3119萬人。對比前一年增加了8.7%。其中，亞洲遊客就佔了84.5%，達到了2637萬人。中國內地遊客以838萬人（佔比26.9%）的比例遠超其他國家，成為日本境外遊客的主要來源。
遊客赴日旅遊同時也帶動了消費的增長，2018年赴日遊客消費總金額，達到了史上最高的4兆5189億元，是自2012年來連續第七年的增長。其中，中國內地遊客在日的消費也遠超其他國家及地區的遊客，共計消費1兆5450億日元（約980億人民幣），排名消費總金額榜首。
大量的遊客流動不僅刺激了日本的消費，有力的拉昇了日本經濟增長。除此之外，日本近幾年來放寬的外籍人員留學、永居等政策，也極大的填補了日本人口老齡化的缺陷。
隨著世界經濟一體化大趨勢的腳步越走越快，不少新興的亞洲國家在綜合國力和國際地位上逐年提升。加上各國旅遊業的放開，越來越多的亞洲國家成了人們嚮往“永居”的樂土。或許在大部分人觀念裡，日本是一個單一民族的非移民國家。而實際上，只有一億人口的日本，有近300萬外國移民。近年來，日本經營管理簽證，更是成為了中國人移居日本的熱選項目之一。
▲Airbnb上日本民宿可租到￥1000+/晚
這就不難解釋，為什麼日本民宿在Airbnb上的租金可以達到幾百甚至上千元一晚，現在還有人在考慮將日本的公寓樓改造成民宿或者酒店式公寓，大量的遊客住房缺口是一方面，日本當地長期租客（包括本地人和長居外籍人士）也是一個重要的租客來源。
租售比：如何衡量日本房產的投資價值？
或許有人會說，就算日本各方面條件都好，且不愁出租，但從租售比來看，租金收益還是不如發展中國家來的要高。
租售比到底扮演著什麼樣的角色？它是衡量樓市運行是否良好的指標之一，也是投資者們選擇的標準之一。比值越高，房價的投資價值越大。
國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:25-1:16.6，即4%-6%。如果租售比低於1:25=4%（即1:40，1:50），按照租售比為年租與房屋總價的比值理解，在1:50的情況下，需要50年才能收回購房成本，這意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。如果高於1:16.6=6%(即1:13)，表明這一區域房產投資潛力相對較大，租金回報率較高，後市看好。
▲東京與大阪的地價比對，大阪上漲空間很大
在這裡我們不妨大膽將國內一線城市與日本的租售比做個比對：
國內：上海某小區一套90平方米的住房，售價18000元/平方米，月租2700元(無傢俱)，租售比：2700×12/(18000×90)=2%，是4%的國際標準線的一半。
▲有路「優築」大阪王座實拍
日本：目前有路新上線的「優築」大阪王座項目，售價單套最低￥177萬，Airbnb上可查到的天王寺商圈附近日租金平均￥400/晚，租售比：400*30/1770000=6.77%，高於國際最低標準。
「優築」高性價比，6%穩定高收益永久包租
我們說房產投資，不論是買賣亦或者出租，地段永遠都是不變的王道，還是拿以上的2個項目為例，上海的小區尚不知位置如何，但日本「優築」位處大阪市南部中心最新的熱門旅遊購物區域——天王寺·阿倍野。土地價格漲幅目前已達9.58%。
項目周邊不僅旅遊景點眾多，是遊客們非常喜歡的網紅打卡聖地。項目所連接的大阪環狀線、地鐵御堂筋線、地鐵谷町線、近鐵南大阪線等3個車站及4條線路，密集的軌道線連接室內各個區域，人流量大，出行方便，地鐵沿線物業優勢凸顯。
▲項目周邊景區分佈
除此之外，項目還永久包租，6%穩定淨回報率，即買即收租，免去了業主自己招募租客的煩惱。有路獨家減免管理費修繕金。客戶只需繳納固定資產稅和火災地震保險即可。
▲項目已上線booking運營
▲項目房間實拍
目前項目已上線booking運營顯示，「優築」一臥室公寓一晚的價格在460元人民幣，回報率高。
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小結：日本房產投資的“躺賺”秘籍
對於想要投資日本房產的投資者而言，在可投資的房產類別當中，除了當下較為火熱的一戶建民宿短租市場之外，公寓也是個性價比非常高的選擇。而且還是那句老話：好地段的物業，永遠不愁沒價值！
日本大阪-優築·大阪王座寓
項目亮點
1、【優質的公寓品牌】優築是有路旗下的日本公寓品牌，以嚴格的選址、穩定且客觀的回報率、優質的升值潛力為標準打造高性價比資產。
2、【交通便利，80米到地鐵站】步行1分鐘即達「寺田町」站，項目連接大阪環狀線、地鐵御堂筋線、地鐵谷町線、近鐵南大阪線等3個車站及4條非常方便的路線；
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