事實上，我們都有一種感覺，當房地產市場升溫時，購房者往往會蜂擁而至，房子供不應求，房價自然易漲難跌；相反，當房地產市場降溫時，購房者無動於衷，房屋供過於求，房價自然會向下調整。然而，最讓購房者擔心的是房價不會漲也不會跌，就像溫水煮的青蛙，這讓人們對房地產市場的走勢不太清楚，所以人們糾結是很常見的。事實上，面對目前的房地產市場，不僅購房者不確定，專家學者也分為看跌和看漲兩種流派。
早在2018年，融創董事長孫宏斌就曾表示，本輪調控的嚴厲程度超乎想象。到去年年底，孫宏斌再次表示，這一輪房地產調控是一個長期的行為，不可能放鬆，所以我們不能抱僥倖心理。與孫宏斌不同的是，經濟學家馬光遠在濟南的一次論壇活動上表示，2020年放鬆調控的可能性比較大，一線城市和部分熱點城市的房價可能會出現反彈。
那麼，你認為誰更有意義呢？事實上，房價漲跌之爭由來已久。上漲的主要原因是土地價格、建材價格和人口不斷流入城市。房價下跌的主要原因是住房過剩、人口拐點和房地產稅的到來。不難看出，婆說婆有理，公說公有理。不過，專家認為，雖然影響房價的因素比較複雜，但如果拋開細節，我們會發現基本上有三大參考因素：政策變化、資金規模和人口流動。
首先，金年調控政策會不會收緊？
據統計，2019年1月至11月，全國房地產調控次數達到554次，遠遠超過2018年同期的425次，其中11月發佈72次，創下2019年以來的新高。顯然，通過嚴厲密集的調控政策，房地產市場普遍降溫，越來越多的城市進入房價下行通道。但近兩個月來，包括南京、成都、佛山等城市的房地產市場調控政策出現了微調的趨勢，包括有針對性地微調人才購買、提供購房補貼、擴大公積金提取範圍等，這是否意味著明年調控將放鬆？
在這方面，中央媒體《經濟參考報》評論稱，住房仍是調控的主基調，但考慮到經濟下行壓力確實較大，地方政府可能會在城市政策的基礎上適度加大主動性。在這方面，如何理解？筆者認為，一方面，因城施策就是為了防止大起大落，所以明年房價上漲的城市依然會升級調控，而房價下行壓力大的城市或有可能適度鬆綁，比如人才購房定向微調就是利好剛需、穩定樓市的舉措。另一方面，只要房住不炒基調不變，調控大幅放開的可能性就不存在，所以2020年的基調依然從緊。
二是關注今年資金是否會大規模流入房地產市場？
房地產業作為資本密集型產業，從徵地到交易的每一步都離不開金融支持。2009年至2019年，M2總量由59萬億元增加到195萬億元，M2總量增長3倍，與房價漲幅基本持平。為什麼這麼“巧合”？原因是M2的快速增長使得大量資金流向房地產，房價一路被推高。舉個例子：2008年、2009年和2010年，M2的增速分別為17.8%、27.68%和19.70%，這三年也是房價大幅上漲的時期，所以M2和房價基本上是同時上漲的。
然而，近一兩年來，M2增速從10%甚至20%以上下降到8.5%左右，這與當前嚴厲的樓市調控政策密切相關。為了控制房地產企業和居民的高槓杆，房地產信貸不斷收緊，不僅收緊了銀行貸款、信託等融資渠道，還對消費貸款、信用卡購買等行為進行了嚴格監管。業內普遍認為，在去槓桿化和風險防範的背景下，未來M2增速可能會長期保持在8.5%左右。此外，國家還明確表示，今後將引導資金支持房地產業發展，資金難以大規模流入房地產業，地王和房價風光難以再現。
城市群
第三，未來常住人口的主要流向是什麼？
人口是一切經濟社會活動的基礎，決定著一個城市的規模、興衰。對於房地產市場而言，如果人口繼續外流，那麼住房需求將大大減少，房價也將慢慢失去支撐。以黑龍江鶴崗、甘肅玉門為例，一方面是資源枯竭型城市，另一方面面臨人口外流，出現“白菜價”這樣的房子是必然的。因此，對於這類城市，國家提出今後要走“縮城”之路。然而，不管怎樣，在這些城市，投資是不可能的，房子夠住就足夠了。
根據國際經驗，城鎮化前期，人口主要從鄉村向城市集聚，而後期更加明顯，主要會向一二線大城市、區域中心城市、都市圈和城市群集聚。截至2018年末，我國城鎮化率為59.58%，距離發達國家70%以上的水平，還有10%的差距，如果按照每年1%的增幅，差不多還需要10年左右的時間。在這方面，恆大經濟研究院院長任澤平表示，到2030年，會有大約2億人口進城，其中80%分佈在全國19個城市群，其中60%分佈在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等7個城市群。
李鐵
2020年，“咬牙買房”還是“儘早賣房”？事實上，經濟學家所說的導致了混亂
基於以上三個因素，我們可以得出一個明確的結論：房地產市場總體形勢基本明朗。與2019年相比，2020年房地產市場的大致速度將繼續保持“穩定”。因此，買房致富的可能性越來越小。對於購房者來說，是選擇“咬牙買”還是“儘快賣”，可以根據人口流動情況來確定。在這一點上，經濟學家李鐵的觀點可以說是一脈相承，為購房者指出了迷宮。
中國城市和小城鎮改革發展中心總經濟師李鐵，一二線城市房價難降的原因，主要是因為物有所值。如何理解“物有所值”四個字？眾所周知，優質的公共服務資源具有空間分佈不均的特點，而一二線城市恰恰集中了教育資源、養老資源、醫療資源等最好的公共服務資源，自然會吸引人口的不斷流入。因此，短期來看，一二線城市房價可能會受到調控的影響，但長期看漲的趨勢暫時難以改變。
這麼說，說到底是“咬牙買房”還是“儘早賣房”，估計大家心裡都有答案。具體來說，如果考慮買房的話，應該把重點放在人口淨流入的一二線城市、區域中心城市、大都市圈和城市群。相反，如果你有一套以上的房子，而且很難賣掉，筆者建議你可以把中小城市的房子，以及郊區和其他不好的地區的房子賣掉，因為在房地產市場穩定調整的環境下，只要房價不漲或漲幅非常有限，過多的囤房只會增加持有成本，一旦房價下跌，購房者的購房意願就會下降，因此，可能會越來越難出售。
