【1】中國土地制度迎來大變革集體建設地自由上市政府徵地難度加大
2020年註定是土地制度有重大變局的一年，土地是最基本的生產要素，城市的發展離不開土地，財政的增加更是離不開土地。
中國土地制度的變革主要源自於兩個重大文件的出臺，一個是2020年1月正式啟動的《新版土地管理法》，另外一個就是4月份中央發佈的《構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》。
在4月9號的這個中央意見中，決策層首先明確提出要“建立健全城鄉統一的建設用地市場”，主要包括以下三條核心政策：
第一，制定出臺農村集體經營性建設用地入市指導意見。
解讀：簡單來說，就是要讓集體建設用地“正式轉正”，擁有國有建設土地一樣的權利 ，因此集體建設用地上面的房子，自然也就合法化了。
以後的每一個村集體都是“土地局”，村集體有權直接“賣地”，獲取土地收入，強調一點農業建設用地不是“耕地”，屬於兩個概念。
第二，全面推開農村土地徵收制度改革。
解讀：農村土地徵收制度將會有重大改革，其中有兩點最重要，第一是農村土地不得隨便徵收。第二是農村土地徵收補償將會大幅提升。
這將會給城市新增建設用地帶來一定的難度，這個我們後面再說。
第三，建立公平合理的集體經營性建設用地入市增值收益分配製度。
解讀：也就是說，村集體賣出去的土地收入，要有一個公平合理的分配機制，保證集體內的農民都能夠獲得“資產性收入”。
以前農民只能依靠徵地來獲得補償收入，以後農民不用依靠徵地了，而是直接獲得“賣地”收入，這是一個很大的變化。
而在2020年1月正式啟用的新版《土地管理法》中，也提出了以下幾條非常重要的變化：第一、新土地法刪除了從事非農建設必須使用國有土地的規定。
農業集體建設用地為工業、商業等經營性用途的，允許村集體通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
但不得用於商品住宅開發！
第二，收縮了徵地範圍，政府不得隨便徵收農業用地。
新的土地管理法規定，只有在以下六種公益情況下才能對農業用地進行徵收，而且必須納入年度計劃，不得隨便徵收農民手裡的土地。
（一）軍事外交需要用地的；
（二）基礎設施建設需要用地的；
（三）生態保護、防災減災等公共用地的；
（四）扶貧搬遷、保障安居工程建設需要用地的；
（五）經省政府批准的成片開發建設需要用地的；
（六）公共利益需要的其他情形。
這樣一來，相當於收縮了地方政府對於農業建設用地的徵地範圍，以後想要徵用農業地越來越困難。
第三，農民徵地的補償大幅度提高，程序更加複雜。
以前農民徵地都是用
“年產值”來計算補償標準的，導致農民徵地獲的補償比較低，以後要採取“區片綜合地價”來計算補償標準。也就是說區域地價是多少，就要補償多少，按照地價來計算補償。同時還要增加對農村村民的住宅補償和社會保障費。
這樣一來，政府徵用農業用地的成本將會極大的增加了。
【2】城市用地更稀缺，地價上漲成趨勢城市舊改必將加快推動
以上兩大土地制度的大變革，尤其是針對農用地徵地的範圍進行了嚴格界定，同時還大幅提高了政府徵用農業地的成本，必將導致地方政府難以增加城市建設用地。
一般來講，城市建設用地分為“新增地”和“存量地”，新增用地全部來自於對農業用地的徵用，而存量地則是來自於城市棚改及舊改。
地方政府徵地的難度加大和成本提升，讓通過徵用農業地來增加城市建設用地變得越來越不現實，新增地的減少，會讓城市用地越來越稀缺。
所以，對於地方政府來說，“土地惜售”成為了必然選擇，必須要“待價而沽”，未來城市的地價會越來越高，房價自然也要“水漲船高”。
同時，未來地方政府想要增加城市建設用地，只有一個辦法比較可行：那就是推動城市舊改，或者是城市棚改，可以直接增加城市建設用地。
所以我們判斷，未來各個城市的舊改棚改可能還要加速，2020年是否會成為棚改的結束之年，目前看還存有疑問。
綜合來看，針對目前新版土地管理法的相關規定，地方政府面臨的挑戰主要來自於兩個方面：徵地難度大，徵地成本高，新增建設用地減少。
未來的對策就非常簡單了：第一是提高單塊土地的售價，增加土地收入。
第二是加大城市舊改和棚改，獲得更多的城市建設用地。
這樣一來，房價自然也就“水漲創高”了。
【3】集體建設用地“轉正”小產權房有望轉“共有房”
農村集體建設的正式轉正，擁有了與國有建設用地一樣的“同權同價”，這意味著農村集體建設用地上面的房子也將會是“合法”的。
那麼目前大量在“農村集體建設用地”上已經建成的“小產權房”究竟應該如何處理呢？
大量的“小產權”房，未辦理任何政府的相關證件，也沒有繳納土地出讓金費用，其產權證也是由鄉政府或村政府頒發，因此也稱為“鄉產權房”。
由於小產權房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，而所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
所以按照國家相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護，實質上是一種“違法建築”。
然而，大量存在的小產權房已經是社會存量財富，有不少小產權房已經出售，而且已經住滿了居民，稱為了一種“既定事實”。
目前深圳全市的小產權房數量多達40多萬幢，建築面積高達4.2億平方米，佔據了深圳全市總建築面積的一半左右。
那麼存量如此巨大的“小產權房”未來究竟會走向何方呢？
2018年深圳出臺了《關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法（徵求意見稿）》，對於“商業辦公類歷史違建”補繳全額市場評估地價之後，給與“轉正”處理 。
也就是說，小產權房重新繳納全額土地評估地價後，具有轉正的可能。
2019年9月北京市正式試點利用“農村集體建設用地”來建設“共有產權房”項目 ，意味著集體建設用地入市試點取得關鍵性突破。
根據相關信息透露，集體建設用地上面的“共有產權房”項目，將會具有合法的房產證，擁有和“國有建設用地”上的共有產權房完全一樣的權限，只是房產證中的土地性質是“集體建設用地”性質。
產權將是“業主”和“村集體”共同持有。
因此我們認為，未來的小產權房將可能會有兩個結局：
第一個，嚴重違反城市規劃要求的小產權房，有可能將會被“拆違”，所謂嚴重違反，可能是違反了城市總體土地規劃用途，這樣的小產權房轉正希望不大。
第二，部分小產權房，可以在“城市規劃”允許的範圍實現“轉正”的可能，尤其是本次集體建設用地已經可自由流轉的背景下，這種可能性變得越來越大。
可以在“繳納全額土地出讓金和相關配套費用”之後，可轉成“共有產權房”項目 ，給一定合法地位是相對可取的做法。
從小產權房到共有產權房，既確保了居民的居住訴求，同時又剔除了“過多”的投資因素，總體來說具有可行性。
綜上所述，本次決策層提出的“建立健全城鄉統一的建設用地市場”意義非常重大，但可能將會推動城市地價出現上漲，而帶來房價的上漲。
同時集體建設用地的“同價同權”也給部分小產權房帶來了“轉正”的機會，這或許是小產權房最好的“轉正”時機。
（來源：大山房子俱樂部）
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