恆大研究院首席經濟學家任澤平針對中國中心城市的房價說過一句很經典的話：“短期看政策，中期看土地，長期看人口。”
很多人也已經認識到，人口不但會影響一個城市的房價，還會影響一個城市的發展格局。
12月9日，北京人口與社會發展研究中心、社會科學文獻出版社共同發佈《北京人口藍皮書《北京人口形勢分析報告（2018）》。公佈了北京市人口發展現狀和趨勢的最新研究成果。
報告顯示， 2017年北京常住人口為2170.7萬人，比上年末減少2.2萬人，其中，常住外來人口794.3萬人，與去年未相比減少13.2萬人，全市戶籍人口1359.2萬人，比上年末減少3.7萬人，降幅3%。
不僅是北京，上海市統計局副局長湯匯浩報告說，截止2017年末上海全市常住人口為2418.33萬人，上海外來常住人口972.69萬人，比上年末減少7.52萬人；總體人口比上年末減少1.37萬人。
京滬兩個超一級城市的外來人口都出現了負增長，給人們提了個醒：新的趨勢正在形成，中國的城市格局也要迎來變化。
01
自1997以來頭一次北京上海的常住人口減少，背後有哪些原因呢？
其一，離不開政策對這些一線特大城市規模的控制。
早在2014年3月，中央政府門戶網站公佈了《國家新型城鎮化規劃（2014-2020 年）》。文件中提出，“特大城市要適當疏散經濟功能和其他功能，把加快發展中小城市作為優化城鎮規模結構的主攻方向。”
之後，在2017年9月27日，國務院關於對《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》的批覆提出，嚴格控制城市規模。到2020年，常住人口規模控制在2300萬人以內，2020年以後長期穩定在這一水平。
上海市政府於今年1月4日正式發佈《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》，提出要將上海建成令人嚮往的創新之城、人文之城、生態之城。規劃同時要求，嚴格控制人口規模，緩解人口快速增長與資源環境緊約束之間的矛盾，至2035年常住人口控制在2500萬人左右，並作為長期調控目標。
其二是受產業結構調整的影響。
從2016年開始，北京上海就密集調整產業結構，使城區裡的批發市場、勞動密集型產業逐漸外遷，同時，大力清理群租房，在就業和房租的壓力下，一大部分外來就業人口選擇主動外流。
其三來源於高房價、高房租的壓力。
以北京為例，據我愛我家集團研究院數據顯示，今年7月，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%，普租的租金均價環比上漲6.2%，公寓的租金均價環比上漲1.4%。
其四，可持續發展的要求。大量人口湧入，雖利於經濟的快速發展，但給城市帶來的壓力是越來越大，京滬控制人口規模能緩解城市壓力，實現區域的平衡發展。
其五，人口政策的轉變，京滬在全國佔有舉足輕重的地位，已非其他城市能比。所以這兩大城市不需要擔心人口流出的問題，只需在乎如何留下高學歷、高技能人才。
人口出現負增長是多種原因之下的必然結果，對京滬來說，控制人口規模、城市規模是京滬這樣特大型城市要長期解決的問題。
02
還有幾類城市也在悄然發生轉變，但與京滬情況不同。
1、北上廣深同為一線城市，但與京滬不同——“京滬向左、廣深向右”。
京滬通過多種手段限制人口規模的繼續壯大，但廣深卻在通過各種有利政策吸引人口進入，原因在於廣深不同於京滬，市場屬性更強，在產業發展上直接面臨二線城市的競爭。
根據《2017第一季度中國城市研究報告》：廣東省依然在全國範圍內吸引著大範圍的人口流入，深圳和廣州市分別在人才吸引力方面排名第一和第三。
2、部分二線城市已經成功躋身成為新一線城市。
面對一線城市人口流出的情況，二線城市紛紛把握時機，競相出臺優惠政策以吸引人才落戶。除了優惠政策以外，還努力推動城市經濟的發展。
西安大力實行戶籍放開和吸引人才新政，到西安落戶的人數迅速增加，今年新增了幾十萬落戶人口。根據西安媒體公佈的數據，截至2018年11月4日，西安市遷入人口共計665551人，其中學歷落戶和人才引進佔了66%。目前，包括西鹹新區在內，大西安戶籍人口已達到981.680萬人。
深圳，對於高校畢業生實施補貼等制度，吸引了不少大學生，2017年常住人口增加了50多萬，常住人口增量位居全國第一。
中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞認為，西安、鄭州、杭州、青島等城市快速聚集人口，常住人口超過千萬只是時間問題。
3、整體上看，三四線城市依然面臨人口流失的情況。
根據常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處於0.3%左右，低於全國人口平均增速0.5%，也遠低於一線城市和二線城市的人口增速。這說明人口還是在由三四線湧入一二線城市。
但少數三四線城市人口出現流入，原因一是因為部分三四線城市周圍受周邊一二線城市溢出效應的影響使人口出現流入，例如崑山市的常住人口增速一直維持在1%以上，2016年甚至達到4.6%。另一部分是因為務工人員老齡化，選擇返鄉養老，例如廣元、信陽和永州。
城市人口變化會隨著時間的向前推入，呈現出更明顯的變化。部分二線城市會在人口紅利之下出現迅猛發展的狀態，這會是之後最大的一個變化。
03
新一線城市崛起的態勢已經勢不可擋，其房產市場也迎來良好的發展前景。
在城鎮化進程的持續推進下，京滬這些一線城市因為人口限制已無法接納大量人口，而人口又必會聚集到城市之中，所以新一線城市人口的會不斷上漲，且未來人口極有可能接近一線城市，到時候在充足的人口支撐下，新一線的房地產市場肯定會更繁榮。
從2017年到2018年，新一線城市的房價均有上漲。上漲幅度最大的是成都、西安、杭州這三個熱門城市。
當然，房價的上漲不僅要看人口數量，還要看人口結構。
青年人口作為主要購房人群，這類人越多，城市的購買力才會越強，對房產市場的需求才會旺盛。所以說，像西安、杭州、武漢、青島等這樣的新一線城市的購買力後續還會繼續增強，房地產是不缺市場的。
另外，從國家發展規劃來看，很多新一線城市都是城市圈中的核心城市，未來會迎來利好政策的扶持，發展速度會加快，這對新一線城市的房地產來說絕對是一次發展的機會。
最後想說的是，即使未來新一線城市的房地產市場發展前景良好，但房住不炒的背景已經三令五申，限定得很明確，所以未來房價大幅上漲的可能性很小。買房一定是要從自己的實際需求出發。
