“論規劃環境，金灣航空新城比唐家北略勝。想想華髮用了多少錢花了多少時間去搞金灣基建。
過去一年，不少地方樓價回調或是相對穩定，但金灣樓價卻逆市出現2442元/平的上漲，漲幅高達12.6%。（數據來源：合富研究院）
| 樓價
2020年開局，遭遇疫情影響，全市樓市成交大幅度回落。金灣樓價有沒有回調的可能？現在又到底是不是入手的時機？
在作出判斷之前，我們先搞清楚兩個問題：1、金灣樓價到底是怎麼上漲的？
2、誰在買走金灣的房子？
金灣整體樓價上漲，其實不難理解。
2018年下半年至2019年底，以樓價最高的航空新城為首，包括崇峰壹號院、碧桂園華髮·濱海天際、龍湖龍光首開·湖城大境、龍光玖譽灣等項目，相繼入市。
以上樓盤銷售均價普遍在2.6萬/平以上。要知道，在這波高價地入市之前，熱銷盤華髮國際商務中心，2018年推售住宅均價在2.3萬/平以內。
| 數據來源：房哥監控、搜狐焦點
不僅如此，2019年金灣其他片區不少走貨主力盤入市，樓價也在2萬/平以上。比如碧桂園華髮·海灣一號，首開折後均價2萬/平以上，均價約2.3萬-2.4萬/平。
而奧園天悅灣入市，亦是2萬/平起步，目前銷售報價2.3萬/平。
而金灣銷冠九洲保利天和，高層洋房均價約2.3萬/平，此外項目還有別墅等，價格更高。
值得一提的是，2019年的3、4月份，金灣、斗門樓市成交暢旺。航空新城更有樓盤在短短几個月間，出現3000-5000元/平的上漲。
那麼，到底是誰在買走金灣的房子？
其實，要分兩個階段。2018年底至2019年上半年。西區購房政策優化，外地客免社保可購一套。
一開閘，西區成交井噴。所以，我們看到2019年的金灣，住宅網籤去到70萬平，環比2018年，成交量暴漲接近60%。
而這個階段的購房客，據彼時多個開發商透露，
外地客佔到6、7成以上。（北方客佔比較大部分）
| 樓盤開售
2019年6月前後，或是因為沒有新增購買力補充，市場一度有所回落。
但到了2019年第四季度，這時的市場迎來新的購買力，也就是香港客。
房哥掌握消息，大約在去年9月，金灣有全新盤入市，而在第四季度，該盤客戶成交比例中，港澳客佔比高達4成，其中香港客佔了極大一部分。
| 數據
疫情下，市場有沒有迅速回調？
原本有望繼續高歌，疫情驟然來臨，成交大幅度降溫。
來自合富研究院的監控，2020年1月，航空新城某盤單月到訪量高達1308組客，當月成交超過100套，而2月份有多慘淡？到訪量降至31組客，當月成交僅為3套；而3月，雖然有所恢復，但小陽春徹底沒戲，到訪量約295組客，成交約16套。
從目前掌握的數據來看，金灣已有不少樓盤成交回暖。有新貨加推者，成交量回升頗為明顯。數據顯示，航空新城有項目在3月份累計到訪超過400組客，成交套數超80套。（後續可關注網籤，數據更準確，更具參考意義）
價格方面呢？很遺憾，暫時未見有太大鬆動。雖然，商家打折促銷的動作不少。但增加的折扣多是99折之類，或是無理由退房、首付分期等。
真正做到購房成本明顯下降者，難覓。更有粉絲反饋，有盤雖然打出了特價單位，但對比去年看房時，價格更高了。
| 粉絲互動
後續，金灣仍有高價地入市，整體樓價要出現明顯回調，可能性比較低。
比如戶型在近日曝光的鵬瑞金玥灣，主打改善客，豪宅類產品入市，價格突破天花板的可能性較高。
金灣的支撐
過去一年的金灣，其實很魔幻，畢竟航空新城刺破3萬/平的價格，已經是市區個別新盤的價格。
如此一對比，許多珠海人表示匪夷所思。許多人認為樓價虛高，區域卻沒有產業、人氣支撐。
不過，說到金灣，產業其實不是左右其房價的重要因素。而是以下幾點：
1.交通的優越性。
從地理位置來看，金灣的交通其實非常優越。
其一是金灣機場。許多人會說，機場附近的房子一般都不貴。但對於萬千外地客而言，這也是優勢。而隨著城市地位走高，金灣機場吞吐量在去年已經突破千萬級。
此外，洪鶴大橋即將建成投用，則給金灣吸引了大量的香港客。要知道，港珠澳大橋的開通，西延線迎來更多的機會。
而去年香港當地一些突發，令不少香港人置業珠海，而這其中不僅僅只是投資客，更有不少自住客。
| 珠海機場效果圖
2.橫琴後花園的概念。
金海大橋在建，一橋之隔，樓價差在2萬/平以上。也因此，橫琴後花園的概念，一直被開發商所推崇。
去年第四季度，橫琴住宅樓市也有所反彈，橫琴局面向好，對於金灣而言，是一大利好。
可以說，橫琴好金灣也好。從目前來看，澳門新街坊供地，橫琴新口岸即將投用，琴澳同城的局面更加明朗了些。
3.兩年一度的航展。
兩年一度的航展，在金灣舉行。作為珠海城市名片之一，航展的舉辦，給金灣帶來了許多流量。
而在這樣的背景下，金灣許多市政配套都在加速兌現。配套可觸摸可看見，也給購房者更多信心。
房姐有話說
寫到這裡，仍然很多人會問，投資這裡是否“安全”。
其實，這個問題沒有標準的答案，而所謂安全，也不過是相對而言。放眼全國，人們熱捧的地方，樓價其實都已經不低。
但投資，卻並非越是窪地越可選擇。畢竟，一個樓價4000元/平的地方，往往你不敢下手。反而是4萬/平的地方，大家洶湧而上。
所謂地段論，不過時。
而去年樓價上漲了2000多元/平的金灣，原因很簡單：配套陸續兌現價值走高、外地客大量進入…
如今遭遇疫情，市場降溫，但樓價卻未見鬆動。可以預見，諸如航空新城這樣的核心地段，一手價難回調，二手價亦是越看越貴。
所以對於珠海剛需而言，要上車航空新城，還是建議大量看看二手盤；至於投資客，要充分衡量個人財力，高槓杆撬動一套房，記得將遭遇疫情等這樣的突發考慮在內。
總而言之，一個外地客購買佔比過半的區域，未來要出手，你面臨的競爭亦是相當多。
而在當下，無論哪裡，投資等待期都已經拉長。如果有兩三年就能立竿見影的，還請給我也介紹介紹。
最後，關於金灣，你又有哪些想說的？歡迎留言，一同探討。
