現在美國抵押貸款利率已經回落到3.25的%歷史低點，
儘管在冠狀病毒危機期間，如果用現在的利率來申請房屋抵押貸款，無疑是很划算的事情，或者很多房主可以通過再次融資來省錢。不幸的是，由於這場流行病對經濟和就業的影響，抵押貸款市場在幾個方面受到嚴重打擊，儘管利率超低，但是這兩類貸款現在都在市場上很難獲得。
美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）的一項調查顯示，3月份的抵押貸款可用性降至5年來的最低水平。放款人指出，隨著大型抵押貸款支持債券的投資者撤退，流動性大幅下降。大額貸款是指那些價值高於510400美元的合格貸款限額的貸款。
美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）經濟學家Joel Kan表示：“信貸得分較低、貸款價值比較高的貸款可用性有所下降，而最大的回落來自大型和非QM領域。”QM領域是指超出政府採購標準的貸款。“放貸機構正在對信貸標準進行調整，以應對延遲還款和違約的可能性增加，以及成本上升。”由此造成即便利率降低，但是申請人卻很難申請到貸款。
據富國銀行新聞發言人湯姆·戈伊達（Tom Goyda）稱，上週早些時候，富國銀行（Wells Fargo）暫時暫停了向代理賣家購買不合格貸款，原因是“市場狀況前所未有”。
該行也在縮減自己對不合格再融資和高餘額貸款的零售發放。
湯姆·戈伊達（Tom Goyda）說：“這些艱難的商業決策反映了我們努力優先考慮如何為客戶服務，並保持審慎的資產負債表紀律。”
貸款新準則
美國另一家最大的抵押貸款機構摩根大通（JPMorgan Chase）近期也修改了放貸準則。從本週起，新的抵押貸款申請者將需要最低的FICO信用評分700分，並將必須支付至少20%的首付款的房子。
大通房屋貸款首席營銷官艾米?博尼蒂巴斯（Amy Bonitibus）表示：“由於經濟形勢不明朗，我們正在進行臨時性的調整，使我們能夠更加專注於為現有客戶提供服務。”
抵押貸款服務商正被來自借款人的電話所包圍，他們要求政府實施暫緩還款計劃，借款人最多可以拖欠一年的還款，而這些還款將在日後支付。同時，其他類型的服務業一直在請求美聯儲提供某種流動性貸款，以幫助他們向債券持有人付款。流動性不足正使整個服務業面臨風險，並使收緊貸款的理由越來越多。
至於整體貸款的流動性，美聯儲確實介入了，目前正在購買價值數十億美元的合格抵押貸款支持債券，但其他類型貸款的流動性要少得多。投資者根本不想冒這個風險。
“沒有人真的想聽這些，但在這種環境下，緊縮政策是非常合乎邏輯的。”抵押貸款新聞日報首席運營官馬修?格雷厄姆（Matthew Graham）表示。“當然，投資者肯定會在某個時候拿回資金。但這需要多長時間，他們的業務肯定會收到一定程度的影響。
與此同時，一些非銀行貸款機構也提高了聯邦住房管理局貸款的最低信用分數，這些貸款通常被分數較低和首付較低的借款人使用。房利美本身並沒有改變它的指導方針。
此外，房利美和房地美的承銷指南也發生了變化，房利美和金妮美（Ginnie Mae）目前購買了大部分抵押貸款，這加大了新購住房和再融資的抵押貸款發放難度。他們要求借款人的所有收入和資產文件的日期應在首次申請後60天內，而不是120天的標準時限。
這很可能是因為人們正在以前所未有的速度失去工作和收入。對於自僱申請人，貸款人必須在120天內核實借款人業務的存在。現在已經縮減到只有10天。
更長的貸款審核時間
鑑於現在的疫情，無法接觸辦公，因此整個抵押貸款過程變得異常困難，產權公司關閉或遠程工作，公證人和評估人無法親自完成工作，發放一筆貸款的時間範圍只會越來越長。而且，在自然災害發生後，貸款人將不得不重新核實借款人的收入和資產。
就在兩個月前，在這場大流行席捲美國之前，抵押貸款利率接近歷史最低水平，再融資需求也在激增。應用程序急劇增加。但現在，即使是其中的一些申請也將被拒絕，要麼是因為時間問題，要麼是因為借款人因疫情突發不再符合申請條件。
對於購房者來說，而且還有一些人在購房，鎖定房貸利率，然後一路過關的時間已經大大延長，使得房貸的可獲得性面臨風險。一些建築商，如Lennar和Taylor Morrison，正在嘗試直接成交，在出售房屋的同時保持社會距離。
美國房屋貸款公司Inside Mortgage Finance的首席執行官蓋伊·塞卡拉（GuyCecala）表示：“這取決於你在尋找哪種難度的抵押貸款。”“符合條件的購房抵押貸款可能是‘最容易’的，而在目前的環境下，大面積的再融資可能是‘最難’的。”
（文章來源於：2020年4月13日《www.cnbc.com》網站，由川銳傳媒原創翻譯，如需轉載需獲得川銳傳媒授權。）
