千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选
提问：三叔你好，东部坪山投资会不会被大亚湾压制?大亚湾房子太多了
回答：坪山最大的隐患就是隔壁大亚湾，沿着惠深边界，天量的供应。左手边是三万的深圳，稀稀拉拉几个盘，还有中海这种沙雕去拍的地王（奥园北边，估计要站岗好多年）；右手边是一万出头的龙光城。怎么看怎么觉得坪山有风险，万一要是大亚湾划给深圳呢？即便不划给深圳，这么大供应量，别人为啥不在比亚迪上班，开车去惠州住呢？所以在坪山投资，一定要买护城河高的产品，好地段、好学区、好品质。
提问：与宝中一路之隔的翻身片区现在是价值洼地吧，片区里面貌最好的属和宝安体育馆一路之隔的48区了，同等价位宝中只能买2房，48区能买4房，户型很好。这个片区的房子值得入手么？另：穗莞深城轨设宝安站在宝安大道两侧，刚好辐射到该片区，及片区内已动工新建一所9年制学校。
回答：纠正一点，翻身是价格洼地不是价值洼地。对面的宝中成交价都12万了，翻身还是6万，难道是投资客眼神不好?中部和东部可以说还有等待补涨的片区，被反复炒了八百遍的西部真的没有了。普通投资客往往会高估自己发现洼地的能力，其实很多人都是在假装投资。
提问：三叔，我有一套布吉阳光花园自住，但4年没有涨了，工作在福田，要不要把布吉的抛啦，换到梅林或保税片区？盼复。
回答：大水已漫到中部，布吉肯定会洼地补涨，但不是同比例补涨，涨多涨少要看楼盘的位置和产品类型，阳光花园的大三房涨幅肯定输于小两房。你现在有两个选择，一是耐心等待补涨，二是尽快置换，但梅林或保税区肯定不是置换优选。根据我们对这轮涨幅规律的研判，500-600万目前有两个选择，一个是当前正快速上涨的片区，一个是有九成概率会接力跟上的片区，详见内部分享。
提问：早上好！请问海语西湾现在进入投资价值大吗？现在是不是高位接盘？海韵学校，无地铁无商业，就是大铲岛上的腾讯离得不远。谢谢！
回答：腾讯岛还是块不毛之地，房价已经被炒成了黄金价，海语西湾若是排除学位因素，我觉得短期是会跑输的，毕竟地铁口远，生活又不方便，但是在深圳，学位的威力是大于地铁的，则不太好判断，长期看肯定没有问题。至于说高位接盘，除去置业鄙视链底端的几个区域，现在买哪个区域不是高位接盘。
提问：你好，深圳大运3号线地铁口带华南师范大学附属九年制学位的次新房4.8万一平，和沙井福永一带价格差不多，是否值得买？目前大运到福田中心区的14号线在建，地铁16号线也在建，三线共同交汇于大运站。此外规划中的深惠汕高铁也将汇集到大运，还有规划机场东到坪山的快线，未来也在大运交汇，这是潜在利好。目前情况，大运地铁口周围环境优美，旁边就是港中大、莫斯科大学等国际大学园区，附近还有沃尔玛山姆店、coopark等商业配套。关键是14号线是快线，大运到福田中心就8站，30分钟直达福田中心区，大运到机场35分钟。大运比起工厂、农民房众多，杂乱无章的沙井、福永一带房价差不多？未来十年看哪个更有潜力？
回答：你问的是颐安都会一期、星河时代vs金域豪庭、中粮凤凰里么？
你已经做出了很好的调研和分析，大运的价值潜力远未释放，而福永沙井的大规模旧改却是遥遥无期的，所以从价值面上，肯定如你所说，优选大运。
但三叔的选筹价值观是:
价值是价格的基础，供需是价格的变量
你如果只看价值，大运是远高于深圳西部大部分区域的，甚至包括南山的大部分区域，但为什么价格却低于西部呢？
因为供需关系不同，深圳西部由于有南山这个神奇的区域，一个区超过很多省会的gdp，职住比极不均衡，外溢能力太强，导致目前西部热度大于东部，再加上还有前海和大空港两大未来CBD，西部即便是较差的板块，也会隆起很高的价格。
综上，二者取其一，我认同你的观点，买大运。但如果是我，两个我都不会选，我会买南山福田宝中，板块价值高于大运，且供需更不平衡。
提问：三叔您好
最近在深圳踩盘，看了几个片区，您觉得皇御苑这个小区怎么样？
回答：
先说板块：皇御苑所在的皇岗口岸是24小时直通香港的口岸，大巴车经过，原本还有货柜车站场，人流相对复杂。但随着地铁7号线开通、福田-皇岗双口岸交通修整、货柜车搬去莲塘、以及最重要的“河套深港联合创意园区”的开建，使得皇岗口岸这个深港陆上连接的重要关口重新引起市场的关注。
再说社区：皇御苑是福田第一大商品房社区，成交量常年top3，并且租售比优越，这个跟它的社区环境、产品存量和高性价比有关，在福田中心区以及车公庙能够通达的大型花园社区中，皇御苑是最合舒适的次新电梯品质花园，价格已经低于龙华的大部分花园住宅。以上板块会筑底上涨，社区长期保值高流动性，产品高性价比，是个优质的投资标的。
提问：我是房东。房子租出去了。合同还有一个月到期，租客最后一个月房租不愿意付给我了，说是拿原先的租房押金顶。我该怎么办？租客本身就很无赖，跟楼下邻居搞的不好，所以到期之后我不打算租给他了，这个我跟他提前讲过了，让他到期之前抓紧找房子，他就不开心了，最后一个月的房租也不愿意付了，还要我赔他买旧家电的钱。租了两年，当时我是空房子给他的，所以便宜，家电是他自己配的旧的。
回答：押金本来就是你要退给他的，他说用一个月押金抵我觉得可以接受。赔旧家电的钱是不合理的要求，他自己添置的家电他可以带走。当然如果你愿意也可以跟他谈一个合理的价格留下。合同只签了一年，到期就应该退租，这是合理诉求，尽管提，让他赶紧走。如果耍赖不走可以采用合法手段。
提问：你好。
A：2梯队的9年制名校「相同面积和总价，稀缺」
B：普通小学+2梯队初中（初中和A属同一个）。「小区品质差的有竞品，相同品质和面积的，也很稀缺」片区，面积，户型，环境配套等其他默认一样的话，用拆骨法。请问：A和B的价差多少比较合理？谢谢
回答：这里面有一些干扰项会影响折扣度：
1、初中学区有多大？涵盖了什么类型的楼盘和客群？
2、差的小学和名校集团小学到底差多少？
3、选择的房子是单间、一房、两房还是住家三房四房？
以目前深圳主要几个初中划片较大的学区：深实验、深高级、福外、福外南、深圳湾、学府、南海等来看，没有标准答案
提问：您好！很钦佩您对房产估值体系的钻研。房圈里有一种观点：总价1500万以上房子，因流动性不高，涨幅会明显趋小。想请教下：如果是在宝中这种一类地段，该观点也成立吗？
回答：首先说档次，1500w在深圳来讲，是个高端盘定位，在郊区那肯定是死翘翘卖不出去了，流动性极差，但是在南山福田前海，也不过就是三房小四房而已，妥妥的中产家庭标配，所以首先来讲，是要分地段来论总价接受度；
其次是流动性和涨幅之间，并没有必然联系，不存在流动性低，导致涨幅不好这种逻辑链条，我们可以举出一大堆的反例来证明：比如罗湖的租金盘，流动性特别好，频繁买卖，涨幅却很低；比如深圳湾的改善&豪宅，每年不用成交几套，每一套都在刷新最高价；
所以回到你的问题，我个人的看法是，1500w买核心区，买到的就是非常匹配中产家庭的楼盘，有钱人太多，所求者众而优质的供应极少，是不错的投资选择。
提问：你好！三口之家居住工作学习都在龙岗中心城，小孩已上初中，不需要考虑学位房，首套首贷，手头流动资金400万，计划先拿200万付首付买自住房，月供15000，考虑四房或是小复式。请问有什么建议或是推荐的，是新房还是二手房合适。目前新房已看的房子有恒裕珑城89平米新房，等待时间有点久。二手房看了珑禧，岸上林居的小复式，同创九著、万象天成、百合盛世，求推荐。
回答：你好。恒裕珑城有双龙和南联双地铁口，是新盘，但是建议买二手次新更划算，可选择空间更大，还不用等。如果是自住，最好离工作生活的地方半径3公里内找，自己喜欢，舒适是第一选择。你列举的二手盘中，大部分都在同一区位，我对珑禧较为印象深刻，其在2015年算炒菜客gpgd的重灾区，不建议买复式，平层未来更容易转手。综合看万象天成性价比要更高，离地铁近、大花园。
龙岗中心参考选筹见内部分享。
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