商辦類政策
2020年新冠病毒期間，廣州出了一個商辦放寬的政策，一天後，又收回了
商辦上鎖從上一次政策到今年，已經第四個年頭
2016年，北京商辦成交量8萬餘套，遠超住宅。
原因簡單，住宅沒地賣，有賣的買不起。
於是商辦風起。
但是自2003年起，房地產和宏觀調控就是緊密地互相盯著。
2017年3月26日，北京市住建委等5部門聯合發佈了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，調控對象直指此前打政策擦邊球，以不限購、不限貸聞名的“商住房”。
一劍冰封。
此後北京市場商辦基本年1-2萬套。
重慶《關於促進全市商業商務房地產市場平穩健康發展的意見》，力爭“十三五”末全市商業商務房地產庫存去化週期控制在合理範圍，其中主城區商業商務房地產庫存去化週期控制在12個月內
所以2015-2017年重慶商務公寓市場供應量不斷縮小，成交量逐漸增加，2017年受全國市場大環境影響，商務公寓市場以去存為主，成交量創近5年峰值，成交均價上漲；2018年開始，市場熱度銳減，成交量環比下滑26.2%。2019年環比2018年全年下滑33.5%。
公寓是什麼
國有土地出讓裡邊有分居住用地、商業服務業設施用地、工業用地、物流倉儲用地等等。
住宅附件還需要配套教育、醫療、商業等資源，所以每塊地出讓的時候就決定了修什麼性質的產品。
相比於住宅用地出讓後做住宅，商業、工業用地出讓後除了一筆土地款，後續地上的商場、寫字樓、工廠等，還可以創造稅收和貢獻GDP 。所以各級政府都在積極招商引資。
基於住宅屬性的市場需求和開發商的企業需求，就出現了一個類住宅的商辦產品：公寓
這其實是在住宅用地供給少、國人資金配置路徑少的大環境下產生的類住宅商業/辦公用房。
以一年多以來跟商辦產品打交道的經驗看。
商改住的想法太不現實。
一是產權，目前土地出讓到期的，《物權法》只有住宅用地明確了自動續期。其他用地依法辦理（這裡的“依法”，目前我還不知道具體判例）。也就是說商服土地性質上的房子產權，更短。
二是水電氣，要按商用來繳納，比住宅貴。並且大部分不能通氣。
三是學位/戶籍。一般商服不帶落戶。
商服性質決定了主要用於出租、做生意。
2019年，佛山萬科金域中央業主投訴“公寓變辦公”，導致全國一陣風所有商辦都不能宣傳“可變空間”、“商住”等字眼。
買賣商服性質的房子和住宅性質的房子，主要還有幾個區別
一是首付比例商服50%以上，按揭利率也會上浮30%-50%不等，而且時間最長10年。槓桿比住宅低
二是稅費商服高很多，二手交易不活躍，而且商辦類很容易被政策限購限售。比如要求法人資質購買、不滿足一定條件要全款等等。
值不值得買
商辦公寓的客戶，一部分剛需，一部分投資。
大家會發現市場上，有的地方公寓火爆，有的地方無人問津。
大部分公寓火爆的地方要麼是限購擠壓資金流入商辦，作為個人的資產配置；要麼是地段配套好，適合做生意、做出租。
商辦公寓這個產品，很特殊。
商辦相比住宅，總價比較低，而且一般設立在配套齊全的地方，主打租售比
但商辦首付比例高、貸款還上浮、產權年限比住宅少、二手交易費率高。
大多開發商把商辦變成商住來包裝，主要還是為了去化。
商辦的產品特徵
但對於消費者，得實實在在認清商辦的投資/出租屬性 。
1.選個有商圈發展的區域，產業+商圈+交通。
2.瞭解清楚交付後的運營，選個有商業經驗的大開發商。
3.小面積低總價，計算租售比。
4.商辦儘量買現房。
5.首套房選住宅，不要選公寓，後面的需要資金配置資產的，參照以上4條。
