兵者，國之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。
——《孫子兵法·計篇》開篇語
賃居者，民之大事，棲居之地，幸福之道，不可大意也。
——《租房兵法·賃居篇》開篇語
前些天，一位北漂游子在出租屋裡碼的一行字， 戳中了我的心。
“扛過了工作的壓力，捱過了失戀的痛苦，卻因為洗澡沒熱水蹲在地上又罵又哭。”
租房，古語曰“賃居”。古往今來，這兩個字是漂泊遊子們無法繞開的思縈。
我曾經也在海外漂泊多年，記得當年賃居他人屋簷之下，為了存錢每天打三份工。偶然讀到唐代詩人姚鵠的一句詩“賃居將罄比，乞食與僧同”。詩人的情感一下劃過千年，瞬間讓淚水噙滿我的雙眼。
是啊，房子不僅僅是棲身之所，更是遊子們疲憊奔波之後心靈的皈依。在房價高企的今天，對於大城市的年輕人來講，租房可能是大部分人解決住房問題的首選。在北上廣深，很多剛畢業的年輕人，每月需要拿出三四成甚至更多的收入來應付日漸上漲的房租。
縱然如此，時不時還爆出“房東賣房，租期未到被趕出”、“器物損壞，房東拒退押金”、“無良房東變相漲租”等新聞，時刻刺痛著“北漂”“深漂”們對城市歸屬的敏感神經。
作為律師，對於高漲的房租，我無能為力。所以我針對租房過程中常見的問題，結合法律相關知識，編纂了這篇《租房兵法》，期望可供賃居遊子們應對不時之需。
本文我首先從“租金”“租期”“定責”三個房屋租賃關係中最易出現糾紛的焦點出發，從法律角度為大家解析租房的常見問題。然後，對於具體如何解決，我從“如何擬定租房合同”以及“如何應對租房爭議”，兩個方面給出了參考和建議。
小鄭是一名典型的IT“北漂”，2014年大學畢業找到工作後，選擇在當時相對便宜的昌平郊區租了房子。因為剛出來工作，收入不高，為了節約開支，小鄭選擇了一處交通不便的舊小區，一次性和房東簽了3年的租房合同。
轉眼兩年過去，隨著地鐵的開通昌平周邊發展迅猛，房價節節攀升。租房價格也水漲船高，本來無人問津的破舊小區，逐漸變成了香餑餑。
在小鄭的租房合約還有9個月才到期的時候，房東終於按捺不住，提出讓小鄭每月漲1000元房租。被小鄭斷然拒絕，於是房東開始拒交物業費。
當初租房時，那個小區由於交通不便並不好租。所以為了讓小鄭簽約，房東曾口頭承諾負擔物業費。不曾想，此時卻成了房東趕走小鄭的工具。
在停繳物業費2個月後，小鄭家的自來水停了。小鄭無奈，只好自己去繳了物業費，並把這段經歷發在學校論壇上，一下子引起了很多同學的共鳴。
- 法律解析：
合同法第8條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護。
合同法第10條規定，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。
合同法第107條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
小鄭當初和房東簽訂的租房合同中，並沒有約定房租上漲的有關條款。所以在租期內，房東擅自要求提升租金，是明顯的違約行為。小鄭可以拒絕並繼續租住。
關於物業費的爭議，雙方雖沒有明確書面約定，但根據合同法規定，口頭形式也是合同的一種。只是在法律實踐中，口頭合同的主張存在舉證困難的問題。除非小鄭能夠拿出完整的證據鏈，否則口頭協議很難被認可法律效力。
- 兵法點評：
兵法曰，上兵伐謀，其次伐交，其下伐兵。對於租金問題，上兵發謀，就是在租房籤合同時，提前把租金事項和房東進行全面的書面約定。白紙黑字的協議可以一定程度從源頭上規避租金爭議。
其次伐交，出現問題和房東交涉時，必須要提前掌握好相關的法律或者政策依據，這樣可以在溝通中有理有據。
其下伐兵，就是協商不成，可以尋求仲裁或者向法院起訴。不過如果走訴訟程序，在取證和庭審流程中，會耗費大量的金錢和精力。需要結合實際做到謀定而後動，三思而後行。
總之，關於租金問題，最好的應對手段就是在合同中做好明確約定。這樣哪怕出現爭議，也能有理可依，可以依法維護自己的權益。
小文和男友都是湖南人，大學畢業後一起到了深圳，在布吉附近租了一個兩室一廳，和房東簽訂了兩年的租房合同，開始了繁忙而充實的都市生活。
然而搬進房子後剛過了半年，房東突然找上門，要求他們半月內搬走，理由是房子已經賣給了他人。為了彌補小兩口，房東答應補償半個月的房租。
對於房東的要求，小文顯然難以接受。因為當時正在年底，她和男友的工作都異常繁忙，短時間內根本沒精力去找房和搬家。然後，在租房期間他們添置了跑步機、投影儀等設備，拆卸搬運既費錢也費事。對於半個月房租的補償，很難接受。
由於當時簽訂的合同，並沒有明確約定違約事宜。一時間雙方相持不下，苦惱中的小文不知如何應對，於是將問題發在網上進行諮詢。
- 法律解析：
合同法第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
合同法第230條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持...
按照法律規定，房東將房子賣了，並不影響小文和房東當初簽訂房屋租賃合同的效力。因此除非雙方協商同意解除合同，否則房東無權要求小文搬走。
其次合同法230條也有規定，房東在明知房子已經租給小文的情況下，賣房時是有義務提前通知小文的。房東不提前通知，而是直接敲門讓小文搬走，這可以被認為侵犯了小文的優先購買權。因此，小文可以要求房東進行賠償。
- 兵法點評：
兵法曰，不動如山。小文如果不願意，完全可以依法要求房東繼續履行合同，直到租房合同結束。然後，關於侵犯優先購買權的賠償方面，目前沒有明確的法律規定。相關判例一般是參考當地有關部門同期公佈的房地產計稅參考價和同一房產轉讓的實際成交價的差額，判令房東進行賠償。
另外，房屋租賃合同如果提前有過備案，那麼在房子交易過戶時，工作人員會要求房東出示租客放棄優先購買權的書面材料，否則只要租客不同意，房子很難過戶。
總之，只要簽好租房合同並做了備案，在租期到期之前，房東是無權未經協商，就強行要求租客搬走的。同時，如果優先購買權被侵犯，租客可以要求賠償。
在廣州工作的小於租了王阿姨的房子，期間一直正常使用，沒有進行裝修，也沒有其他不當的改造行為。有一天小於發現房子的牆面出現大面積滲水，導致裝修牆體出現明顯鬆動。
請物業過來一看，原來是房子的管道破裂，整個牆體和部分管道需要整體更換。
於是小於找到了房東王阿姨，沒想到王阿姨現場查驗後，堅持認為這是小於的不當使用造成的，拒絕支付維修費用。小於覺得冤枉，要求王阿姨列出自己不當使用的依據。
王阿姨一時也說不清，只是支支吾吾地抱怨，說房子租了四年都沒出問題，為什麼到了小於手上就壞了，肯定是小於的問題。
雙方各不相讓，經過調解，雙方同意提前解除合同，但王阿姨卻拒絕返還小於租房時繳納的押金。給出的理由是需要支付房屋維修費。
- 法律解析：
合同法第221條規定，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔…
合同法第219條規定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。
合同法第112條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者採取補救措施後，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
租房過程中，房子或者設備發生損壞。按照法律規定，首先要確認損壞發生的原因。
一般來說，如果租客擅自改變房屋用途，比如把住房拿去做貨物倉庫，或者在家裡從事危險作業導致房屋或者設備損害的，租客需要承擔損害賠償責任。
而房屋正常使用過程中，由於房屋折舊或者設備老化產生的問題，通常由房東負擔。小於的情況顯然屬於後者。按照法律規定，房東王阿姨是有義務幫小於維修房子，如果房子讓小於自己維修，王阿姨需要承擔費用。
關於房屋押金，法律並沒有明確規定。但按照合同法的規定，王阿姨的行為屬於不履行合同義務，小於是有權要求返還押金。同時如果造成其他損失，還可以申請賠償。
- 兵法點評：
兵法曰，知己知彼，百戰不殆。想要避免租房過程中，因為房屋或者設備損害造成的糾紛，首先需要把房子的情況徹底搞清。
在租房前，要仔細查驗房屋以及設備的使用情況，對於房屋或設備質量存在疑惑時，在租房前就和房東提前講明，並在合同裡明確約定。
同時一定要弄清房屋的性質，未經房東允許是不能夠擅自改變房屋用途的。如果要對房屋進行裝修或者增設，必須提前取得房東的同意。
總之，租房時不能馬虎大意，一定要仔細確認房屋的質量和使用性質。對於使用疑點，最好和房東提前進行書面約定，這樣可以有效避免不必要的麻煩和爭議。
前文中，我們從“租金”“租期”“定責”三個方面梳理了常見的租房爭議。通過分析可以看出，要想規避租房陷阱，最重要其實就是租房合同。接下來的《應對篇》裡，我將從“如何擬定租房合同”，以及“如何應對租房爭議”，這兩個方面給出一些個人建議。
租房合同應該如何籤？
租房合同其實原則上應該根據實際情況，依照雙方要求“按需擬定”，很難給出規範的模板。下面我結合常見的爭議，總結了6個要點，供大家參考。
①合同主體。必須填寫出租方承租方和房屋具體坐落地址，必須本人書寫，而且字跡清楚，書寫規範。避免造成因合同主體不清而產生的糾紛。
②租賃期限。數字部分要填寫清晰，日期要規定到日，避免產生歧義。
③租金。租金金額、支付方式、支付期限要做出明確約定。如果未按時支付，違約責任要明晰。
④押金。對於押金金額和返還，在合同中要做出明確約定。
⑤損害定責。房屋租賃物品如果產生損害，如何定責要在合同中明確註明。
⑥轉租。如要轉租，轉租的條件和手續要規定清楚。
除此之外，雙方簽完租房合同後，可以根據城市房地產管理法的規定，到本地房產管理部門進行備案登記。這樣一旦出現問題，可以充分保證合同的效力。
如何應對租房爭議？
①首先與房東協商。
租房遇到爭議，首先要冷靜梳理問題，避免情緒干擾，在掌握切實法理依據之後和房東進行充分溝通，尋求協商解決的路徑。
在溝通的時候，最好找一位中間人在場，一方面可以給出中立的見解，另一方面可以給雙方的協商結果做個見證。
②與房東協商未成功的情況
在通常情況下，如果協商未成有以下3種處理租房爭議的方式。
1.申請調解。當事人可以向居民自治組織或者是居委會請求調解。合同有備案的，可以找房產管理部門，請求工作人員出面解決。
2.申請仲裁。按照法律規定，當事人發生合同糾紛或其他財產權益糾紛時，可以向當地的仲裁委員會申請仲裁。這裡需要注意的是，採取仲裁方式時，雙方當事人應當自願並且事先在合同中約定或事後達成仲裁協議。
若在合同沒有事先約定，雙方當事人又沒有達成仲裁協議時。只是一方申請仲裁的，仲裁委員會將不予受理。
3.民事訴訟。如果前兩種方式都解決不了，最後的手段就是向法院提起訴訟。此時需要當事人整理好所有的租房相關合同或者協議，同時收集好相關證據。依靠法律維護自己的合法權益。
不戰而屈人之兵，善之善者也。——《孫子兵法·謀攻篇》
正如兵法所云，遇到租房問題時，向法院起訴在大多數情況下都不是最好的選擇。在租房前充分梳理雙方需求，通過規範的合同提前做好約定。租房中萬一出現問題，憑藉合同有理有據地和房東溝通，爭取不戰而屈人之兵才是解決問題的上善之選。
日日恨何窮，巴雲舊隱空。
一為棲寓客，二見北歸鴻。
有道期攀桂，無門息轉蓬。
賃居將罄比，乞食與僧同。
——姚鵠《書情獻知己》節選
茫茫的冬日裡，在北上廣深繁華的街頭，有多少人望著夜色裡搖曳的燈火，渴望逃離都市的喧囂，去找尋自己的一方淨土。
然而又有多少次，我們拖著一身的疲憊推開出租屋的房門，靠在冰冷的房簷下，在窗外的萬家燈火中去探尋心靈的皈依。
“一為棲寓客，二見北歸鴻。”
十年前，我客泊他鄉，夜晚翻書讀到此句，思縈瞬間如北歸大雁一般，伴著漫天星辰向故鄉飛去。
遠方的遊子啊，是什麼讓淚水噙滿了你的雙眼。他只是，想家了。
租房雖小，但足以給家人庇寒。
有家人的地方，就是家。
