華潤置地廣州瑞府
■位於靈山島尖南岸的悅海鐘樓碼頭廣場。
還有4天,南沙將迎來自貿區成立5週年。粵港澳大灣區的幾何核心,去年年底放鬆了人才購房限制,2019年GDP增速排名第一,南沙一直在聚光燈下。而靈山島尖更憑著先天景觀加後天定位,多家房企積極抱團開發,僅僅4.5平方公里內,既有央企中鐵建、華潤、金茂,又有本地老牌國企越秀、珠實,還有過江龍綠城、金科。不過今年特殊的市場環境打亂了該板塊的節奏,業內人士指出,升值潛力很大也很遠,疫情令發展中的板塊首當其衝受到影響,預計靈山島尖板塊今年房價會趨向穩定,但目前市場驅動力仍有待提高。
■新快報記者 何璐詩
升值潛力很大也很遠,利好需要時間才能兌現
在政府規劃支撐和建設投入支持下,再加上金融服務等產業支撐,以及半小時通達大灣區核心城市群的交通配套,靈山島尖所在的南沙明珠灣板塊,未來發展前景被普遍看好。廣東中原項目部總經理黃韜認為,南沙依託整個自貿區,在大灣區位置當中比較中心,有基礎的優勢。明珠灣雖然未及珠江新城的面積,但部分建築比珠江新城更精緻,居住環境也非常舒適,未來更有“地下新城”作吃喝玩樂的商業配套,寫字樓方面也佈局得比較科學和現代化,甚至從質上比珠江新城有一定的提升。“無論是規劃佈局,抑或是南沙自貿區的發展高地,都展現了它未來的升值潛力。”黃韜指出,明珠灣的定位優勢毋容置疑,但投資利好需要長時間才能兌現。
根據克而瑞廣州的數據顯示,從一季度的成交來看,南沙共有兩個板塊入圍全市成交量TOP10,包括金洲板塊和靈山島尖所在的明珠灣板塊。值得注意的是,明珠灣還是一季度南沙房價最高的板塊,一手住宅成交均價達到29761元/㎡,比南沙整體均價高了大約6000元/㎡,“這個是跟明珠灣作為自貿區起步區的定位是分不開的,而靈山島尖在起步區之中更是重中之重,重點發展總部經濟、金融服務和商業服務,所以一手樓盤售價普遍已經在3字頭以上。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉則認為,不管是靈山島的規劃定位,抑或是之前的地價出讓,都對目前板塊的房價形成了有力支撐,這在今年這種不確定性的市場上,會起到一個穩定器的作用。
人才政策助抗跌,但未能持續帶動成交
2019年12月13日,南沙出臺人才及港澳居民購房新政,放寬人才及港澳居民在南沙購買商品房的標準之後,當月南沙一手住宅成交1054套,環比大增41.1%。肖文曉指出,這其中雖有年末衝刺的因素,但是政策利好的東風也是功不可沒。一季度,廣州樓市受新冠疫情及春節淡季的雙重影響,成交面積整體下降了44.71%,而南沙的降幅為34.84%,比全市平均水平低了有10個百分點,可以看出在各種利好的加持下,南沙樓市還是展現了其更強的抗跌性。
人才政策讓南沙在去年年底表現突出,但“持久力”未如理想。廣州世聯市場部經理崔登科告訴記者,人才政策開放之後,人才開放之後的兩週,上門和成交量都比之前大約上升了10%-20%。“兩週之後成交就開始回落,目前開始復甦,但還沒有達到剛剛放開政策的那個銷量,現在整體的成交還不算特別理想。”
產業更新速度較慢 市場驅動力有待提高
即使擁有粵港澳合作示範區、廣州副中心等諸多光環,但南沙區域大且多,開發週期也比較長,產業更新速度比較慢。“目前南沙區的投資客已經撤出很多,現在就是板塊內部的剛需,或者是改善型為主。但他們對整個市場的驅動力仍不太足。” 崔登科認為,想擴大靈山島尖的客戶群,必須等產業升級之後。“比如2022年恆大電動汽車的投產,便是一個擴大客戶群的機會,汽車製造業需要配套,產業升級自然會帶動成交的增長。”
以價放量窗口期將持續到十月
靈山島尖的熱度,可以從房價看出。目前,金科·博翠明珠、靈山島金茂灣、越秀明珠天悅江灣、綠城柳岸曉風等項目都已開售,華潤置地廣州瑞府也已開放營銷中心。靈山島尖的大部分項目從剛開盤的28000元/㎡-32000元/㎡,漲到均價約35000元/㎡。
樓市正逐步步入正軌,市場上不少聲音指,在今年上半年大幅優惠後,下半年市場會再度回調。但業內人士則普通偏向保守,“以今年的價格情況來看,預計到十月都是以價放量的窗口期,整體價格比較難漲。” 崔登科指出,“根據此前的一輪促銷來看,開發商如果讓利20%,就基本可以清貨了;讓利12%-15%,走量也會非常理想;如果優惠在12%以下,走量就比較一般。”
黃韜也認為,即使今年疫情逐步明朗,開發商都只是追回之前的損失。在疫情之下,保守的買家會變得更加謹慎,更著重眼前。發展中的板塊首當其衝受到衝擊。靈山島尖部分項目接近4萬元/㎡,以目前的配套落地情況來看,已有點透支了。“如果以10年後來看,南沙的發展和價值都十分可期。但近幾年,區域的升幅預計不會太明顯, 等前景完美兌現現實後,房價自然會有所體現。
部分靈山島尖項目
樓盤 戶型 價格
頤德灣尚 142㎡四房 32000-36000元/㎡
金科·博翠明珠 129-135㎡四房 均價36000元/㎡
85-107㎡小高層三房
越秀明珠天悅江灣 90㎡平層及95㎡複式三房 均價33000元/㎡
135-175㎡大平層三房至四房
靈山島金茂灣 68-118㎡兩房至三房 均價36000元/㎡
252㎡別墅四房
綠城柳岸曉風 116㎡-123㎡四房 均價37000元/㎡
華潤置地廣州瑞府 40㎡江景疊院
97-136㎡平層/複式三房至四房 待售
