東進南拓
在廣州房地產市場，有一個共識：東進南拓是主旋律。
西聯北優普遍不被認可。
那麼問題來了，黃埔和南沙，作為主旋律中的兩極，很多人（特別是投資客）就迷茫了，A說黃埔好，B說南沙好，那到底買誰更好？
投資客諮詢
首先，買房是主觀的，我曾經有客戶T先生，賣了番禺的房子，聽說黃埔好，鐵了心要買黃埔，跟小君姐看房不下於3次，黃埔的各個板塊都轉了遍。總是覺得黃埔工廠多，不夠宜居。
T先生一直住在番禺，到了黃埔，全是不習慣，就像人水土不服。
看了好多次，都沒辦法下定主意。
後來客戶去到南沙，海風一吹，當天就買了南沙的房子。
我後來問他，你不是說想要買黃埔嗎？
他說是啊，南沙也不知道以後發展怎麼樣，但是就是看了挺喜歡。就買了。要不是你帶我看這個樓盤，我是不可能過來的。我還是覺得黃埔更好。
黃埔的價值，5年前可能還有很多人懷疑，現在都2020年了，就不用細說了。
說到經濟實力，最具有參考價值的莫過於GDP。
首先，從經濟總量上看，黃埔區近年來穩居廣州市第二名。其中人均GDP更是高居全市第一。
2018年人均GDP
知識城樓市
根據2018年的數據顯示，黃埔區人均GDP高達31.76，最低的是白雲區，人均GDP只有7.63。也就是說，黃埔區一個勞動力產生的GDP約等於4個白雲區的勞動力。
這也解釋了為什麼黃埔購房人群普遍學歷更高，小君姐近年接觸的黃埔業主裡，讓小君姐印象深刻的有2016年購買幸福譽的劉教授，是華南農業大學的博士導師。當時劉教授初到廣州，根據劉教授自行研究政府報告和相關數據，最後決定入手黃埔知識城的萬科幸福譽。
當時還有個小插曲，劉教授收房後，因為樓盤面積的誤差，跟開發商進行多次溝通。雖然最後開發商退回差價，但劉教授還是覺得遺憾，沒能買到原計劃的140方。
劉教授所購買的萬科幸福譽當時入手單價約10000，如今在貝殼二手上，同戶型沒有放售，小區放盤價23000，值得一提的是，該小區只有7套放售。
這從側面反映出業主惜售的心理。
惜售，一是房子出租回報率高，不是急用錢的業主不會放售，二是業主對知識城的後市樂觀，不願提前離場。
南沙樓市
再看回南沙，南沙的GDP總量在廣州名列第七，畢竟屬於新區，可以理解。
2019年廣州GDP統計
但是南沙近年的GDP增速，人口流入增速均為廣州第一。
按照這個趨勢，南沙超越前面4-6名GDP差距500億以內的哥哥們，不會太久。
GDP增速
南沙的未來向好，但為什麼小君姐卻認為購買黃埔，坐等收穫。而南沙卻是一場賭博？
首先，南沙的人口基數很低，雖然人口增長率高。
走在南沙的街道上，除了金洲附近有人氣，還有進港大道聚集了一批老小區，人氣相對集中，其餘地段幾乎沒能看到什麼路人。
人口少，住宅多，導致南沙的租金非常低。
小君姐認識的一個南沙銷售，在南沙時代長島租房，三房帶車位租金1100，要知道時代長島市場價單價22000左右。
對於業主來說，假如房價不漲，依靠租房一年收入一萬多，每年光房貸利息就純虧8萬。
明珠灣起步區
當然，當前所有一線城市的租售比都是不合理的。
只是在南沙，這個回報率低於1%，比深圳更誇張。
退一步來看，南沙18和22號線首通路線有望於2020年底開通，首發站在萬頃沙，在南沙經過橫瀝地鐵站後，進入番禺。
18和22號線路線圖
這說好是南沙的地鐵線路，在南沙的進出口卻只有2個！！
我忍不住懷疑，這到底是方便南沙人去廣州主城區還是方便主城區去南沙挖番薯放風箏割香蕉？
假如明珠灣按規劃落實，未來橫瀝地鐵站周邊將成為南沙的中心。
如今南沙各片區房價相近，普遍為25000-30000，除慶盛高鐵板塊相對便宜有25000以下的，靈山島尖稍貴，以35000均價為主。
南沙金融中心藍圖
有意思的是，不管是規劃滿分的靈山島尖還是居住人氣最旺的進港大道板塊，暫時都沒有落實的地鐵規劃。15號線環島線目前來看，還不具備動工條件。
靈山島尖距離未來南沙核心橫瀝，約5公里。
5公里聽起來不遠，這個距離卻相當於珠江新城到員村。
珠江新城二手均價10萬，員村均價只需60000左右。
再看金洲到橫瀝，約8公里。
8公里相當於珠江新城到東圃。
東圃有名的樓盤有蘭亭盛匯，均價約50000。
對比珠江新城，只有一半的價格。
假設現在25000入手金洲，未來5年後橫瀝價格50000，按中心擴散房價遞減原則，金洲也只能是橫瀝一半的價格？
那還是25000。
那幹嘛要現在下手呢？
南沙的未來，小君姐非常相信。
明珠灣的規劃，是南沙最大的規劃。
而且南沙新區是廣東省唯一的國家級新區。
目前廣東各個新區的現狀是：中山翠亨新區與9個新區在國家級新區排隊審核中，橫琴新區屬於副廳級，前海新區屬於計劃單列市新區。
前途很美好，但南沙很大，投資需謹慎。
最後，用我們群裡一位神投資客的點評結束全文：有限的生命，無限的南沙。
