2019年12月28日，央行加班大週末還出臺了一個重磅消息，突然宣佈2020年3月1日起，所有存量房貸利率要重新定價了。也就是說，關於存量房貸的利率調整政策，要知道這個政策的影響可是不小。據數據顯示，2018年末個人住房貸款餘額為25.8萬億元，佔住戶部門債務餘額的比例為53.9%。這個可謂影響面巨大，涉及超過28萬億個人房貸的利率“玩法”。
所有存量房貸利率要重新定價了
存量房貸：在2020年利率水平保持不變
什麼是“存量房貸”？就是沒有按照LPR（貸款市場報價利率）來定價的房貸。央行是在2019年8月17日宣佈的貸款利率改革，10月8日之後的房貸，基本上都是按照LPR利率定價的。2019年10月8日之前發放的住房商業貸款，都是存量房貸。當然，10月8日之後，也有少量沒有按照LPR利率定價的房貸，也算是存量房貸。
為防止太多的干擾和阻力的出現，從而設置了一個過渡期
央行的這段話有兩個含義：
第一，“商業性個人住房貸款”之外的，可以浮動利率的貸款，其“加點”雙方協商。所謂“加點”，就是在LPR利率上“上浮”的點數。這類房貸，客戶有談判權。
第二，“商業性個人住房貸款”因為涉及樓市調控政策，而且客戶量巨大，所以央行“一刀切”了。加點數，就是你之前享受的利率和2019年12月20日公佈的5年期LPR利率的差值。
說白了，就是2020年的“商業性個人住房存量貸款”保持利率不變！你2019年是什麼利率，2020年還是這樣！“之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。”這句話的意思是說，從2021年開始，你的房貸利率就可能出現變化了，變化時候參照“利率重定價日”最近的一次LPR和“加點”之和。
也就是說，2020年的這次利率重新定價，你的實際貸款利率不變。但銀行會告訴一個“加點”數，替代之前的上浮比例。到了2021年，如果LPR降息了，那麼你的房貸利率也會降息，因為“加點”的數值被固定了！至於10月8日後簽署的，已經按照LPR定價的房貸，你的問題在合同裡早就明確了，可以不用關心今天的事情。
存量房貸在2020年利率水平保持不變，就是要防止太多的干擾和阻力的出現，從而設置了一個過渡期。
商業房貸“重新定價”最短週期為1年
2020年3月1日份開始直到8月31日前存量房貸轉化完畢。以後的利率要每年調整一次，需要跟你的商業銀行約定。也就是說，對於購房人來講，你要每年算一下自己的利率了，然後計算還房貸的數額。當然，央行也說了，你可以跟銀行的人商量，重新約定一個固定的利率，但是這個選擇的是否對你有利，可就不好說了。因為從長期來看，利率應該是不斷走低的。現在是房地產調控階段，你要是寫死了固定利率，可能對你反而更加不利。以後不調控了或者經濟進一步下滑了，我們的貸款利率可能會跟歐美一樣降到2%到3%的水平，甚至過個十年達到零利率，也不是沒有可能.
LPR動態利率，對房貸族的影響：利率下降的話，對下浮利率更加有利，而對上浮利率則更加不利
2019年8月央行改革了貸款利率的形成機制LPR利率，它由MLF利率加點形成，貸款利率形成機制更加市場化了。在LPR利率形成之後，我們的貸款利率已經出現了小幅度的下降：比如，2019年12月20日貸款市場報價利率（LPR）5年期以上為
4.8%。而之前一般都是給大家固定的貸款利率4.9%，在此基礎上要麼上浮要麼下浮、打折。以後不提打折了，改了一個說法，叫做向上加點和向下降點，之前的利率是4.9%，它是固定的，之後這個數字將不再固定。從目前的情況來看，這個利率正在下浮，應該說是個好消息。對於存量房貸者來說，2020年以後只能選擇LPR利率了。LPR動態利率，它會對存量房貸有什麼影響呢？舉例來說明一下，假如你2019年10月前買房，利率是基準利率4.9%，上浮了10%，也就是5.39，那麼明年的利率肯定是不變的，還是這麼多，但是計算方法變了。新計算要用倒推的方式測算出你的加點額度。也就是用你現在執行的5.39%的利率，減去當前4.8%的LPR利率，等於是0.59%，這就是你特有的加點幅度了，以後LPR利率變化，而你的0.59%是不變的。如果真有LPR利率降到3%的那一天，那麼你的貸款利率就只有3%，加上0.59%，變成了3.59%。
當然也有些朋友說我買房都快十年了，以前是折扣利率，貸款期還有20年，這個該怎麼算？比如你的貸款利率是折扣很高的時候拿到的，比如說 8 折，那麼你真實利率就是4.9%乘以0.8 等於3.92%。我們繼續倒推，還是用3.92%減去當前的4.8%等於負的0.88%。也就是說你的利率不是加點，而是
降低了0.88%。2020年你的的利率肯定也是不變的，2021年以後的利率則隨著LPR變動，但是降低0.88是不變的。也就是說，未來利率如果真的降到了3%，那麼你的利率就只有2.12%，到時候是不是非常的爽呢？
對於大部分上浮利率的存量房貸者來說，2021年以後的房貸利率，應該是更加不利的
可能有很多人就很不理解了，要浮動利率還是按照原來的百分比浮動多省事兒啊！為什麼非要弄個加點和降點這麼複雜呢？其實對於數字很敏感的話，你應該看出
一個規律了，這一套利率計算的方法，如果是利率下降的話，對於下浮、打折利率更加有利，而對於上浮利率則更加不利。如果還是按原來的 1.1 倍（上浮10%）利率計算的話，那麼當利率降到3%，你的貸款利率就是3.3%。而按照加點計算的話則是3.59%（ 4.9 + 4.9*0.1 - 4.8 = 0.59；然後 3 + 0.59 = 3.59 ），可見加點會比上浮百分比浮動更高；而 8 折利率計算降到3%的時候應該是2.4%，而按照降點計算則是2.12% （ 3 - 0.88 = 2.12 ），顯然降點會比百分比浮動更低。當然，反過來，如果利率開始上升，則效果剛好相反。對於加點更加有利，對降點更加不利，比如利率增加到 6%，那麼8折對應的就應該是4.8%；而降點之後，你也得還5.12%的利率。綜合來看，這個政策一出，大家以後的房貸利率將不再是一個固定數字，每年都要進行調整。雖然一開始基本上沒什麼太大變化，但是後面肯定是有變化的，以前上浮的變成了固定加點；以前折扣的變成了固定降點。未來利率下降將是一個大趨勢，因此對於購房人來說，這個政策應該算是個利好，大家的房貸壓力有望隨著時間的推移而逐漸的減輕。對於折扣利率的朋友利好效應應該會更大。但對於樓市來說其實影響微乎其微，因為它調整的是存量而不是增量。對於新增貸款沒有變化，而存量貸款的至少在明年也不會有什麼變化，所以
把這個政策理解成為降息了，金融刺激樓市了，是完全沒有道理的。只要是貸款利率加點的方向不變，那麼也就是告訴你，央行現在並不鼓勵你去買房。什麼時候看到平價利率或者是折扣利率重現江湖了，那時候才說明金融政策改變了，而現在好像只有上海等幾個城市還有折扣利率，其它城市基本都是上浮10%，有的還上浮了20%，甚至是30%。對於大部分上浮利率的存量房貸者來說，2021年以後的房貸利率，應該是更加不利的。這就說明金融仍在收緊，而金融不放開，全國樓市再想回到普漲的局面是基本不可能的。
