撰文：喬治 美編：刀妹 校對：紫藤
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舊改接替棚改，一個時代終於到來
你有沒有發現，疫情剛過，鄭州很多路邊又豎起了圍擋，沿街的商戶正準備趁疫情結束大幹一場，這下估計又要哭爹喊娘。
一個時代已經過去，另外一個時代即將到來，但歷史的一粒塵埃，落在個人頭上，那就是一座山 。
不敢看銀行賬戶餘額數字的是成年人，不敢看成績單數字的是學生，兩個都不敢看的是家裡有學生又遇上疫情的生意人。
棚改時代已經結束，舊改時代正在來臨。每個時代的更替，總會有時代的弄潮兒，也總會有犧牲品。
此“舊改”非彼舊改，放在首位的是“改造、提升”，而非拆除重建。而被納入改造的小區，未來被拆除重建的可能性將大大降低。可以說，此次推進城鎮老舊小區改造，將直接改變我國未來幾年的樓市走向。
“改造”的性質，讓“推進城鎮老舊小區改造”跟原先推行的棚改政策註定會走上不同的道路。
▲金水區黃河南街改造後面貌
同樣都是為了拉內需，為了拉投資，積極推動棚改，大拆大建，平地起新城短期內雖然能取得好的效果，但是弊端也日益顯現。
我們都知道，從2015年開始的“棚改貨幣政策”，直接將配套不足、建築質量差的房屋拆除，然後給棚戶區居民補償現金，再去帶動當地的新房市場，這一舉措直接推動了很多城市的新區以及三四線城市的房價出現大漲。
而老舊小區的改造工作，雖然投資金額相對較少，但帶來的收益卻是巨大的。
據相關專家推算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期五年，每年可新增投資8000億元以上。
老舊小區的改造，一般來說項目投資週期較短，邊際效益明顯，資金週轉快，並且能夠及時帶動周邊的消費能力，相關產業可能也將迎來一波利好，這並非是將錢簡單地砸進樓市所能比擬的。
▲金水區農業路經七路西南角灑滿陽光的街心公園
身處鄭州的人都能感受到，過去幾年，各個新區發展普遍較慢。靠樓市拉動經濟的風向也發生轉變。
2019年我市出臺《鄭州市老舊小區綜合改造工程實施方案》，進一步明確：通過改造提升，使我市老舊小區基本達到 “園區道路平整、綠化種植提質、路燈廊燈明亮、樓宇標識清晰、車輛管理有序、線路管網規整、建築外牆美觀、安防設施齊備、管理組織健全、物業服務規範”的目標。按照規定，市內五區老舊小區納入綜合改造的有1833個，涉及7584棟樓，2469萬平方米，居民30萬戶。截至目前，完成改造110個，正在施工689個，正在施工招標417個，其餘的在做前期準備。
▲文字來源於鄭州發佈
房住不炒”的基調擺在那裡，棚改結束，大拆大建結束，潮水退去之時，你才會知道誰一直在裸泳；等到湧入樓市的熱錢變少了，你才能真正看清這個地區的發展前途。
4.17大會關於房地產的描述有兩個重點：
要積極擴大有效投資，實施老舊小區改造；
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位；
城鎮化的紅利，樓市已經吃了很多年，此次風向轉變，對於一些人來說是一個噩夢。
首先是買老破小等待拆遷的，估計還要等些年頭；還有就是扎堆新區投資等待“鳳變冰”，讓房價打出暴擊的，恐怕眾多新區的規劃到落地時間又要慢了。
但是，買這兩類房子的大多是什麼人？除了地緣外，多為投機心理的炒房客。新的風向，在此踐行了“房住不炒”以及不以房地產作為短期拉動經濟手段的決心。
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放棄幻想，短期內房住不炒還是大基調
年後，多地試圖放鬆地產調控，大多上演一日遊，因為城市體量不同，對於鄭州參考意義有限。
前一段，作為北方第三城的青島試圖放鬆限購被打回原形，這對於北方第四城的鄭州有著巨大的影響，畢竟，二者城市地位與GDP不分伯仲，上面既然對於青島的放鬆持否定態度，這正為鄭州購房者敲響了警鐘。
4.14號，青島不動產登記中心重新公佈了“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則。
規則從9條變成了7條，此前被外界解讀為青島放鬆樓市的4到7條發生了重大變化。
第4條中“由於繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅佔有部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算”，這一條取消了。
第5條中，換房家庭限售期限2年的規定取消，恢復為“出售的原有住房應取得《不動產權證書》滿2年（2018年4月18日之後新購的住房仍需執行滿5年上市的政策）”。
第6條中，規定人才購買首套房不受戶籍、個稅、社保限制，以及“符合落戶條件的在校大學生，在辦理落戶後可以購房”，取消了。
第7條中，“因外出求學，戶口自本市遷出並能提供目前在讀學校證明的，可享受本市戶籍人口購房政策”，也取消了。
簡單點說，青島樓市放鬆被錘。背後的邏輯是，後疫情時代，房住不炒依然是大基調，當下的經濟形勢還沒有要到啟動房地產的地步，甚至苗頭都還沒有。
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長線變超長線，局部尋找機會
有人說，現在快抄底；
有人說樓市還在半山腰，新冠疫情的破壞程度還未真正顯現，真正的魔鬼還在路上；
有人說，剛需不必等待；
有人說，樓市從此熄火，不要買。
這些結論都是對的，也都是錯的。因為對應的人群不同。
因為每個人的資金體量，投資偏好，收入、還款能力等等都不同，再差勁的市場，也總有一些不得不買房的人，每個人總在試圖尋找最適合自己的置業方案。
世界是充滿不確定性的，從統計學的角度看，只要存在不確定性，人們就沒有辦法算出所謂最優解，頂多只有一個最優的概率區間。
例如，有兩套投資方案，一套是高風險高回報，另外一套是低風險低迴報，哪一個更優呢？邏輯上它們是可以等價的，我們說不出哪個是最優的。
在現實生活中，往往不存在最優，其實，每個人生活在世界上，不能追求最優解，而是最優的概率區間。
買房也是如此，100分的房子不存在，經過計算漲幅買到漲幅最高的樓盤也很難，同樣根據每個人的情況，所謂現在適合不適合買房更是一個偽命題。
任何時間、任何地段、任何一個樓盤的任何一個產品，可能對於你來說是垃圾，但對於另外一個人來說就是他的最優區間。
拿地段來說，你認為你買房的區域或者樓盤好，然後別人的都不行，那麼大家都去你買的區域或者樓樓盤搶房，其他地方淪為空城你就滿意了？
因此，當下買房的第一個邏輯就是：
買房只需要尋求自己的最優區間，而不要追求最優解，更不要把自己意志強加於他人。
做到了這點，你才能真正客觀的去分析市場，分析各個區域，各個樓盤，而不是總站在自己的角度去看問題，總認為自己的什麼都是好的。
其實，我們每個人做的每一件事，都是在自己認知範圍內試圖去尋找最適合自己的買房方案。
什麼決定你的認知？天賦秉然？未卜先知？知識儲備？個人能力？其實都不是。
核心的因素是：信息。
信息，就是當下買房的第二個邏輯。
準確的說是你信息獲取能力，和你對於信息判斷能力。
買房更是如此。
對於開發商資金實力的信息不瞭解，買到爛尾樓；
對於開發商此前開發項目品質或者物業不瞭解，買到垃圾盤，被物業打。
你掌握的信息越多，看事情，想問題就越全面；你的獲取信息的渠道越狹窄，越容易形成管窺視野，考慮事情越不周全，容易形成偏執狹隘的價值觀和購房觀。
金融學統計學博士，再牛逼的專家學者，炒股也炒不過證監會的人，這就是信息的力量，技術在信息面前真的不堪一擊。
當然，同樣的信息，在不同人的眼裡就能做出不同的判斷。
這就是所謂的信息判斷能力。
隨著社會的發展，信息會越來越透明，也來越對稱，普通人獲得信息的渠道也就越來越多。
因此對於信息的判斷能力就越來越重要。
同樣一張規劃圖，你看到的是，我靠牛逼，趕緊買，未來可期。
也許在我看來，想到的是，這些是什麼規劃，哪個領導制定的，未來會不會變，落地需要多長時間，對於房子有多大利好，同樣的資金在這裡等待如果放在別的地方收益會不會更大？
掌握信息，並分析出相對靠譜的判斷，再去執行，根據當前舊改全面啟動以及國家層面房住不炒的大趨勢，我們很容易的分析出當下的局勢，也就是筆者心目中第三個購房邏輯：房產投資從長線變為超長線。
此次調控的時間之長，力度之大前所未有，而很多人以為多年調控再加上疫情，樓市的口子即將放開，沒想到青島就迎來當頭一棒。
棒子雖然打到北方老三青島頭上，北方老四的鄭州頭也疼。
所以，房產投資，從長線變超長線，曙光在哪裡，目前還看不見。但當下的當務之急，是保證現金流，儘可能別死在黎明前的黑暗。
有人說，喬治多軍變空軍了？
非也，房住不炒下，房價不會因為多軍的看多而漲，更不會因為空軍的看空而降。全國市場以穩定為主，但穩並不代表沒機會。
這也就是當下購房的第四個邏輯：局部尋找機會。
局部是哪，一般人分析到這裡就結束了，因為大空話誰都會說，一到具體就含糊其辭，總說些模稜兩可的答案。
但我今天就逆其道行之，把我認為的機會給大家分享一下，覺得對了參考，覺得不對就噴。
1.北京自2017年房價達到頂峰之後，目前已經回調有20%，目前是機會，而與通州一路之隔的燕郊如今更是腰斬，筆者認為機會巨大。廣州和上海目前房價雖有鬆動，價值也有託底，但整體短期內機會不大。
2.深圳2019年末迎來大漲，寶安南山很多樓盤漲幅40%以上，但這二區已經完成補漲，根據深圳的板塊輪動，福田和龍華正在補漲。因此，目前深圳漲幅不高的板塊機會巨大，比如龍崗、坪山、鹽田東部等區，當然，羅湖、布吉的老破小要繞過去。
3.杭州。在我看來，杭州是最有希望成為第五座一線城市的地方。
城運到來，即便再調控，未來機會也是巨大的。
以上三個局部機會，主要針對想在外置業的。除了這幾個城市外，個人認為除非你眼光特別好或者有特殊資源，你在哪買都不如在鄭州買。
鄭州僅用幾十年的時間就成為北方GDP第4城，全國第15名，放眼全國能比上這個速度的只有深圳。
鄭州的局部機會在哪裡？還是隻說三個。
首先，主城價值迴歸，三環內有品質的新房，未來必定出暴擊，老城改造，環境會越來越好，萬科美景世玠的神話還將重現。
踐行房住不炒，迴歸居住功能的片區，比如管南、金水北，前者由剛需託市，後者由改善託市。
萬眾期待的白沙組團， 雖然也屬於規劃高大上的新區，但與老東區一路之隔，是未來向東發展的第一站，想不出暴擊都難。
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敲黑板，劃重點
未來幾年買房，尋找自己最優概率區間，把自己的智商想低點，儘量以低的姿態多掌握信息，瞭解信息，做好超長線準備，保證好現金流，放棄普漲心態，在局部尋找機會。
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