今天！房貸利率將產生鉅變，事關每個買房人！
按照央行的要求，從今天（3月1日）開始到8月31日為止，全國的存量房貸合同都需要“重新簽訂”！
工行、農行、建行、中行等國有大行，都在今天發佈了公告，公佈了“貸款合同切換”的細節！
2019年12月28日，中國人民銀行發出公告稱：從2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。
對此，不少買房人十分糾結：”具體要怎麼轉換？轉換後房貸利率是升還是降？每個月房貸究竟是怎麼變化的？“
01
@房奴，3月1日起
所有“老貸款”將切換至新基準利率！
在過去，房貸都是以基準利率+上浮（或下浮）的方式定價，但新政規定，現在將轉換為LPR+加點數值或固定利率的方式定價。
我們首先要確定的就是，這件事跟自己有沒有關係：你的房貸合同需要調整重籤嗎？
公告中稱：3月1日起需要進行轉換的是：以前簽訂的按照4.9%基準利率“上浮”，或是“打折”計算的“老”房款。根據時間分為兩種：
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分別是：
✓ 2019年10月8日前簽訂的房貸，全部需要轉換（已經還到最後一年的不需要）
✓ 2019年10月8日至2020年1月1日之間籤的合同，並且合同上約定，利率定價方式為“基準利率上浮XX%”的房貸
具體情況可以翻開自己的購房合同查看一下，如下面的這份合同，簽訂的就是“基準利率上浮XX%”的房貸，也就是“老”房貸。
02
轉換後的房貸利率如何計算？
中國目前個人房貸餘額大約有28.5萬億元，其中大約28萬億都屬於“存量房貸”，都需要重籤合同，改變計算方式。
眾所周知，之前大家的房貸利率也不是全部相同的，有人拿到了9折的優惠，有人卻要上浮20%。那麼，房貸利率轉換之後，新的房貸到底是怎樣的？
從央行此前公告看，此次房貸利率切換規則是：
1、確定後在合同剩餘期限內不再調整；
2、加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；
3、轉換時點利率水平保持不變。
簡單而言，轉換後，重籤之後的第一年，你的貸款利率是不變的，所加基點=實際房貸利率-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）。
舉個例子：
1、9折房貸利率的轉換所加基點=4.41%-4.80%=-0.39%，也就是說，“加點”是“-39個基點”。
2、上浮20%房貸利率的轉換所加基點=5.88%-4.80%=1.08%，也就是說，加點是“108個基點”。
需要注意的是，加點一旦確定，將會伴隨整個還款週期。下面，我以基準利率（4.9%）上浮或折扣的不同比例進行了計算，大家可以參考。
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選固定利率，還是一年一變？
早前央行的公告，明確2020年3月1日開始，2020年8月31日前完成。
並且強調：定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。
此次轉換，央行提供了兩個選擇：
1、一年重新定價一次。房貸利率每年均可調整一次，如果當年最新LPR利率下降，房貸利率同樣隨之下降。
2、固定利率。意味著，在未來20年或30年整個房貸週期，利率都會保持不變。
這次重籤合同有一個非常重要的事情，你要確定你的房貸利率重新定價的週期。那麼，該如何選擇？
從目前來來看，利率下降仍是大勢所趨。目前全球經濟已經進入大寬鬆時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經進入負利率時代，而我國的利率相比於幾年前也已經大幅下行。
在中國，2010年前後的房貸基準利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持續走低可能是未來5到10年的大勢所趨。這種背景下，固定利率顯然與時代趨勢背離。
就在27號，央行副行長劉國強表示，下一步將繼續推進貸款市場報價利率（LPR）改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。
