核心提示：
1.兩次萬人搖，剛需新房不愁賣
2.千萬級豪宅，賣出加速度
3.樓市晴雨表，二手房成交漸升溫
4.熱錢製造“波峰”？深層原因剖析
文/住浙網研究員 王蓓蓓
最近，不少購房者跑來住浙網的後臺留言諮詢：“杭州樓市回暖了嗎？再不買房房價又要漲了嗎？一直搖不中要趕緊下手二手房嗎……”字裡行間滿滿的焦慮。
圖源付費圖庫
首先要問：杭州樓市回暖了嗎？答案不言而喻。
事實上，杭州樓市回暖的速度超出預期。在疫情仍然吃緊的當下，“金三銀四”成色十足。
作為樓市重啟後完整的一個月份，今年3月相比2019年3月，成交套數少了2625套，但成交金額大幅超過了104億元。不僅流搖率降低，中籤率隨之下降，成交均價大幅上漲。
杭州十區商品房月成交均價一覽
新房市場的表現之強勢，總體超過杭州去年同期。
兩次萬人搖，剛需新房不愁賣
2月29日下午1點，鳳起錢潮正式啟動了線上視頻選房，是杭州乃至全國首個線上選房的項目。
92套千萬級豪宅（戶型建面為170㎡及以上），開盤一個小時便已去化一半，此即杭州樓市重啟的重要標誌之一。
線上選房現場圖（圖源網絡）
隨後，保利融信和光塵樾、地鐵萬科天空之城、杭州富力中心、德信時光之宸、上坤山語四季、世茂璀璨瀾庭、融創城、德信大家運河雲莊等紅盤紛紛開閘，樓市逐漸熱鬧起來。
3月下旬，融創城417套1萬+高層和小高層房源收穫13542組登記，成為鼠年第一個萬人搖樓盤；
和光塵樾不甘示弱，緊接著斬獲杭州第26次萬人搖。
連續兩次萬人搖，將杭州樓市推向高潮。
因為限價的原因，“萬人搖”即可視為資產供不應求的信號。潛臺詞是，購房者覺得這個價格的新房便宜。經濟學中的需求第一定律：價格曲線是傾斜向下的，價格越低需求越旺。
剛需表現呈火熱之勢，豪宅尤其是千萬總價的大平層也不惶多讓。
千萬級豪宅，賣出加速度
作為終極改善的千萬總價豪宅，竟然一房難求，高總價似乎成了“白菜價”。千萬級別的豪宅市場的熱度不輸萬人搖。
回顧》》住浙調查|1700張豪宅房票遭冷遇，或跟14年前一項政策有關
先是鼠年第一搖的鳳起錢潮開了個好頭，後是仁恆濱江園、保億綠城奧邸國際和綠城曉風印月先後重磅收官，平均中籤率不到10%，每10人搶一套房，且棄選率極低。
住浙網大數據組梳理顯示，奧邸國際的浙江省外認購戶數為227組，佔比15.2%；曉風印月的浙江省外認購戶數為132戶，佔比22%。外籍戶籍的房票正在和杭州房票爭奪優質資產。
回顧》》大數據揭秘|先搖仁恆濱江園，接著搖奧邸、曉風印月，多少“仁粉”和“綠粉”會師
截止到4月19日，杭州主城成交面積TOP10中，綠城曉風印月與仁恆濱江園分別以49.33萬㎡和42.18㎡的成交面積分列冠亞軍。
3月1日-4月19日杭州主城區商品房住宅成交面積TOP10
二手房成交量明顯上升
新盤迅速去化，千萬總價豪宅供不應求，除此之外，快速回暖還有兩大表徵：售樓處人氣急升；二手房成交量明顯上升，房產持有者退出變得容易了。
通過一組圖片，來看售樓處的現場——
杭州部分樓盤近期售樓處實景圖
紅盤密集出貨，導致了熱門樓盤售樓處聚集了較高人氣，人頭攢動的盛景已經好久不見，聯想到2個月前疫情期間售樓處的凋蔽冷清，恍若隔世。
樓市晴雨表，二手房成交漸升溫
新房市場轟轟烈烈，土拍屢屢封頂，二手房成交也熱了起來。
好房研究院數據顯示，3月30日，杭州市區（不含臨安）二手房成交478套，創下杭州2020年二手房單日成交新高；4月13日，刷新為509套，再創單日成交新高。
上週（2020.4.13-4.19）杭州市區（不含臨安）二手房，共成交2480套，超過去年單週最高紀錄，“銀四”威力大顯。
圖源好找房
二手房市場明顯升溫的背後，是一個真實的回暖市場的輪廓。
畢竟，由於限價的存在，新房市場的火熱情況並不能反映樓市的全貌，二手房的表現是樓市最直接的晴雨表。
熱錢製造“波峰”？深層原因剖析
土拍、新房、二手房同時熱了起來，杭州樓市迅速回暖。
具體原因何在？住浙網研究員做了一番分析。
1.疫情之後累積的購房需求得到反彈。
2019年，杭州新增55.4萬常住人口，新增人口規模全國第一。這55.4萬人正是潛在的剛需群體，疫情暫時阻擋了買房的腳步，但剛需總是要買房的。
再者，這場突如其來的疫情也讓人們重新認識房子的價值，改善型房源被普遍關注，一定程度上催生了從觀望到直接下單的轉化。
2. 全球央行放水，國內利率有下調趨勢。
4月20日，LPR迎來年內第四次報價，5年期LPR報價降了10個bp，房貸利率再降已是大概率。年內兩次降準，各大銀行手頭的流動性在增加，由於疫情的原因，實體經濟的復甦尚待時日，這部分溢出的熱錢去向無需多想，也能猜到一二。
但過猶不及。
近期一個熱點事件，是銀監會重拳打擊深圳炒房客。4月20日，深圳監管當局緊急召集各銀行行長開會，並要求在20日當天就對各行經營貸進行全面排查，而且對經營貸的主體最近的新購不動產情況也要有監控。
這是對違規套取經營貸炒房的精準打擊，也是在當下公開對炒房客的宣戰。
3.“資產荒”背景下，投資者尋找最優配置。
疫情期間，美股熔斷、百股跌停，投資者手裡的閒錢都在尋找最優的資產配置。長遠來看，一線城市和新一線城市的房子最具保值功能，尤其是學區房、TOD盤、上升期板塊的品質房企樓盤、現房銷售項目。
今後，杭州的購房者面對的不僅僅是省內競爭，還會有全國“房票”來搶優質資產，像前述的曉風印月、奧邸國際搖號人群中，差不多有1/5的登記戶數是外地客群。
在美聯儲開動印鈔機的情況下，甚至不排除美元資本來分一杯羮。
住浙網大數據組對搖號數據會持續關注，穿透其中的信息。
4.杭州新房預售條件放鬆。
疫情之下，樓盤復工難度增大，多數達不到預售標準；杭州適時調整預售條件，降低門檻，使得多數樓盤提前開盤迴籠資金。
5. 表現堪稱“學霸”，房企普遍看好杭州。
短期看政策，中期看土地，長期看人口。有沒有哪個城市短、中、長期都有優勢，放眼全國，這樣的城市不多，杭州肯定算一個。
3月5日，杭州土地市場暫停一個月之後重新啟動，位置較偏的新塘宅地拍到溢價封頂，自持3%，開局就燒起一把火。
土拍-新房-二手房，這是一套互相影響的傳導鏈，土拍興，一整條鏈條都會活力滿滿。
近期杭州申花、蕭山戴村、臨安青山湖幾宗地塊均拍到了“封頂+自持”，像廣大國際、花樣年爭入杭城，榮安這樣的省內房企擺出一副深耕杭州的勢頭。
據好地數據庫，2020年一季度，浙江省11市共成交經營性地塊490宗，出讓面積17314畝，同比去年的12770畝，增加4544畝，增幅35.58%;出讓建築面積2327.1萬方，同比去年的1669.7萬方，增加657.4萬方，增幅39.37%；總成交金額1363.8億元，同比去年的951.5億元，增加412.3億元，增幅43.33%。
熱錢多也好，看好杭州前景也好，一副烈火烹油之勢。
十里寒塘路，煙花一半醒。
我們欣喜於這個快速回暖的樓市，也要提醒一聲，保持資金鍊的適度健康，槓桿別用得太狠。畢竟，疫情這個最大的“黑天鵝”還沒有完全張開翅膀。
