近几年，随着互联网商业平台的进一步发展，南昌许多实体店商业模式的生存空间被进一步压缩，这就导致了商铺投资者对此种方向的投资多持谨慎态度。
为了打消商铺投资者对实体商铺租赁、升职空间会变小的顾虑，南昌返租的营销模式因此而诞生。
所谓返租，就是开发商在一定的年限内保证投资者的租金回报。看上去似乎是给商铺投资者吃了颗定心丸，帮他们降低了投资风险。
事实真是如此吗？我们通过两个项目的返租政策来分析。
第一个是位于南京路名为【某药谷】的商业项目：
一楼单价34000，返租后22000左右，二楼单价22000，返租后16000左右，三楼单价18000，返租后11000左右。
1楼2楼包租包管理7年，前四年的租金按总房价的7%一次性抵扣在总房款，前五年到第七年是按当时的租金二八分成。
3楼包租包管40年，前4年的租金按总房价的7%一次性抵扣在总房款，第5年到40年都是八二分成，十年有回购政策，按合同价的140%回购。
第二个是当下正在热卖的位于洪城路名为【某府井】的项目：
每平米售价为：一楼8至14万，二楼：5.8万，三楼：5万，四楼：4.5万，包租二十年。
返租回报率：1-5年 5.5%，6-10年 6%，11-15年 7%，16-20年 8%，前5年每年拿出3%，共15%直接抵扣房款，收益按抵扣前计算， 剩余2.5%每个季度返租。
以上两个项目基本是当下各个商业项目返租政策的缩影，看似非常合理，实则暗藏玄机。
首先，租金抵扣房款可掩盖商铺价格的虚高。以某府井项目为例，该项目地处老城区商业繁华地段，人口密集，交通便利，但返租政策却巧妙的掩盖了其售价十四万每平米已超出现有商业价值的事实。
此价格已经直逼一线城市的商业地块价格，做为一个三线城市，后续商业发展空间终究有限，其后续价值空间已被开发商在第一时间就掠夺干净，高价值性、低性价比的本质却被返租政策给掩盖的严严实实。
商业地产投资十年内没能收回成本就属高风险项目。投资此项目却需二十年才可收回投资成本，如再把年百分五至百分八的通货膨胀率算进去，对此项目收回成本的时间我们只能呵呵一声了。
其次，返租政策实为开发商融资披上了一件好看的外衣。因为租金已经用来抵扣部分房款，某药谷是四年的租金，某府井是五年，也就是说，投资了这些商铺的投资者交齐了剩余房款后，最少四年内将不会再有租金收益，开发商只需前期投入很少的一部分立项资金，就可以用购买者们的钱来慢慢的打造这个项目。
如果项目打造成功，他们可以继续坐收租金分成，如打造失败，这种返租政策就很容易使购买人陷进类似庞氏骗局的金融陷井里。后续收到的租金很可能只是自己前期的部分购房款，直至开发商资金链断裂。再接下来……，大家自己想吧。
在此提醒大家，商铺投资考量的不仅仅是位置，还要看招商规划，前期售价，后期发展等形成的综合性价比。莫要被一些开发商炫丽的营销手段给迷惑。
目前在售的所有商业地产项目中
性价比最高的当属红谷滩【莱蒙都会】
该项目位于红谷滩CBD最中心
万达广场旁
总占地404亩
分为三大区域
第一大区域位于万达西侧，为顶级豪宅区，并将率先面世，由洋墅和品质高层组成；
第二大区域为国际商务区，位于会展路与碟子湖交界处，由星级酒店、甲级写字楼和精品公寓组成；
第三大区域为世界级商业区，位于金融大街西侧，拥有地铁1号线双出口，未来引将进国际奢侈品步行街、世界旗舰百货、顶尖环球影院等。建成后的莱蒙都会项目将成为绝无仅有的城市地标，成为城市发展的核心动力；近50万方超大体量，将打造成南昌市首个24小时时尚广场。
快捷交通：1号线卫东站地铁上盖物业，步行1分钟即可到达红谷滩万达广场，15-20分钟即可通达老城区、西客站、昌北飞机场，多维立体交通，出行自由如风。
顶级配套：红谷滩万达旁、市政府、金融中心、广电中心、国税局、银行总部、写字楼集群环绕项目左右，为投资保驾护航。
最重要的是：莱蒙都会开发商为了保证项目招商定位统一，将百分之七十五为自持，只将百分之二十五对外出售，对外统一售价仅为2.5万至6.5万。这也意味着开发商承担了发展此项目的最大风险。
目前项目招商已完成95%，月租金为300至500元每平。在售面积段为30至90平，售价为2.5万至6.5万元每平，且一楼得房率高达97%。
此项目处城市核心商业中心，不会面临城市商圈打造失败的风险。开发商统一招商行为只为项目整体定位统一，不参与租户租金分成。投资者购入即可收租。
即使不计租金年百分之五的自然增幅，按此推算也是最多五至十年即可收回投资成本。
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