我叫宋老三
這一輪去庫存過後，各大大小小的城市房價都發生了很大的漲幅，尤其是二三四線城市房價幾乎都翻了一倍。
因此，我們身邊越來越多的買房人，不僅要解決自己的居住需求，還想要通過買房來實現增值收益。
所以，仍然有一些朋友在問，從投資的角度來買房，到底什麼樣的房子才具備投資價值呢？
今天我們就一起來聊一聊，什麼樣的房子才具備投資價值？投資買房應該注意哪些問題？
一，什麼樣的房子才具備投資價值？
從經濟學的角度來說，房子是一類商品，而對個人來說房子卻是我們的家。
隨著金融知識的不斷普及，身邊越來越多的朋友買房不僅僅是為了解決自己的居住需求，其實很大程度上也想要通過房價的上漲來獲得增值收益。
但是，我國樓市的黃金10年已經漸行漸遠，再也不是閉著眼睛隨便買房，都能夠賺錢的年代了。
因此，我們簡單的歸納一下，在接下來的房地產市場裡面，什麼樣的房子才具備投資價值？
第一，優質城市的房子。
隨著城市化進入中期的尾聲，城市的分化越來越嚴重，樓市的分化也會跟隨著越來越嚴重。
在未來城市與城市之間，房價的上漲空間不盡相同，有的城市會繼續上漲，有的城市只會維持穩定，而有的城市甚至會面臨下跌的風險。
而根據影響房價走勢的三個因素來看，短期的金融政策，中期的土地供應，長期的人口數量，未來優質城市的房價才具備上漲的動力，才具備投資的價值。
而這些優質的城市一定具備這樣一些特點，城市的經濟規模增長迅速，城市的優質企業眾多，城市有著越來越多的人口流入。
而這些優質的城市也是我們經常說的一線城市，二線城市，城市群，以及國家中心城市。
第二，優質的區域。
說定了優質的城市，我們還得選對城市裡面的優質區域，因為優質區域裡面的房子投資價值更高。
優質的區域往往集中在城市的中心或者核心的板塊周邊，有著成熟的軌道交通配套醫療配套學區配套，商業配套，企業配套，有的一個城市最集中的人群。
在這裡房子的上漲空間更大，在市場上的流動性也更強，變現的能力十足，更具備投資的價值。
第三，優質的房子。
選對城市，選對區域之後，還要選對房子，在未來只有優質的房子才具備更好的市場競爭力，才具備良好的上漲空間和市場流動性以及變現能力。
而優質的房子，往往具備以下這些特點，比如距離軌道交通較近，周邊擁有稀缺的公園，有稀缺的江景資源，有重點的學區指標等等。
說到底，一套房子擁有的資源越多，擁有的資源越稀缺，在未來它的市場流動性更高，增值空間更大。
……
是的，從投資的角度來說，在未來優質的城市優質區域裡面的優質房子，才更具備投資價值。
因為，優質的城市人口越集中，人口越來越多，購房住房的需求越來越大，在需求大於供應的大背景下，房價自然也就會水漲船高，自然也就具備投資的價值。
二，投資買房應該注意哪些問題？
在第一大點，我們簡單的歸納了一下，什麼樣的房子才具備投資價值。
非常明確面，對未來分化越來越嚴重的房地產，市場優質城市，優質區域，優質的房子，才更具備投資價值。
這些城市的優質房子，不僅擁有良好的上漲空間，而且具備了良好的流動性和變現能力。
然而，即便你選對了城市，選對了區域，選對了房子，在投資買房的時候，仍然需要注意特別多的問題。
第1個注意問題，新房二手房的取捨。
投資買房，第一個需要注意的問題就是新房和二手房的取捨，這也是大部分買房人，非常猶豫非常困惑的一件事。
結合目前的房地產市場，以及未來的市場環境來看，我個人建議投資買房，儘量以城市中心優質的二手房為主。
因為，地段價值仍然是影響房價增值空間和流動性最關鍵的一個因素。
而隨著城市化進入中期的尾聲，大部分城市的新房都集中在城市的郊區或者遠郊區，地段價值相對比較弱。
而二手房的地段價值相對比較高，而且周邊的配套成熟，有著良好的增長空間和市場流動性。同時可以即買即租，獲得租金收益增加現金流，提高個人和家庭的抗風險能力。
第2個注意問題，留足夠的現金流。
投資買房想要獲得房價上漲帶來的增值收益，就一定要保障房子的安全性，尤其是在持有的期間。
雖然，以往的房價漲幅週期特別明確，三年一小漲五年一大漲，但是未來隨著樓市的分化，可能週期會被拉長。
因此，我建議投資買房的朋友留足3~5年的現金流，讓自己的房子在持有期間也能夠處於安全的狀態，避免拆東牆補西牆，給自己的生活和家庭帶來更多的壓力。
……
是的，投資買房也需要注意特別多的問題。
當然，還有其他的問題需要注意，比如面積大小的控制，個人建議，買入近一年或者半年市場成交量最大的面積段。
因為，成交量的比例也反映了大部分購買者的買房習慣和資金能力，也可以保證我們的房子在未來有更好的人群接受，有更好的變現能力。
三，小結
總的來說，面對未來分化越來越嚴重的房地產市場，只有優質的城市，優質的區域，優質的房產，才值得我們去投資。
而且在投資的過程當中，我們仍然需要注意特別多的問題，不僅要儘量買入優質的房子，還要留足夠的現金流抵抗風險。
最後，要特別提醒廣大的購房朋友，一定要正確的看待我國的房地產市場，千萬不要受市場情緒影響。
並且，多花一些時間學習房地產知識，瞭解各個城市的房地產政策以及樓市動態，尤其是一線城市的房價走勢和市場變化。
畢竟，一線城市的房價，一直以來都是我國樓市的方向標，可以讓我們有一個更好的市場判斷和參考標準。
掌握真實的市場動態，可以隨時結合自己的實際情況，以及城市的房價走勢，來做出買房和賣房的正確決定。
我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！
重慶地產視野
大家好，我是勇談。“買房投資”從2008年後已經成為越來越多人的一種共識，尤其是在2015年後掀起的“全民投資潮”使得全國房價再次上漲了一個臺階。同時“房住不炒”的理念提出來了，目的也很簡單就是“奉勸大家不要投資買房”，可惜投資思維至今還在困擾著很多人。雖然說個人不贊同投資買房，但要非得投資的話該如何選擇房子？資源屬性是房產投資的首要參考因素。
撇開居住等需求不談，房產作為投資品的最堅挺屬性還是“資源稀缺性”，尤其是一些優質資源
資源依附於土地，不同城市不同區域房價高低的主要區別還是“土地價值”
大家需要明白一個基本的事實“房子本身的成本相差不大，房價高低的因素還是土地價格”，而土地價格如何決定？其實就是周邊的資源配套。商業、學校、交通等資源集中的區域土地價格自然高，房價也就自然高起來了。所以說，大家選擇房產進行投資關鍵的因素還是看“周邊資源配套”或者未來規劃，畢竟投資本身投資的就是“未來預期”。所以，做房產投資尤其是新區域的房產投資肯定要看未來規劃。比如：高鐵，地鐵修建、優質學校配套建設、大型商業的入駐等。
房產投資主要有兩種收益途徑“賺價格差”和“租金收益”，自己在意哪點？需要搞清楚
圖上所示是2006-2018年國內商品房銷售價格走勢圖，可以看到多數時期國內商品房價格同比上漲都在10%以上；可以說從2008-2018年這段時間內也是國內房地產投資最火熱的時期。除去國內投資渠道少外還跟房產投資收益可觀有很大關係。這段時間內的房產投資者多數也取得了不少的財富增值，起碼從資產來看是這樣的。每年保持10%左右的房價上漲，這就是我經常提到的“賺價格差”。
另外一種收益其實就是“租金收益”，租金雖然不多但是好在“持久”。對於很多在2010年前購房的朋友來說，如今的租金收益足夠償還房貸甚至還要剩餘。不過需要指出的是從2016年後的房產投資，租金收益基本就很難貼補房貸了，這也是為何2016年後購房的朋友在這幾年都在大量的出售房產的原因。
同一個區域的房子本身可投資性也有差別，這點就是房屋本身的細節部分了
房子本身的戶型、面積、佈局、朝向等都可以成為影響成交價格的因素
房子本身的戶型、面積、佈局、朝向等基本在購房的時候已經確定了，這點在開發商出售的時候價格就有差別。戶型和朝向等更好的房子本身的單價就要更高，自然投資的時候未來的收益也就更加明顯。這點從如今不少二手房出售中的價格差異就能看出來，畢竟房產投資多數人未來是想要出售賺取差價的，自然戶型、朝向更好的房子更容易議價。
隨著越來越多的全國性房企崛起，好的開發商、物業服務、房子的容積率、質量和綠化等也成為可投資的參考因素
2018年前如果說還用“投資思維”來買房的話可以理解，如今還用這樣的思維來買房明顯不合時宜
近幾年來隨著“房住不炒”的提出，尤其是2019年後房地產調控進入融資端階段，房價超過10%上漲的概率越來越小
圖上所示是過去一年中國通貨膨脹率走勢圖，可以看到明顯進入2020年後通脹率已經處於4-5%的水平，也就是說房價漲幅低於這個數據就是“賠錢”。根據2019年國家統計局的數據顯示，2019年國內商品房平均銷售價格為9310元/平米，相比於2018年的漲幅為6.5%；扣除2019年2-3%的通脹率後，其實際增長只有2-3%而已。加上近些年大城市的租金收益率也始終處於低位水平（1-2%左右），三四線城市租金收益率看似還不錯但是承租人口過少這個是事實。所以，從2018年後還抱有“投資房產或者租金收益”的朋友應該理性一些。
對於真正有需求的朋友來說，用“投資思維”來買房大概率是“買不到”或者“買不起”
有購房需求的朋友需要明白的幾個事實：
解決實際需求遠遠高於其他，需求都解決不了來談投資其實就是“竹籃打水一場空”；
投資看中的是預期，預期的判斷準確度取決於：信息掌握情況和專業知識度。毫無疑問對於真正的剛需，也就是普通老百姓來說無論是對於信息的掌握情況還是專業度都是不夠的。所以，這也是絕大多數用投資思維購房的朋友最終很有可能判斷失誤，屢屢錯失購房機會的原因。
有錢人永遠是你不可以想象的，不要試圖用自己的情況去判斷房價走勢。2019年中國GDP高達99萬多億，中國存在的富人數量不是你我能夠想象的，或者說所謂“富人”能夠撬動的資本也不是你我能夠想象的。跟大家舉一個簡單的例子：一個省會城市的房價為何會最高？簡單來說省會城市聚集了全省最優質的各種資源，對於一個一億人口的大省來說，每年產生幾萬、幾十萬在省會買得起房的人是很容易的，這個其實還是比例問題（畢竟省會吸引的購房人口是全省及周邊）。
勇談樓市壹貳叄
街面房。
