貸款20年買房第幾年還清最合適？

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購房貸款多少年還清才划算？這個問題不能一概而論，要根據買房人不同的收入和自身經濟狀況來討論。如果貸款人的收入穩定且比較高的話，則適合選擇短期貸款，時間越短利息越少，對於高收入只是為了暫時週轉的人群來說，這樣可以節省下不少房貸利息。

1、而收入不穩定或低收入人群，考慮到自身的收入問題，則講年限拉長比較划算。可以選擇房貸期限短的，但每個月的償還金額會比較多，但利息會少很多，如果個人經濟條件符合選擇這一種會比較好。

3、如果想要提前還款的人，一般都是為了解放房奴的身份，恢復自由，這些人若是申請了等額本金的還款方式的話，最划算的還款時間是在10年到20年之間，在經歷了十年的還款相信大家已經還清了很多的房貸，而且積累了很多的資金，所以10年後還清房貸會容易很多，而且可以早日解脫。

4、如果是通過公積金貸的房貸，大家可以不要提前還款，因為本身公積金貸款的利率就非常低，所以我們可以用準備提前還款的錢作出更多的利潤，所以銀行人員都不會建議公積金房貸者提前還款的。

關於房產的那些事

一件影響你未來30年的大事兒，已經發生了。就是央行將對30萬億的存量房貸進行大調整，每一個房奴將會在未來半年內被銀行喊去重新籤房貸合同，目前中農建交等十幾家銀行都已經在官網發了公告，你可以去查閱。

重籤合同時你有兩個選項，第1個是轉為lpr加基點的方式，相當於根據lpr的浮動利率。第2個是轉化成固定利率以後再也不變了。選擇機會30年，只有這一次該怎麼選呢？

我直接告訴你結論記住就可以了，一定要選掛鉤lpr的浮動利率，週期選擇一年一變，因為長期來看利率是一定會下降的。

為什麼呢？我解釋給你看：90年代利率水平大約在10%至15%，2000年後變成了6.5%左右，2016年以後變成了現在的5%左右。為什麼會這樣？利率說白了就是借錢的成本。那麼在一個國家GDP高速增長的時期，賺錢機會非常多，市場投資回報率很高，大家就更願意承擔更高的借款成本。那麼隨著經濟增長放緩，投資機會變小了，那麼利率水平也必然會跟著下降。感受一下英國、法國、德國、日本過去30年的利率水平，長期來看利率必然是下降的，目前還沒有例外。

有些國家利率甚至已經到了負的了。那麼對於我們普通人來說，選lpr浮動利率和固定利率有多大區別？對於短期來講沒有什麼影響，如果你的貸款還差5年就還完了，選哪個其實都差不多。但就長期來看，如果10年後中國GDP降為3%，那麼我們有理由相信中國利率水平大概也會降至2%左右。有人難以想象，2%的房貸？這輩子好像沒見過。實際上現在日本房貸是1.41%，芬蘭是1.48%，瑞士1.61%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%，所以中國10年後降低至2%完全有可能的。

那麼假如你現在有一筆100萬期限20年的貸款月供大概是6500元。如果選擇固定利率，你未來20年每月都要還6500元。那麼如果掛鉤lpr按照10年後2%的利率水平，你每月還款大概就是5000元，少了1500。所以當銀行去找你的時候，一定記得選浮動lpr。

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今天我們要來討論一下關於貸款買房，還款年限到底多少年最划算的問題。

其實這個問題的答案很簡單——“30年等額本息”是最划算的！

當然，我知道會有很多已經選擇了其他還款方式的人表示不服，那麼我們接下來就來分析一下，到底為什麼30年是最划算的期限。

1、首先，我們假定已經選擇了以“30年等額本息”還款方式，再假定買房貸款為100萬元，那麼第一個月的還款額就是5307.27元，第二個月還是5307.27元，以後每個月都是還款5300多元，直至30年後還款結束。

如果選的是“20年等額本息”，道理一樣，只是每月還的金額成了6544.44元，多出1200多塊錢。

那麼再讓我們看看什麼是“等額本金”。

還是上面的例子，以30年等額本金方式還款，100萬的貸款第一個月要還6861.11元，第二個月則是6849.77元，呈逐期遞減現象。

2、目前，“等額本息”和“等額本金”是市場上最主流的房貸方式，而且有5年，10年，15年，20年和30年不同期限的還款模式。由此它們的貸款組合將非常繁雜，看似滿足了不同群眾的需求，實則讓大家更加迷糊。

所以，我們不妨化繁為簡，以“支付利息總額”這一指標道破其中玄機。

房貸規律：

2、貸款期限相同的情況下，等額本息支付利息總額更高。

是不是覺得選“20年等額本金”才支付49萬的利息給銀行，選擇“30年等額本息”卻要支付91萬的利息給銀行，還是選擇年限短的“等額本金”划算。

以此類推的話，選擇10年期的貸款比5年期的划算，選擇5年期的貸款比3年期的划算，最後乾脆“一次付款買房“不用貸款最划算。

說到“一次付款買房”，許多人開始大吐苦水！不就是手頭沒錢才貸款買房的嘛！要是有錢，還用貸款麼？

3、相信許多人“貸款買房”只是對現實的妥協，並沒發自內心認同“貸款”這種方式，認為自己沒錢才被銀行宰割，因此，認為“支付利息總額”越少越好。

這種“房貸受害者”心理蔓延到實際行動中，就會看到許多人問及要不要“提前還清房貸”和傾向選擇期限短的還貸方式。

然而，理財小白容易忽略的是“錢”在貶值或是對“貶值速度”估算不足。

1995年--2015年，我國的廣義貨幣年均增長率（M2）為17.01%/年（M2代表的是“印鈔票的速度”），2016年為11.30%。

每年新增的“貨幣”都幹嘛去了呢？

2、推高通脹。過去20年我國通脹平均增速為2.24%/年。

3、推升資產價格。譬如，1998年-2016年我國房價上漲超過4倍。

相較而言，我國房貸商業貸款的利率為4.9%/年。如果你是首套房貸還能享受公積金貸款和利率打折優惠。

現在，有沒有覺得你拿到的“房貸利率”好低，“支付利息總額”多點好！

4、正因為廣義貨幣年均增長率（M2）達到17.01%/年的高速，事實上給予“貸款買房”的買房者極高的隱性收益，其獲得的收益遠高於付出的“貸款利息”。

想一下，“30年等額本息”貸款100萬，30年內一共支付91萬利息，房價卻已在19年內上漲4倍。

所以，同樣貸款額度下，“支付利息總額”越高，房貸對於買房人越划算。

若是可能的話，選擇“100年等額本息”的房貸好啊。當然這只是玩笑，銀行不可能有此類產品，就暫且選目前最划算的“30年等額本息”吧。

至此，就給大家選好了“30年等額本息”這一最優產品。

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