上海寫字樓今年一季度的數據並不好看。
高力國際調研季報顯示，2020年第一季度上海寫字樓租賃市場淨吸納量整體處於低位。機構預判上海寫字樓空置率將從2019年的18.4%升至2020年的28.9%，2021年空置率將達30.2%的巔峰。
2019年，在整體宏觀經濟承壓的背景下，上海市寫字樓市場已然走弱，而面對突如其來的新冠肺炎疫情，寫字樓市場更是雪上加霜，空置率上升、租金下降。
根據中指寫字樓版數據顯示，2019年上海寫字樓租賃企業的行業主要以批發零售業、租賃和商務服務業、科學研究和技術服務業、製造業、金融業、房地產業為主。其中金融、TMT、專業服務業佔比超五成，是上海寫字樓市場的主力租戶。
上海寫字樓里老板們的糾結：搬OR不搬
最近，幾位上海企業負責人在微信群裡這樣為辦公租金“糾結”著——
“陸家嘴租金下滑趨勢，你們旁邊的上海銀行大廈現在租金只有7元多（單位：每平方米每天，下同），最高的時候是16元左右吧。”
“是的，所以我們想搬走了，我當時租的是12.9元，現在差不多9元。”
“現在有套36樓報價11.5元，成交價大概在10元左右，那貴司是想年底到期再搬還是提前搬？提前搬走要交違約金，‘肉’疼。”
……
因為疫情，業務受影響，一些企業負責人不得不開源節流，調整今後企業辦公地的租賃計劃，其中之一的胡姓負責人對《中國經濟週刊》記者表示，公司目前所在陸家嘴超甲級寫字樓每月租金80萬元，從2019年開始，周邊寫字樓的租金都跌了，他所在的寫字樓的租金也縮水了30%，與管理方協商能否免一部分租金，對方一直是“還在討論中”，因此，即使繳納違約金，他也打算搬離。
《中國經濟週刊》記者以租戶身份諮詢長期負責浦東板塊的寫字樓租賃銷售業務員小王。小王告訴記者：“陸家嘴板塊近期的確有不少租戶搬離，但多數是那些現金流吃緊的中小企業，他們很大一部分需求就是從傳統辦公室變成聯合辦公。浦東區域聯合辦公一般有三種月租價位，每個工位1800- 2000元、2500-3000元及3000元以上。有的物業為了吸引客戶推出了免半個月或1個月租金的優惠。”
寫字樓全鏈條運營商ATLAS寰圖相關負責人接受《中國經濟週刊》記者採訪時透露，上海項目的進駐率目前基本保持穩定，平均復工率為80%。“上海客戶問詢量變化不大，因為有一部分考慮從傳統辦公室轉向共享辦公的客戶。共享辦公幫助客戶減少了前期裝修等時間成本和經濟成本的投入，在租期、工位數上也比較靈活，因此受到這部分客戶的青睞。但是，客戶的考慮時間更長了，做決定之前態度會更慎重。近期依舊有成交。”
上海綠地普陀商務廣場是普陀區老牌商務樓，也是甘泉地區唯一的商務廣場，國內疫情形勢平穩後，普陀區積極推進復工復市，商務廣場人氣正在恢復，給小企業主們更多信心。上海鑫鯊文化傳播有限公司主業是動漫展和視頻拍攝，公司董事長徐先生告訴《中國經濟週刊》記者，他們承租的面積近400平方米，每月租金3萬元，租期三年，疫情暴發後業務停滯了兩個月，但租金照付。
“這棟商務樓裡很多是小業主買下來的，我們的房東就是小業主。小業主是不願意免租的，他們有的自身還有貸款。原先大樓空置率不算高，但這波疫情至今，不少公司至今還沒完全復工，或者說由於業務受到影響，短時間內無法恢復正常工作狀態了。不過當地政府一直都積極指導和幫助中小企業，所以目前也沒有打算搬遷到外區去，而且好在我還有其他收入維繫租金開銷，應該能夠扛過去，”徐先生說。
卡巴斯基是一家全球網絡安全公司，該公司大中華區總經理鄭啟良對《中國經濟週刊》記者表示：“政府為了扶持中小企業煞費苦心，我們在北京租賃辦公室房租有所減免，希望上海可以針對共享辦公領域減免部分租金，公司位於上海市黃浦區寫字樓內租賃了共享辦公室30平方米左右，我們也會一如既往地帶來經濟稅收效益。”
《中國經濟週刊》記者注意到，在物業層面，多家公司已為租戶減免部分租金：陸家嘴集團對中小微服務企業減免2個月租金；張江集團對符合要求的非國有中小企業，可免2020年2、3月租金；金橋股份對符合條件的中小企業免租兩個月；上海電氣等34家市屬國有企業免除符合認定的非國有中小企業2、3月租金等。
預計今年寫字樓租金下調約6% 眼下是新租戶談判好時機
第一太平戴維斯4月初發布的一份報告顯示，一季度上海並未有全新的甲級寫字樓入市，截至季末，全市甲級寫字樓總存量維持在1330萬平方米。一季度上海市甲級寫字樓市場淨吸納量為69500平方米，較去年四季度環比持平，同比下降49%；平均空置率環比下降0.5個百分點至16.9%；租金環比加速下跌1.0%，至每平方米每天7.8元。
高力國際的最新統計也顯示，在疫情影響下，2020年第一季度上海寫字樓租賃市場淨吸納量整體處於低位。預計2020年全年寫字樓新增供應量為250萬平方米，需求量為40萬平方米。2020-2024年間年度平均供應量為130萬平方米，年均需求量為96.5萬平方米。
據高力國際統計，目前上海核心區域：陸家嘴板塊寫字樓空置率達18.8%，平均租金為每天每平方米10.8元；外灘板塊寫字樓空置率達15%，平均租金8.7元；人民廣場寫字樓空置率達12.4%，平均租金8.1元；虹橋開發區及古北板塊寫字樓空置率為10/9%，平均租金6.7元。在次中心區中，前灘板塊寫字樓空置率最高，達37.5%，第二名為北外灘，空置率達37.2%，莘莊板塊寫字樓空置率位列第三，達33.3%。
第一太平戴維斯分析認為，一季度上海甲級寫字樓的租賃需求主要來自於傳統新年前談妥的成交。隨著未來三年供應高峰的來臨，空置率仍將繼續上行。
高力國際華東區研究部副董事江鵬向《中國經濟週刊》記者表示，預計2020年全年寫字樓租金下調約6%，平均空置率將升至28.9%，因此對於尋求籤訂新租約的租戶而言，眼下應是談判的好時機。不過另一方面，由於租戶的營收與資本支出受疫情的影響而縮減，因此可能會推遲搬遷計劃，業主們應該抓住時機挽留租戶。
江鵬告訴記者，三月份以來，諸多物業業主實際收到的問詢數量已有所增多，預計上海寫字樓市場需求將於二季度之後開始逐步復甦，此外，不少有價格及政策優勢的上海產業園區仍是諸多重點行業的首選。
高力國際預計，2020年上海產業園區平均租金將同比微降0.3%至3.9元（每平方米每天）。2018-2019年期間，互聯網與軟件服務、電子信息等產業合計佔據了上海產業園區淨吸納量的近六成。此外，截止2020年2月，在科創板上市的14家上海企業的總部均位於產業園區。
雖然2020年第一季度受新冠肺炎疫情影響，上海產業園區的部分租戶推遲了租賃計劃或者縮減租賃面積，因此整體出現了負吸納量以及租金小幅下跌。但高力國際注意到自3月下旬以來，來自醫療健康和新基建等行業的租賃問詢量已開始增多，並有望在第二季度開始轉化為租賃成交。因此，產業園區的整體市場需求預計將於2020年第二季度開始逐步復甦。《中國經濟週刊》記者採訪中瞭解到，打算從寫字樓轉租至園區的中小企業也不少。
上海·自貿壹號生命科技產業園位於浦東外高橋保稅區，外高橋保稅區目前已經有藥明康德、國藥、上藥、百濟神州、美藥典、羅氏診斷、強生、西門子等多家國際知名生物醫藥巨頭入駐，形成了引領世界的生物醫藥產業生態圈。
自貿壹號園區招商部總監段會敏告訴《中國經濟週刊》記者，由於入駐企業可以享受“浦東+自貿+保稅+大張江”的多重疊加政策，近期有不少來自張江、金橋、楊浦的企業來詢問入駐事宜，“我們這裡主要是生物醫藥企業，目前國內生物醫藥設備及原料80%依託進口，以進口1000萬的研發生產設備為例，由於可以免關稅及進口環節增值稅，企業免稅額度可達約200萬元，基本可以覆蓋園區1500平方空間的年租金。”
新項目集中入市 寫字樓市場呈現新趨勢
戴德梁行近期對全國2000多個寫字樓市場的業主和租戶進行了調研，租戶企業涵蓋類型全面，近一半為民營企業；受訪租戶佔比約91%的企業在標準寫字樓內辦公，另有佔比約9%的企業在產業園區或辦公園區內辦公。
有超過半數的業主認為，此次疫情對租賃市場的影響將達到半年之久；另有40%的業主認為疫情對租賃市場影響為短期的，可能為一個季度；認為疫情會影響租賃市場超過三個季度乃至一年的業主，佔比低於10%。
戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部及華東區綜合住宅服務部主管沈潔分析，在疫情被有效控制前，市場需求將延續疲弱。一方面，受疫情影響，國內外企業對置換、擴張辦公物業較為審慎。另一方面，中小型企業由於經濟活動受限短期內財務流動性風險加劇，或對辦公租賃市場造成影響，尤其影響聯合辦公空間的租賃活動。經濟增長放緩、企業盈利下降和需求疲軟或將推升寫字樓市場的空置率，租金下行壓力增大。
沈潔表示，鑑於上海寫字樓新項目受疫情影響推遲入市，未來恐出現集中入市潮，寫字樓業主需提高樓宇綠色健康標準、出臺租金減免等優惠措施、提高物業服務質量，以期在激烈的市場競爭中脫穎而出。
“回顧非典期間，上海寫字樓市場的租金小幅下跌一個季度後迅速反彈；淨吸納量下跌2個季度後也恢復正常水平；與此同時，雖然上海寫字樓在2003年二季度無任何新增供應，但在非典疫情緩解後樓市迅速解凍；上海寫字樓市場在非典期間受到的影響有限，僅維持了1-2個季度後就迅速反彈。這與當時整體經濟上行，樓市蓬勃發展的國情也息息相關；此次疫情對上海的影響預計也是短暫的，但在目前樓市整體供應潮之下，疫情拉長了消化新增供應的週期。”沈潔認為。
不少業內人士認為，此次疫情將為新興產業的發展帶來契機，相關行業的辦公租賃需求或將增多。沈潔分析，其一，智慧型城市管理和高新技術嵌入的行業需求將提升，圍繞AI、5G、大數據、VR/AR等技術將產生新的商機，或會帶來新的發展可能性；其二，在線生活方式加速崛起，線上娛樂、遊戲、教育、醫療、知識付費等將廣泛應用於人們日常生活；其三，保險、健康、醫療消費等與人們美好生活息息相關的行業將得到重視，醫療設施領域投入、人們保險意識的加強都將會讓大健康領域蓄積更大的發展能量。
戴德梁行此次調研顯示，受本次疫情影響，能夠應對突發公共事件的寫字樓將受到租戶的信任，智能樓宇管理、健康和安全管理未來將是提升寫字樓市場競爭力的主要因素。同時，線上營銷、視頻看房等新型營銷手段將受到市場熱捧，推動房地產行業營銷數字化變革。
