2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作通知》。
REITs原本指的是房地产信托投资基金，是房地产证券化重要手段。简单说就是大家集资买房，赚租金和房产升值的钱。
但这次REITs强调不能买房，住宅和商业地产都不行。
主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等。
这类基础设施过去只能由政府靠发债融资修建，建成后赚钱基本上问题不大，但建设周期时间长，而且背负比较高债务。
现在把这些建成的基础设施项目卖给社会基金持有，既可以降低政府负债率，还可以为下一轮基础设施建设筹措资金。
举个简单例子，假设一条收费公路投资100亿，按5%利息计算，一年利息支出就5亿。
如果一年公路收费共10亿，扣除运营成本4亿，相当于赚6亿，但要支付5亿利息，相当于最后只赚1个亿，相比于一开始100亿投资，要还100年！
现在如果把这个条收费公路卖给REITs基金，100亿份额可能分布几万投资者，拿到这一部分钱可以很快把负债还掉，那就没有利息支出，一年利润就有6亿，然后按投资比例分配给投资者，投资者年化收益率6%。
政府可以拿着这部分资金继续其他基础设施建设、或者还给银行降低资产负债率。
作为REITs基金的投资者享有权益就是，如果这条公路赚钱更多，分配到利润自然更多；当然也有可能减少，比如最近疫情大家减少出门，收费自然少，利润分配就少些。
懂金融的朋友一眼就能看出来，国内REITs本质上就是“资产证券化+债转股”。
先说资产证券化，一切能够带来未来现金流资产都能证券化。
比如住宅可以出租获得租金，就可以资产证券化，把住宅拆分成很多份，然后卖给投资者。这是大趋势，国内也会发展，只是目前大环境“住房不炒”。
个人也可以资产证券化，比如你每个月工作都有收入，只要你能找到一批人说，“我把自己卖给你们，未来收入都分配给你们”。这就是个人资产证券化。
债转股就是把负债转为股份，负债需要支付利息，股份则不需要，所以有利于降低企业负债率，国内REITs本质上也是为了帮助地方政府降低负债率。
说到这里，很多朋友可能会觉得这个“REITs基金”是不是去接盘的？
并不是！刚刚说过这些基础设施建成后赚钱问题不大，只是多少的问题，而且我相信前期资产都是比较优质的，开个好头！
大家看看第七条基金持有基础设施要求：
基本上可以理解为是相当优质的资产。
现在余额宝年化收益率1.68%，REITs基金收益率比这个高应该问题不大，所以大家如果想提高收益，等REITs基金推广出后，余额宝试着可以搬家。
很多人可能会觉得余额宝可以随时取出，更方便。这个大家可以放心，这种基础制度上都会替大家想好。原文是这样说的，这类基金封闭式运行，符合条件可向证券交易所申请上市交易。
就跟现在交易所上市的封闭式基金一个道理，你要直接赎回是不可以，但你可以在交易所卖给其他投资者。目前国内交易所流动性充足，持有优质资产变现问题不大，而且可能还会有流动性溢价。
我估计REITs基金收益率应该比国债高，前期优质资产上来，收益率有可能超过10%。
REITs基金这一块大蛋糕，很多人盯着的是商业地产和住宅，毕竟过去十多年房价上涨大家看在眼里。
近二十年来，北美地区REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs平均收益最低(7.6%)。
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