文 | AI財經社 趙怡然
編 | 鹿鳴
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進入三四月，各地加速復工復產，山東卻被調侃多了一道“自選題”——拆別墅。
根據官方通報：因觸及生態紅線，山東青島涵碧樓項目規劃建設的45棟建築，有41棟被拆除；山東濟南雪野湖別墅專項整治，有517棟建築被拆除，涉及千餘套別墅；山東臨沂雲蒙小鎮項目，也將有65棟建築被拆除。
這些建築多位於景區、海岸線等自然環境優越的區位，每套售價上百萬，甚至上億。涉及綠地集團、恆大地產、臺灣鄉林集團等知名房企。部分項目曾是招商引資重點工程。
景區豪宅
一紙通知宣告拆除前，這些建築手續齊全，售價不菲，堪稱“景區豪宅”。
其中最受關注的青島涵碧樓酒店，被稱為大陸第一家超五星級酒店，酒店佔地14.15萬平方米，包括161套客房、40年產權的41棟海景獨棟別墅（海上莊園）、30棟海景復層別墅（海景莊園）。酒店每間房面積都在100平米以上。
“離海近”是涵碧樓酒店的最大特色。
資料顯示，酒店由國際建築大師Kerry Hill設計，背靠鳳凰山，三面環海，坐擁270度海景，希望達到融入海洋的效果。據中國房地產報稱，此次被拆除的41棟海上莊園，離海只有一米，“從院子走出來，就能把腳伸到海里”。同時配有私人專屬泳池和娛樂設施，院中設有海底溫泉。
去哪兒網數據顯示，碧涵樓酒店房價約為2000-3000元每晚。別墅售價方面，2014年底，碧涵樓海上莊園一套獨棟別墅的價格，約為6000萬到1.2億元人民幣。且在2019年已全部售出。據開發商方面介紹，買家多為企業家及藝人明星。范冰冰就曾傳出在此購房消息。
雪野湖沿湖別墅同樣建於青山綠水之間。
資料顯示：雪野湖前身為雪野水庫，2004年規劃為雪野旅遊區。湖水面15平方公里，森林覆蓋率70%，山水一體，景觀優美，是國家4A級風景區。據鏈家網數據，雪野湖湖景別墅均價約為2萬元/㎡，每套售價超過200萬元。
生態紅線
據地產界人士介紹，相比傳統地產，文旅地產項目在選址、週期等方面不佔優勢。存在戰線長，後續銷售難把控等特點。與當地政府聯動，獲得支持背書，就顯得尤為重要。
此前，地方追求項目開發帶來的經濟效益；房企希望藉助景區概念，獲取較高溢價。兩方聯動，景區旅遊地產開發一度受到熱捧。截至2017年底，國內旅遊地產項目已超過14000個。一度出現別墅開發熱潮。
負責青島涵碧樓酒店開發的，是臺灣地產大亨賴正鎰名下的臺灣鄉林建設集團。
鄉林集團主業為房地產， 主要開發別墅、高檔住宅及酒店項目。名下涵碧樓酒店系臺灣知名超星級度假酒店品牌，每年吸引眾多全球富豪前往度假。
青島涵碧樓是賴正鎰進入大陸的首個項目，從拿地到建成，前後花了6年。為了買下這塊地，賴正鎰花了1.74億元，項目總投資約為30億元人民幣。系青島市及山東省重點招商項目，備受大陸文旅市場關注。
與此類似，雪野旅遊區管委會成立後，當地以“引進項目保姆式服務口號”，招商人員“5+2”“白加黑”等方式，吸引綠地集團、恆大地產等品牌房企，以及山東高速公司等本土地產企業入駐。之後，房地產項目規劃用地屢屢獲批，別墅及聯排等低密度項目大量出現，一度被指別墅圍湖。
投入方面，據報道，項目開發商之一高速綠城在項目整體開發中，共計劃總體投資29億元，包括開發住宅產品及高爾夫球場等配套設施。
如今生態紅線收緊，一旦觸碰，就是拆除命運。面對政策不確定性增加，有分析認為，此前藉助地方非透明“人脈紅利”，拿廉價旅遊用地，進行違規“旅遊地產”項目開發的灰色操作，將逐漸淡出市場。
