2019年剩下的时间不多了，不知道各位投资人在2019的战绩如何，随着世界经济形势的越发复杂化，现在越来越多的投资者谋求多区域，分散化投资，渐渐资金进入到港险，海外基金，美股等等诸多投资领域，而传统的投资项目海外房产热度也一直居高不下，作为海外房产的从业者，笔者也经历了几波区域市场从爆发到没落的完整过程，在即将到来的2020年我想给大家分享一下本人看到一些市场爆发的苗头，也能看到一些显见的风险，下面给大家梳理一下明年的投资展望，本文仅供参考，不作为投资依据。
泰国市场：泰国市场作为很多中国人海外房产投资的第一站，也经常被大家称为海外房产投资第一课，按照惯例先给大家看几个数据，泰国人口总数6943w，泰国年龄中位数34.2 生育率1.38(2017年数据)，泰国可以投资的城市呢，可以分为三个大的板块，曼谷板块，清迈板块，普吉岛板块，还有芭提雅板块。下面给大家剖开来讲一下.
泰国不缺少土地，曼谷周边有大量的可用建设用地
曼谷板块：曼谷板块在早些年一直受到中介和投资客追捧，大家注意这里面先有中介然后再由投资客，经常会有中介组织一些便宜的泰国游的廉价团或者纯粹的看房团，带着些客户看房子然后顺便看看房子，泰国大部分的房子交房标准本身就是精装修已经做好了，而且没有公摊面积，加上几年前曼谷的房价的确是便宜的很，而且中介还有包租三年的政策，所以让很多的中国投资客一掷千金，大量的收房，但是随着这几年三年包租到期，很多投资客才发现，他们从客户手里面拿到的房子价格远高于市场价，所以当时购买价格已经透支了未来至少三到五年的涨幅，加之，泰国的生育率1.38，年轻的接盘侠也不会买二手房，所以要转手只有一种可能性，卖给其他的中国投资客，但是有几个投资者能够找到接盘侠呢，所以大量的房产砸在了手里面，而且曼谷目前房价在笔者看来实在是一个过高的点，最近笔者跟泰国几个项目开发商聊了一下，曼谷市中心的报价在5-6w人民币/平米均价。而曼谷的酒店容量足够容纳海外的游客，加上泰国的酒店业集团的游说，泰国的公寓类的项目做Airbnb这一类的短租是违法的，加上很多物业公司对短租带来的管理上的高成本，所以在曼谷用公寓做短租基本上难度很大，而能支付高额租金的长租的客户又是很难寻找，因为曼谷的本地的产业和国际性的机构不是非常的多，但是房产项目的总体还是供大于求的。从中长期来看，曼谷市场在未来五年内大概率可能会横盘或者下跌。主要原因是泰国的人口增速和曼谷周边大量的可用土地叠加泰国人购房的习惯。
开发商老板被警察叫到芭东警局问话
普吉岛：普吉岛的酒店也是头几年的投资的热点，因为尤其是十一月份之后大量的中国客人涌入普吉岛，所以一度造成了当地的酒店的供不应求，但是，所以前几年很多中国的游客一边在海边度假一边在当地买房的情景也是屡见不鲜，但是岛上的建造成本偏高，让很多项目的交房时间一拖再拖，有些些小的开发商比如当时很轰动的普吉翡翠天堂海景公寓甚至到最后直接就把钱花光了，而且这种类型的项目让外国投资者很受伤，但是普吉岛的项目还是有些可以做的，房价本身的成长性不高加之转手成本很高的情况下，投资者只能在包租收益上下功夫，但是这个的掌控权并不在客户的手上，所以建议投资者在投资的时候一定要擦亮眼睛。
这是清迈的夜景，很多中国人说，在国外啥都好适应，就是这个中国胃适应不了
清迈板块：清迈因为其教育和医疗的优势也名列中国投资客的最爱榜，依笔者的看法，客户在投资这个清迈房产之前一定要明确的知道自己要干什么，比如说我是过去养老的，但是语言本身就是个问题，有些人说我想让孩子在曼谷上学，ok，很多中国的投资客跑到当地为了孩子的教育直接出手买了套豪宅，有的买了别墅，但是，众所周知豪宅的租售比可不是一般的低，而且豪宅极难转手，尤其是在清迈这种根本不缺少土地的城市，而且泰国法律根本不允许外国人买别墅，中介一般帮助客户在泰国注册公司，再以公司的名义购买别墅，但是外国人在公司的股权最多是49%，所以当很多客户头脑一热，想着我要在这里养老的时候，我孩子在这上学的时候，第一个卖点根本不成立，第二个卖点不错，清迈确实有几间不错的国际学校，但是，如果从投资的角度来说，为了教育顺便买一套不能出手只能住一段时间的房子，这绝对算不上一个精明的投资，况且，纵观整个东南亚，要说养老，拿到马来西亚第二家园然后在槟城养老，过冬，比在清迈会简便不少，所以这两个卖点根本是不成立，那么第三个就是对外出租，当上海的房子都没人租的时候，哈尔滨的房子还有人租吗？但是很多话也不能说死，因为，由于城市化的推进清迈的投资潜力还是比曼谷和普吉岛强很多。
芭提雅一共只有三条主街，每条街上遍布这种酒吧，夜夜笙歌，很多人到芭提雅从不过夜，因为嫌脏
芭提雅：芭提雅也是最近才渐渐的有些人开始推广，但是怎么说，其他三个地方至少还有航班直飞，这个芭提雅现在只能从曼谷坐车四个小时赶过去，有一条高铁类的项目也不知道什么时候能够动工，大部分芭提雅的项目现在大约均价也是在两万左右吗，大部分项目也是跟普吉岛一样的酒店类的项目，每年能够住几天这种，但是笔者曾经去过芭提雅做了一番考察，芭提雅最大的产业就是性产业，本地的工业基本是没有，基础设施比起普吉岛来说也是差很多，很多配套也没有做起来，除了目的性非常强的外国游客，我实在看不出这里面的投资价值，如果要投资，还不如去买普吉岛的酒店，但是这只是个人的一点意见。
其实大家也能看的出来，笔者本身对泰国现在整个市场不是很推荐的，因为第一个现在的价格，第二个成长性（从土地的存量和人口的出生率等等），基本上未来几年的时间我看不到这个市场的一个大的爆发，所以真的建议投资客谨慎投资泰国。但是，如果有不错的项目大家也要自己拿主意，本身老孙也是才疏学浅，以上不作为投资参考。
