作為面積僅18萬平方公里、人口1500多萬的小國，在經濟全球化的浪潮中，柬埔寨免不了被裹挾前行。
當你坐著跨國的飛機到這裡，你會感受到作為首都的金邊，有著它的國際化與現代化。
走出機場，幾步之遙，幾乎緊接著市區與街道，你就會看到幾群當地的男女老少圍坐在花池上、道路邊，休憩、閒聊、吃飯，你會感受到當地的生活氣息。
這就是金邊，一個發展中的城市，一個憑藉著並不深厚的底子，承載起這個國家必不可少功能的城市。
驀然回首，宛若置身於70年代上海
隨著柬埔寨的經濟的飛速發展，金邊也取得不小的進步，四處都在興建高樓，基礎設施也越來越完善，這讓人們看到了“中國速度”。
當年的上海也是到處是工地，處處都在開放，工人的工資也是不斷地在漲，即使發展到今天房價都比肩香港了，依舊可以看見深圳有不少在建項目，雖然少很多，但比香港多。這就是發展的潛力。
有人把現在的金邊比作當年的上海，其實不為過的。
近幾年，金邊彷彿是一個大型的“施工現場”，諸多國際資本的持續湧入，不斷刷新這裡原有的貧窮落後的相貌”。
金邊同上海一樣，也是非常國際化的一個城市，彙集了天南地北不同國家的人。經常一個桌子上吃飯的10個人，可以來自不同的國家。美金也是這裡的主要流通貨幣，外匯不受管制，更是加大了外國人前來投資的熱情。
放眼望去，整個城市的市容和國內的三四線城市差不多，摩天高樓的密度沒有國內那麼高，遠處能眺望到的就是著名的湄公河。而柬埔寨黃金的地理位置：處於東盟的正中心，擁有黃金海岸線，首都金邊位於湄公河一岸，其戰略位置極其重要。
金邊房產市場發展的現狀似乎可以看到些許早期魔都上海與的影子，城市規劃剛剛起步，不少基建項目正在落實。隨著柬埔寨基礎建設越來越完善，金邊房價的增值空間顯然也會越來越大。
廣州粵泰集團在金邊沿河建有 24 棟高層建築；總部位於澳門的新建業集團準備投資 27 億美元，建設一座 133層的雙塔世貿中心，該建築將成為為全球最高建築之一。
今年 5 月，一家海南本地地產開發商的營銷副總曾表示，他在柬埔寨“看到了十幾年前的海南”，他想在那裡複製海南的成功。他任職的公司在柬埔寨有數塊地，在海南於今年 4 月 22 日禁止外地人買房以後，柬埔寨成了出口，他們加大了當地一塊 1000 多畝地的開發，同時又報建了數個項目，準備動工。
“從歷史上來說，中國在柬埔寨的投資主要集中在基礎設施上，”Ross Wheble 說，“只不過是在過去 18 個月以來，我們開始看到很多中國開發商和個體投資者的到來。”
根據媒體報道，漢字宣傳招牌正越來越多的出現在新起的金邊工地上，一個名為 Casa Meridian 的樓盤銷售經理向他們介紹說“大陸人很厲害，特別是上海人。他們不用貸款，他們就直接用現金來付錢。 ”
東南亞一年 36.38 億美元外商地產投資，中國佔比 55%。
不談回報率的海外投資，都是耍流氓
對於房產投資來說，收益主要來自兩個方面：一個是租金，另一個是房產增值的部分。
事實上，租金回報率是成熟市場下衡量樓盤值不值得投資的一個重要指標。因為房產售價可能會有泡沫，但租金不會，它是市場的真實需求。
據相關數據顯示，在2018年全球租金回報率的“比拼”中，柬埔寨首都金邊領先一眾投資者熱捧的房產市場泰國、菲律賓、越南等，以6.92%的成績名列全球第四，東南亞第一。
柬埔寨的房價，別說與房產市場已經相當成熟的泰國相比，與僅僅300公里外不到的胡志明市相比，也是處於絕對的低位。據相關數據顯示，柬埔寨首都金邊房產均價僅僅為1.2萬人民幣/㎡左右，核心地段房價也僅僅在1.5-2.5萬人民幣/㎡之間。
而金邊的高租金回報率很大程度上和其相對較低的房價有關，這裡房價均價每套不到100萬人民幣，租金回報率和房屋出租率卻分別高達6%-10%和80%-95% ！
柬埔寨首都金邊公寓租戶中，98%為外國人，這些外國人大多來自日本、韓國、中國等亞洲國家，受過高等教育，在柬埔寨公司擔任高管等要職。而他們對居住體驗要求較高，不會選擇住在傳統的小屋裡面的。
資本增值是指資產在一段時間內價值的增值，通常以年百分比表示。
柬埔寨的平均資本增長率很難確定，因為根據房地產的類型和地點，房價差別很大。例如，目前翻新公寓的資本增長率可以從每年的1%到5%不等。而在鐵橋頭（Chbar Ampov ）的土地資本增長可以從3%–20%（注：一般來說，土地不提供一個收入流）。
雖然資本增長和租金收益通常是分開來看的，但實際上它們與收入產生直接關係，房地產投資往往能提供很好的增值。這是因為房地產的淨營業收入通過提高租金和有效管理財產而提高。
打個噴嚏，都是人民幣掉落的聲音
去年柬埔寨一共取得大約 27.32 億美元外國直接投資（FDI），根據東盟理事會的年度投資報告，2016 年這一數值約為 22.8 億美元，其中 16% 的外國資本流入柬埔寨房地產市場。中國是當前柬埔寨最大的資本流入國，佔據柬埔寨 22% 的 FDI。中國香港緊隨其後，佔比約 11%。
製造業依舊是柬埔寨獲得外資最多青睞的領域，28% 的外資投入該領域，但裡面鮮有中國資本。中國資本大概在 2016 年前後流入柬埔寨房地產業，使地產投資佔 FDI 的比重直接從 2015 年的 0% 躍升至 16%，並且中國地產開發商供應的金邊公寓數量已經成為當地第三大供應源。
實際上包括柬埔寨在內，中國買家和地產開發商正在東南亞“廣撒網”。
去年中國居民去年在海外置業上豪擲 1197 億美元（可比口徑 1077 億美元），同比增長大約 18%（可比口徑為 6.2%），其中住宅項目大約有 659 億美元。
柬埔寨國務秘書潘速坡強調：“未來柬埔寨的建築和房地產行業將會保持蓬勃發展的勢頭。”
迄今為止，在國土規劃和建設部合法註冊的建築相關行業的公司共1038家，其中設計公司42家和建築施工公司996家。目前，柬國正規的設計師共2500人和工程師3萬人。
潘速坡表示，隨著金邊市建築領域發展的同時，促進了城市人口增長。他說，預計2030年城市人口將增到792萬人，佔全國總人口（估計有1800萬人）的44%。
根據此數據可以表明，金邊市未來的15年（從2015年到2030年）裡，金邊市的住房需要量多達80萬間，而平均每年的需求量約5萬間。而今年年底，金邊將建成的公寓只有2.5萬至2.8萬套。
金邊房產依舊處於供不應求的階段，但遠不是從前那個閉著眼睛就能賺錢的市場。
由於經濟還在持續增長，長居外國人數量在增多，租賃市場需求只增不減。柬埔寨房地產的最大優勢，是發展趨勢。不會有人在金邊買房子是為了養老或者度假，還不是為了獲利。
現在的金邊就是一片工地，每條主街道上有十來個建築工地在同時進行施工，東南北三個方向都在造新城。
房價都是每平方一兩千美金，本地人根本買不起。當然，也不是賣給當地人的。
雖然上升勢頭會保持，但具體什麼時候到頂點，還要看金邊的發展是不是擔得起房價的不斷上漲了。至少在泛亞高鐵開通之前，金邊的租金回報率和房價漲幅能讓投資者不虛此行。所以錯失了80年代的上海，你還要錯過這一輪的風口嗎？
