中國的房價會跌嗎?
這個問題不太好回答。
根據我的理解,某個城市或許會出現短時間內的房價下跌,但是從整體來看,房價會保持上漲的趨勢不動搖。
為什麼會有這樣的判斷?今天就來聊一聊。
房價上漲,是由成本決定的,市場只是其中一個影響因素而已。
房價的構成,基本由以下幾個點:土地成本+建安成本+稅費+人工+利潤
房價裡面,土地成本絕對是成本最大的一部分。無論是通過土拍、熟化拿地還是代建置換,土地都是最大的成本,毋庸置疑。
有個詞叫做樓面價,就是用土拍的金額除以總建面,得出的價格。以濟南的鑫都紫宸府,樓面價達到了11000多應該,賣才賣15000,這個價格應該是虧錢的,但是,後續肯定會漲價,除非鑫都這個企業不打算掙錢,賠錢賺吆喝。
15000的售價裡地價11000,佔到了73.3%,這個比例恐怖吧!就算後期漲價,比例最起碼也得六成以上。
其次是建安成本,這裡麵包含的東西很多,施工、設計規劃、勘察、材料設備等等,這些都算在建安成本里面。
實際上,建安成本佔比不是很多。
舉個例子,北上廣十幾萬單價的房子,其實在三四線城市可以花不到一萬的單價就能買到相同品質、外立面、風格的產品,說白了,還是貴在地價上。
再一個就是稅費,這個不用多說,就是交稅,比例固定的,不同城市還有不同的稅費的方法,還有返稅這個概念,這個不做細談。
再次就是人工,這個主要說的就是營銷階段營銷費用的支出,佔比一般在百分之一到百分之十之間,佔比不算很大。
最後是利潤,現在的行情,利潤能佔10個點以上,就是很厲害的項目了。
說完成本,這裡總結一下,除非地價降低,否則房價不會降低。
地價會降低麼?做做夢就好了。
再來說一說市場的因素。
關於對市場的研究,首先聲明我不是專業出身,只不過看了幾篇軟文有點小感悟,如果說的不對荒謬的地方,大家笑笑就可以了。
房價會不會跌,市場影響的因素不小。
談到市場,那就是供需關係的問題。
什麼時候會降價,供需關係嚴重失衡,供遠大於求的時候。這個時候由於同質化的產品在市場上積壓,導致無法銷售實現資金迴流,開發商會選擇降價銷售,但這個時候,基本上就算降價也賣不動了,參考東北的城市。
但這種情況,會在中國出現嗎?
不會的。
第一, 一旦出現這種苗頭,國家會出手進行調控,限制供應,不允許市場崩盤。
第二, 其實國家已經開始在做了,那就是限制土地供應的量,市場火爆的城市放大土地供應;市場萎靡的城市限制土地供應,從供應端解決問題。
也就說,雖然是市場影響,說白了,國家也會出手調控。
樓市不能亂,一旦亂了,國家就動盪。
所以房價不會大起大落。
至於漲價,也不會出現,這與房住不炒的概念相違背,這一點國家十分堅定。
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