幸福裡
大家好，我是勇談。新建商品房（一手房）無論從銷售還是價格走勢來看無疑更佔優勢，二手房的流動性其實從2018年後就開始變差，甚至對於三四線城市來說已經步入了“有價無市”的局面。這背後的實質其實還是房產整體供過於求導致的，尤其是中小城市的房產空置率更是恐怖。藉此機會簡單談談我的觀察。
新建商品房和二手房市場最大的區別在於其購買群體有所區別，新建商品房的購買群體中投資客佔據了相當大的一部分
- 稍微留心點的朋友都會發現這樣一個問題“絕大多數投資房者都會選擇新房而不是二手房？”為何會這樣？
房產投資最重要的一點就是預期收益，投資投的其實是未來。相比於二手房本身的周邊資源配套等相對已經比較完善，未來進行調整的概率不大來說；新建商品房周邊卻存在著各種可能性，商業、醫療、教育、交通等條件都會不斷改善，尤其是對於一些新區來說。以目前市場價值100萬的房產舉例，如果隨著後期商業、地鐵、教育等各種資源加持後房價上漲基本是板上釘釘。這也是為何多數投資者喜歡投資新房而不是二手房的主要原因。
新房和二手房的銷售情況完全不同
- 目前來看購買房產中有相當大一部分都是因為投資而不是自住需求，對於二手房市場來說購買者就相對比較單一除去剛需還是剛需
購買二手房的人群中，大多數都是為了自住或者說是“以小換大”的。他們買房的原因很簡單，自住、子女教育（佔大頭）等，所以這部分朋友購房的選擇只有一點“資源配套必須符合要求”，也就是說二手房的價格已經在某種程度上到了最高點。因為根據國內城市發展規律來看，城市發展都是由內到外的，市中心的規劃一旦確定後基本後期就很難有大的變化，唯一的變化就是修修補補而已。
既然購買新建商品房和二手房的人群不盡相同，自然遵循的市場規律也就不同
- 新建商品房的購買者看中的是後期增值收益，二手房相對來說就比較遵循市場供求規律
當新建商品房市場充斥了太多的投資因素後，那麼價格的高低就取決於資本的多少了；相比於新建商品房來說，因為二手房的購買者相對比較單一，其價格受到的影響也就比較單一其實就是我們經常提到的市場供求規律。經過查詢僅僅10年的商品房銷售數據後我們發現，未來幾年二手房供過於求的情況只會更加嚴重。
近10年來我國住宅商品房銷售面積走勢圖
圖上所示是近10年來我國住宅商品房銷售面積走勢圖，簡單計算後近10年來我國住宅商品房銷售面積累計超過120億平方米，而近10年我國城鎮常住人口增加為1.78億；按照2019年公佈的城鎮人均住房面積40平米來計算，近10年銷售的房產就足夠3億人口居住。隨著後期交付的房產越來越多，自然房屋理論空置率也會越來越高（目前計算已經達到了40%左右）。各位覺得這麼高的房屋空置率下，二手房市場的價格會高得起來嗎？如果不是考慮到害怕二手房市場價格波動過大會引起新建商品房市場價格波動，不少中小城市的房價早就開始跌了。
- 房產投資風始終存在，主因還是國內投資渠道過少，M2增速過高導致的
無論是從市場經濟發展階段還是國內投資者的投資習慣來說，目前國內都處於初步階段。尤其在投資領域來看，哪怕是知名的投資機構多數也是抱著短期投資的思維來做事，3年左右是他們的底線。這樣的短期投資思維充斥在各行各業，也就必然導致大量資本會大量湧入高回報、低風險的行業，比如：房地產業。
從4月份後深圳樓市開始火熱起來，其實很大一部分原因跟資本重新迴歸到房產投資有很大關係，因為大家在疫情期間都受到了很大損失，都希望通過某種手段來快速挽回損失。深圳本身的房價就比較堅挺，加上不缺乏有錢人的情況下，深圳樓市被資本炒熱也就是必然。更何況近幾個月國內M2增速始終保持了兩位數以上的增長，貨幣超發總得有一個去處吧？樓市作為蓄水池的作用再次顯現出來了。一手房（新建商品房）銷售還好，二手房流動性越來越差，背後的實質問題其實還是利益
- 新建商品房容易出售的邏輯也很簡單，除去房企進行大肆宣傳外，也跟地方、銀行的放任有很大關係
土地財政還是國內多數地方必須依賴的財政收入方式之一（深圳都擺脫不了，更何況其他城市），什麼樣的情況下土地才能賣一個好價錢？當然的新房價格持續上漲，容易出售的情況下。房子好賣了，地方出讓的土地才能賣上好價值，銀行也自然能夠獲得足夠的收益。這也是為何哪怕“首付分期是違規行為”，房屋質量等問題屢見不鮮的情況下，房管部門卻鮮有作為的主要原因。
辦理房產過戶的人們
- 當房產已經出售成為二手房進入市場後，那麼交易的主體就變成個人——個人了，地方能夠收到的稅收也很有限，自然也就懶得費事
相比於隨便出讓一處土地就有幾千萬上億的收入來說，一套二手房交易實際產生的稅收不過幾萬（頂多幾十萬）各位覺得地方會花費力氣來提高二手房價格？ 我們經常提到的“二八原則”其實在地方來說早就被運用的淋漓盡致。所以，當你所在的城市如果是新建商品房價格持續堅挺，二手房則持續走弱的情況才是正常的房地產現狀。
綜上，一手房銷售還好，二手房流動性越來越差，背後的實質問題就是利益分配。無論是個人、地方還是銀行自然都是追逐利益的一份子，新建商品房能夠獲得收益更多自然就會願意維護這部分利益，能夠獲得的二手房利益少自然就懶得費勁。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以點贊、關注、訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
