堪比過年的十一黃金週結束了。
這8天新房市場瘋了一樣炮火猛攻，畢竟這是下半年為數不多能抓住的一波行情，再等就要年底衝刺了。
二手房業主們當然不會“抱團推貨”，但從成交量來看，天津表現還不錯。
根據貝殼找房數據，8天的假期，天津二手房成交1175套，比去年多了一半的量，平均每天帶看量也達到了5700多次。
當然，今年比去年多了1天假期。
不過這個數字也算是打破了9月的頹態。
01
意料之中，9月天津二手房又頹了。
有多頹呢？市內六區環城四區二手房成交均價下跌1.04%。
相比於7、8月的樓市淡季，這個跌幅有點擴大。
整個行情與去年下半年很相似，直到年底才有一些止跌的態勢。
不同於新房，二手房成交結構太過複雜，既有來自客觀方面的因素，也有來自主觀方面的影響。
價格一直下探，確實離不開業主的預期，不少人房源掛太久，不想再等，乾脆差不多就賣了吧。
比如津南區，今年二手房簽約量比去年漲了20%。
“房住不炒”開始顯現威力了，之前的炒房客在陸續離場。
根據貝殼找房、我愛我家、中原地產三家數據，8月天津二手房成交了4565套房源，比8月成交量減少了約12%。
沒想到8月份這個傳統樓市淡季，反而跑出了個高量。
“金九銀十、金三銀四”這些說法看來是真不準了，樓市季節早就變了。
從成交量也能看出，現階段量是跌不穿4000套的。
就算大家體感溫度不太好，但成交量相比於去年，一點也不低。
二手房成交結構中，150萬以內的房源佔60%，大多數買房人都是首次置業的剛需。
剛需對於價格當然敏感，但因為沒有購房經驗，對樓市瞭解也不深入，更多的情緒是恐慌。
雖怕跌但更怕漲，即便行情很穩定，但中介一句話就能給他們嚇壞了。
比如有個群友看中了西青區松江城的一套房子。
剛開始掛150萬，徐主編分析這套房子到135萬可以買，後來果然降到了137萬；其實可以再等等，但這位群友不想等了，心裡發毛，於是就趕緊入手了。
這種案例很普遍，這也是為什麼雖然二手房價格探低，但成交量還比較穩定的原因——剛需不想等。
從周成交量也能看出，除了6月受北京疫情影響以外，其它時間的成交量已經進入平臺期。
同樣是150萬以內的房子，二手房比新房優勢一點也不差。
剛需最大的需求是，即買即住即上學。
比如津南區鹹水沽的二手房，最近成交量挺高。9月截止到22日已經成交了66套房源，均價在1.3-15萬/平米左右。
你說便宜嗎？新房有的是比這便宜的。
但就落個買了就住，也有生活配套，孩子能上小學，這類二手房是有優勢的。
02
根據貝殼數據，9月二手房日均帶看量4335次/天，比8月略低1%，就算是持平吧。
證明買房人情緒還算穩定，雖然樓市有些不好的聲音，但基本不受影響。
最近帶看量比較高的房源，7天最多能達到25次。
比如河東區太陽城的彩麗園，85平米總價180萬，這個價位在市區買一個比較新的二手房，還是有吸引力的。
7天帶看量前十名的特徵很明顯：
面積都不大，不超過90平米；總價都不高，基本在200萬以下；都是市內六區的房子。
這也能看出現在買房人的心態，如果預算有限，地點和生活配套（地鐵、學校）是放在第一位的。
所以別看這個價位的新房環城有很多，但它們也要跟市區二手房去競爭。
這10套帶看量高的房子，竟然有5套都下架了。
看房的人多了，業主心態膨脹也正常，這就是要“停售捂房”啊。
市場上並非都是隻看不買的現象。
考慮到未來的房產價值，也給買新房的人一個小建議，能夠得上市區，就別去環城。
從貝殼數據來看，9月業主掛牌價格只降了0.6%，可以忽略不計了。
至少業主心態沒崩，比較淡定。
如今業主掛牌價都比較“實在”，不再飄著，可能也沒有多少下調空間，不行就不賣了，不會一味的降價。
但也不排除有著急的。
比如萬科霞光道5號這套房源，從1720萬降到1700萬，之後停售了；然後重新上架又降到1680萬，現在又降到1650萬，一路降了70萬。
業主的心理陰影面積不小，能感覺出心在滴血。
估計是急用錢，同小區另外一套在售房源，一直掛2300萬很堅挺。
9月最後一週降價比較多的房源都有哪些？
以環城四區居多，與帶看量高的形成鮮明對比。
比如中北鎮的花溪苑，110平米的6樓，還帶閣樓，但就是沒有電梯。
這種房子最賣不上價了，改善看不上、剛需買不起，所以單價降到了1.6萬/平米左右。
總的來說，要想成功賣出，你的掛牌價應該是小區內同類型房源的成交價，然後還要再被“小刀”一下。
03
9月，天津市區和環城10區，二手房成交均價全部下降，就連鋼到宇宙的和平區也沒幸免。
其中河北區、西青區跌幅較大。
至於成交量，南開區、河西區依舊是前兩名。
市區和環城92個板塊中，9月有84個板塊價格下跌，又擴大了。
大家比較關心的海教園二手房現在什麼行情？
從成交價來看，挺受影響。
仁恆濱河灣去年扛在21500元/平米可是很堅挺，9月23日成交了一套90平米房源，非頂樓，單價竟然降到了1.7萬/平米。
雖然學籍暫時沒有變化，但不排除有些業主預期降低，打算離場。
也是因為海教園新房供應大，靠近地鐵，價格更低，二手房也沒什麼優勢。
9月，漲幅最高的板塊為：小澱鎮、大衚衕、梅江、體育館街、八里臺鎮、尖山、北閘口、南市。
9月，跌幅最高的板塊為：下瓦房、海教園、邵公莊、光復道、大營門、集賢裡、上杭路、楊柳青、學府街、萬新村。
04
現在的二手房市場，劣幣驅逐良幣。
凡是拿出來賣的、你看得見的，一大部分都有點“問題”：
頂層、沒有電梯、朝向不好、不通透、物業差、面積傻大……
這些房子自然是難賣的，所以我們聽到更多哭天搶地的說房子賣不出去。
市場極度分化，有降70萬沒人買的，也有一分不降就能賣出去的。
二手房成交量已經企穩，沒有繼續大降。量在價先，價格也會維持，不會大跳水。
