榜單說明：
因統計口徑和財務數據發佈節點原因，本期榜單未將H股上市房企列入比較對象。在H股上市房企2019年一季度財務數據發佈完畢後，鳳凰網房產也將通過榜單數據和企業更新，對房企盈利能力的動向作進一步關注和進行深度解析。（數據來源：東方財富Choice）
撰文|王迪
來源|鳳凰網房產
在今年兩會上，政府工作報告奠定樓市主基調：落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。遏制投機炒房與保障合理自住需求同在，整體政策大打組合拳。
於房企而言，不斷迫近的還債高峰在壓低上市房企資金流的“天花板”，諸多房企在規模擴張中面臨諸多問題，比如淨負債率飆升、增收不增利等。在今年業績發佈會上，萬科總裁祝九勝提出：“白銀時代，高質量發展比高速度增長更重要。”此外，保利、綠地、華夏幸福等諸多品牌房企紛紛將“高質量”作為企業發展的“標籤”。
換句話說，當政策和市場紅利漸趨消失，融資環境日趨逼仄，擺在房企面前的難題不僅僅是規模及業務的多元化，而是要做到在控制運營管控成本及加註運營能力的同時，專注精細化運作，提高盈利水平。
鳳凰網房產以2019年一季度A股上市房企數據為切入點，獨家發佈《2019A股上市品牌房企一季度盈利能力排行榜》，以衡量房企盈利能力的四大維度為考量標準，從淨資產收益率ROE(加權)、總資產淨利率ROA、銷售毛利率、淨利潤角度綜合評測，管窺上市房企在今年一季度盈利及經營所做的努力。
值得一提的是，此次排名採用先對細分項進行排名、再綜合累計排名數的方式進行，累計排名數值越低的企業則盈利能力名次越靠前，反之，則越靠後。此外，在對品牌房企選擇方面，我們從2018年銷售額、品牌影響力等多維度綜合考慮，甄選50傢俱有品牌號召力的A股上市房企參與排名。
01
規模與盈利難平衡 華夏幸福位居一季度盈利能力榜首位
鳳凰網房產發現，在最終的排行榜中，房企規模、淨利潤與其盈利能力並非成正相關關係。
在一季度盈利能力排名前十位的上市品牌房企中，2018年銷售額前20強（A股及H股）的房企僅有兩家房企入圍，分別是華夏幸福、綠地控股。
綠城控股在一季度中收穫了57.68億元規模最高淨利潤，不過從淨資產收益率ROE(加權)、總資產淨利率ROA、銷售毛利率這些衡量房企盈利能力的指標看，盈利能力最強的企業並不是綠地、萬科、金地這類頭部房企，而是華夏幸福。
鳳凰網房產統計發現，2019年一季度華夏幸福實現淨利潤約30.27億元，銷售毛利率高達65.29%，總資產淨利率ROA為0.72%，淨資產收益率ROE(加權)為7.95%，位居2019A股上市品牌房企一季度盈利能力排行榜首位；綠地控股則憑藉約57.68億元的淨利潤、15.2%的銷售毛利率、0.54%的總資產淨利率ROA，6.29%的淨資產收益率ROE(加權)在盈利能力榜單中居第七位。
對房企來說，規模代表著企業在行業的地位以及在拿地、融資、營銷等方面的優勢。為了能在行業內有立足之地，多數企業規模訴求日趨強烈。但也有一些企業在追求規模增長的同時，選擇性提高對成本管控的容忍度，導致在整體盈利能力綜合排行中靠後。
作為四強之一的老牌房企萬科雖然淨利潤高達32.06億元、銷售毛利率為35.04%，但是其總資產淨利率ROA及淨資產收益率ROE拖了其“後腿”，僅在排行榜中位列28的中間位置。金地集團、泰禾集團、保利地產、陽光城、新城控股這些曾在2018年銷售額雄踞前20強的房企在盈利榜中則分列第11、12、20、32、36位。
此外，大悅城、榮安地產、泛海控股、北辰實業、招商蛇口等房企雖然在一季度淨利潤中表現不是很突出，但是由於其他細分項平衡較好，在一季度盈利能力排名中位列前茅。
僅從一季度數據看，企業在規模的劣勢並不能完全決定各自的盈利能力，不過“小而精”模式的盈利能力是否可持續依然需要通過未來長期的綜合數據評定。
02
15家A股品牌上市房企淨資產收益率（加權）高於2.5%
對於部分房企來說，在完成規模突進之後，企業的訴求不再是一味地追求規模再上新臺階，而是轉向效益，實現規模與利潤的平衡，追求有質量的增長。
其中，最重要的指標便是淨資產收益率（加權），即為報告期淨利潤與平均淨資產的比值，強調每年每一單位的股東權益（淨資產）可以帶來多少單位的收益，反應的是企業的淨資產創造利潤的能力。
就目前統計數據顯示，華夏幸福、大悅城、榮安地產、泛海控股、北辰實業、招商蛇口、綠地控股、臥龍地產、北京城建、金地集團、泰禾集團、藍光發展、中洲控股、中交地產、天房發展、雅戈爾、濱江集團、中南建設、光明地產、格力地產20家房企的淨資產收益率（加權）高於2.5% ，表現尤為突出。
其中，榮安地產、泛海控股、華夏幸福分別以11.63%、9.9%、7.95%的淨資產收益率(加權)位居前三甲，雲南城投、中房股份、嘉凱城分別以-7%、-3.78%、-3%淨資產收益率(加權)墊底。
通常來講，淨資產收益率（加權）上不封頂，數值越大，說明每一股東權益產生的收益越多，但是下線是不能低於銀行利率。
假設100元存銀行裡，現在一年定期存款利率為3.0%，那麼，這一年的淨資產收益率就是3.0%。如果一家上市公司的淨資產收益率低於3.0%，那麼說明這家公司經營得很一般，賺錢效率很低，不值得投資。
鳳凰網房產查閱2019年2月央行、工商銀行、建設銀行、中國銀行等銀行存款利率發現，大多數銀行的活期存款利率為0.3%或0.35%，定期存款從三個月、半年、一年、三年、五年為準，其利率多在1.1%—3.2%之間。排除其他因素，從中取中間值2.5%，淨資產收益率（加權）不低於此數值的房企，其每一股東權益產生的收益還是非常可觀，說明其創造利潤的能力也十分突出。
此外，淨資產收益率跟企業的財務杆槓的運用密切相關，一定程度上，負債增加會導致淨資產收益率上升，合理的杆槓可以提高淨資產收益率，但必須警惕融資杆槓帶來的財務費用增加及企業還款能力或給企業帶來資金鍊斷裂的危險。
03
毛利率最高達95.18%，中房股份盈利堪憂
銷售毛利率是企業銷售淨利率的基礎，沒有足夠大的銷售毛利率便不能形成盈利。
鳳凰網房產發現，在2019A股上市品牌房企一季度盈利能力排行榜中，銷售毛利率超過50%的有9家。其中，陽光股份的銷售毛利率高達95.18%，位居榜首；華夏幸福次之，銷售毛利率為65.29%；華僑城A銷售毛利率為62.23%，位居第三。
早在2014年，陽光股份的毛利率就為萬科3.3倍，在上市房企銷售毛利率水平中居前列。但事實上，從事投資性房地產出租與資產管理的陽光股份，在成本控制上有一定優勢。但是，近年來，飽受重組迷途的陽光股份其營業收入並不盡如人意。
此外，綠景控股、新華聯、世聯行、中房股份一季度均毛利率均低於25%，這在一定程度上也影響了其盈利能力的排位。
其中，毛利率為-742.0521%的中房股份盈利能力堪憂，在盈利能力排行榜Top50中處於最低位。淨資產收益率ROE(加權)、總資產淨利率ROA、淨利潤分別為-3.78%、-3.41%、-0.09億元。
業內人士表示，當房地產逐漸由增量時代轉入存量時代，房地產已不再支持過度擴張的發展模式。從長期來看，房企的盈利依然取決於房企自身的運營管控和成本控制能力。但從另一種角度來說，對於房企的啟示是，提高盈利能力的路徑除以產品力打造提升產品溢價之外，還應該防止土地、資金產業錯配，形成產品差異化及核心競爭力。
鳳凰網房產
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