熱浪翻湧之下，必有滾滾暗流。隨著新一輪物業公司扎堆上市引爆風潮，預示著中國樓市的"廝殺"已進入下半場，又或者可以說，無狀的競爭之下本就處處都是戰場。
今年6月24日，大型房地產開發商合景泰富（01813.HK）旗下物業管理服務板塊合景悠活向港交所遞交上市申請，5日後，同業世茂集團旗下物業板塊世茂服務也遞表申請上市。本月11日，合景悠活與世茂服務雙雙通過港交所聆訊，將在同一賽道發力競跑。
近日有消息稱合景悠活已開始評估投資者需求，或很快將啟動招股，農銀國際及華泰國際為其IPO聯席保薦人。
全國第七大商業物管公司
回顧合景悠活的成長史，其業務最早始於2004年為母企合景泰富提供住宅物業管理服務之時，2006年，合景悠活又將服務範圍擴展至為合景泰富開發的物業提供商業物業管理營運服務。
此後，在"家底殷實"的控股股東支持庇護下，合景悠活逐漸豐滿自身羽翼，現已發展為一家成熟的綜合物業管理服務供貨商，並在大灣區建立了穩健的業務。
最新招股書資料顯示，截至2020年4月30日，合景悠活的業務範疇已擴展至38個城市及自治縣，包括北京、上海、成都及蘇州等大城市，為合共195個項目提供住宅物業管理及商業物業管理營運服務，總合約建築面積約為3440萬平方米。
仲量聯行數據顯示，在2019年提供商業營運服務的物業管理公司當中，按總在管建築面積計，合景悠活在中國排行第七，在大灣區排行第五。而按總收入計，合景悠活於2019年在中國提供商業營運服務的物業管理公司當中排行第六。
受益於強大母企支持，9成物管收入來自合景泰富
和許多同業一樣，出身於大型房企的好處是，合景悠活能夠得到母公司源源不斷的支持，來自合景泰富的固有資源成為其內部成長的最大力量源泉。
合景悠活也坦言，其過往業務的增長極大地受惠於合景泰富的支持。作為在大灣區具有領導地位的大型物業發展商，於2019年末合景泰富的156個項目遍佈中國內地39個城市及香港，土地儲備約1700萬平方米，這本身就將為合景悠活帶來重大增長機遇。
招股書資料顯示，2019年合景悠活有89%及95.9%的物業管理服務收入分別來自合景泰富集團及其合營企業、聯營公司或其他關聯方發展的住宅及商業物業。而截至2020年4月30日止四個月，其87.5%及94.4%的物業管理服務收入分別來自合景泰富集團及其合營企業、聯營公司或其他關聯方發展的住宅及商業物業。足見合景悠活從母公司處獲得支持都是實打實的。
儘管如此，合景悠活終將走向獨立發展的道路，此番分拆上市可見一二。於是在2019年，合景悠活也開始拓展新業務——為第三方物業發展商開發的物業提供住宅物業管理及商業物業管理營運服務。
據悉，合景悠活向第三方物業發展商發展的住宅物業提供物業管理服務的收入貢獻已由2017年的零增至2019年的11%，而向第三方物業發展商發展的商業物業提供物業管理服務的收入貢獻則由2017年的零增至2019年的4.1%。此外，其向第三方物業發展商發展的住宅物業提供物業管理服務的收入貢獻由截至2019年4月30日止四個月的12.1%增至截至2020年4月30 日止四個月的12.5%；同期，向第三方物業發展商發展的商業物業提供物業管理服務的收入貢獻由3.9%增至5.6%。公司預期其第三方物業發展商所發展的物業貢獻的收入將進一步增加。
業績向好，財務表現強勁
過去幾年合景悠活的綜合業績表現向好，多個指標實現穩健增長。
招股書披露的財務數據顯示，合景悠活的收入由2017年的4.63億元增至2018年的6.59億元，再增至2019年的11.25元，複合年增長率為 55.8%。淨利潤方面，2017年合景悠活錄得純利4410萬元，2018年增至7970萬元，2019年再增 至1.85億元，複合年增長率高達104.8%。
今年首四個月的業績數據也保持正向增長。其收入由截至2019年4月30 日止四個月的3.06億元增加40%至截至2020年4月30日止四個月的4.28億元。淨利潤則由截至2019年4月30日止四個月的3880萬元增加97.4%至截至2020年4月30日止四個月的7660萬元。
（合景悠活近年業績表現情況 來源：公司招股書）
剖析合景悠活持續取得佳績的原因，其收入能夠錄得持續增長主要是由於住宅物業管理服務及商業物業管理營運服務收入均有所增加，這又主要受到總在管建築面積及物業管理項目數目因業務擴展而增加所帶動。此外，其毛利及純利的大幅增加則主要由於業務擴展及住宅物業管理服務分部促進毛利率改善所致。
值得一提的是，合景悠活在保持穩健經營的同時，現金流也較為健康，由於業務擴展及稅前利潤增加，其在過去幾年經營現金流入也持續錄得增長。至於此次上市籌集的資金方面，合景悠活計劃用於戰略性收購及投資機會，部分用於升級智能服務系統及進一步豐富增值服務。
招股上市在即，合景悠活在這個賽程究竟能否取得滿意成果？且看市場給出怎樣的回應。
