前浪不滿，後浪無感
——濟南樓市限購4週年祭
2016年10月2日，濟南下發樓市限購令，迄今已有4年時間。這四年來，濟南樓市像極了宿醉剛醒的中年男子，一時輕狂之後，被滿地雞毛的生活懟了個正臉。
2019年，售樓處裡還經常聽到置業顧問和中介信誓旦旦的那句“等濟南放開限購，這個價你就買不到了，到時候還得漲”，到如今，這些雞血已經越來越少，不知是大家看出市場漲不動了，還是限購放鬆的夢做不動了。
2020年國慶假期，幾乎所有售樓處都在拿出江南皮革廠大甩賣的力氣，花樣打折促銷拼命招攬客戶。市場慢慢陷入一個怪圈，開發商越是聲嘶力竭，購房者越是挑剔不滿。時隔4年，濟南的大小開發商們集體被韭菜們上了一堂課：
再淳厚朴實的濟南老師兒，心裡揣著的都是明白帳。
這一兩年，濟南的購房者們像趕大集一樣逛售樓處，看熱鬧一樣滑過朋友圈的熱銷/漲價單圖，像挑剔的婆婆面對兒媳一樣打量每套房子的優劣長短……連續4年未鬆動的限購給了他們足夠的底氣：
放鬆限購是不可能放鬆的，房價也就這樣了，說不定還能更低。
曾幾何時，多少人堅信
限購只是一時的
樓市一旦冷了政策鐵定放鬆
這個信念並非無跡可尋，從2011年，濟南限購政策出臺，到2014年限購放鬆。限購在市場的理解就變成了，樓市熱了，就抽走幾根柴火降降溫；樓市冷了，就往爐子裡添幾根柴加加火。
畢竟樓市嘛，大局為重，此處再配上置業顧問你懂我懂的眼神，最為應景。
2011年1月，限購政策橫空出臺。
2011年1月21日，限購突如其來，首付三成，二套不低於五成，本地居民購買三套房不能貸款。
對貸款購買商品住房的家庭（包括購房人、配偶及未成年子女，下同），首付款比例調整到30%及以上；貸款購買第二套住房的，嚴格執行首付款比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍的規定；購買第三套及以上住房的，暫停發放貸款。要加強對消費性貸款的管理，禁止用於購買住房。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。
2011年2月25日，時隔一月，限購加碼，二套首付6成，非本市戶籍居民需提供社保證明才能買房。
濟南市人民政府辦公廳關於轉發魯政辦發〔2011〕5號文件，進一步改進和加強房地產市場調控的通知。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。
2014年7月，在濟南實施了三年多的限購政策將正式退出房地產市場。
2014年7月10日起，濟南新房與二手房限購政策全面放開，不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數的限制。
如果說2011年的限購是面對濁世的大義凜然，2014年的鬆綁就是向現實低下了高貴的頭顱，面對“跌跌不休”的樓市，濟南最終服了軟。
樓市和限購的較量，最怕的是不能硬氣到底。都知道，服軟這件事，有一就有二。這也是為什麼，置業顧問面對2016年的限購，惶恐之後是有恃無恐，畢竟，所有人的認知裡，都藏著心照不宣的潛規則：
國家不可能讓房價跌的，跌了不就亂了嘛！
濟南限購4年，樓市冷清2年
意圖放鬆的蠢蠢欲動被現實無情打消
2016年，濟南史上最嚴限購政策出爐後，有人剛交完首付，還沒網籤呢就喪失了購房資格；有夫妻為了三成首付買房牽著手去領離婚證，有小情侶各買一套房子再結婚，有開發商因為不符合 “高層住宅需要主體結構達到12層以上方可申請商品房預售證”鋌而走險弄虛作假……
放鬆不過2年時間，捲土重來的史上最嚴限購政策，對樓市拿出了清風掃落葉般的鐵面無情。
2016年10月，首套房商貸最低首付比例從20%提高到30%，二套房首付商貸比例從30%提高到40%。本市戶籍家庭有三套住房的，暫不得再購房，非本市戶籍限購一套房。
2016年12月，再次出臺限購政策，本市戶籍家庭限購兩套房，非本市戶籍家庭限購1套房（需提供連續兩年以上在濟南市區個人所得稅及社會保險繳納證明）。
2017年4月，限購政策進一步升級，本市戶籍家庭二套房首付比例提高至60%，非本市戶籍限購的一套房子也將首付比例提高到60%。並且將商業貸款的最長期限縮短至25年。
三大組合拳連環出擊，投資的都歇菜了，非剛需的購房需求基本都被排除在外。也就是說，濟南樓市在2016年以後就是一場消耗戰，這個城市還能提供多少剛需，樓市就有多少活力。
剛需多嗎？一直到2018年，還是多的：
2017年濟南棚戶區改造計劃，濟南51個項目、4.3萬餘戶。
2018年濟南棚改（拆遷）計劃，共計41167戶。
連續幾年大規模拆遷，來自二鋼、華山、港溝、吳家堡等地的拆遷戶們手持大量現金補償掃蕩了高新區、歷下區大部分樓盤。就連西客站的二手剛需房，都曾一度賣過1.8萬的高價。
熱度一直持續到2018年上半年，最瘋狂的時候，諸多開發商爭相毛坯改裝修，甚至有樓盤限價一萬五，敢一平加上七八千的裝修價。當時濟南樓市盲目到什麼程度呢，不僅沒感覺到限購的緊箍咒，就連老謀深算的開發商，都有人至今還在高價站崗。
拿地一萬四五，開盤時周邊房價一萬一二在濟南不是稀罕事。去唐冶、張馬走一圈，有的是拿地一兩年還一動不動，執著不懈“等風來”的地塊。有文章形容：
濟南，一個讓開發商哭泣的城市。
在諸多城市在限購放鬆邊緣的瘋狂試探統統落空以後，濟南也曾試圖悄悄掀開一個縫隙讓樓市喘口氣。
未遂。
3月17日，濟南新舊動能轉換先行區官方網站發佈《更正聲明》稱，濟南新舊動能轉換先行區2020年3月15日發佈的《關於促進濟南綠色建設國際產業園發展十條政策》（以下簡稱“《政策》”）中，涉及“預售監管資金即徵即返”；“在先行區直管區範圍內購買二星級及以上綠色建築商品住宅的，不受濟南市限購政策約束”的表述不準確，現予以更正。
後來，“0門檻”落戶政策實行，中專以上繳納當月社保就可以落濟南的集體戶，直接享受首付三成待遇。但顯然，濟南戶口還沒那麼香，對於市場來說，杯水車薪。
風不可能來了，最起碼肉眼可見的未來，樓市被“房住不炒”的大錘壓的死死的。老老實實拼產品，實實在在打價格成了擺在開發商面前唯一的路。
甚至，2017年還在甚囂塵上的“十一不買房，一年又白忙。玩個七八天，少個衛生間！”的話術，也在中介和置業顧問的朋友圈銷聲匿跡。今年的剛需，十一逛售樓處的心態和女生逛商場買衣服差不多：
這個樓棟不喜歡，那我再等等新款吧，還能買不到合適的嘛。
時間成了懸在所有開發商頭上的“達摩克利斯之劍”，所有地產人都明白：
限購之下，韭菜割慢一步，就要被競爭對手割走了。
世間萬物，都是循環往復。根據銳理數據信息，截止到2020年年中，全市商品房市場存量增至20.67萬套，約2394萬m²，當前去化週期攀升至25個月。
壓力山大，是濟南樓市不爭的事實。按照置業顧問zf為樓市託底的言論，此刻限購應該早就放開，畢竟，2014年樓市扛不住放開限購時，樓市去化週期對比當下簡直不值一提。
截至2014年4月份，濟南的普通住宅存量為661萬平方米，去化週期長達15.7個月。
濟南樓市限購4週年，儘管前浪還在哀嘆砸在手上，我們仍舊欣喜的看到 “房住不炒”下，更多的後浪買上了新房。
謹以此文，紀念2016年改變無數人命運的金秋。
