前浪不满，后浪无感
——济南楼市限购4周年祭
2016年10月2日，济南下发楼市限购令，迄今已有4年时间。这四年来，济南楼市像极了宿醉刚醒的中年男子，一时轻狂之后，被满地鸡毛的生活怼了个正脸。
2019年，售楼处里还经常听到置业顾问和中介信誓旦旦的那句“等济南放开限购，这个价你就买不到了，到时候还得涨”，到如今，这些鸡血已经越来越少，不知是大家看出市场涨不动了，还是限购放松的梦做不动了。
2020年国庆假期，几乎所有售楼处都在拿出江南皮革厂大甩卖的力气，花样打折促销拼命招揽客户。市场慢慢陷入一个怪圈，开发商越是声嘶力竭，购房者越是挑剔不满。时隔4年，济南的大小开发商们集体被韭菜们上了一堂课：
再淳厚朴实的济南老师儿，心里揣着的都是明白帐。
这一两年，济南的购房者们像赶大集一样逛售楼处，看热闹一样滑过朋友圈的热销/涨价单图，像挑剔的婆婆面对儿媳一样打量每套房子的优劣长短……连续4年未松动的限购给了他们足够的底气：
放松限购是不可能放松的，房价也就这样了，说不定还能更低。
曾几何时，多少人坚信
限购只是一时的
楼市一旦冷了政策铁定放松
这个信念并非无迹可寻，从2011年，济南限购政策出台，到2014年限购放松。限购在市场的理解就变成了，楼市热了，就抽走几根柴火降降温；楼市冷了，就往炉子里添几根柴加加火。
毕竟楼市嘛，大局为重，此处再配上置业顾问你懂我懂的眼神，最为应景。
2011年1月，限购政策横空出台。
2011年1月21日，限购突如其来，首付三成，二套不低于五成，本地居民购买三套房不能贷款。
对贷款购买商品住房的家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同），首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；购买第三套及以上住房的，暂停发放贷款。要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
2011年2月25日，时隔一月，限购加码，二套首付6成，非本市户籍居民需提供社保证明才能买房。
济南市人民政府办公厅关于转发鲁政办发〔2011〕5号文件，进一步改进和加强房地产市场调控的通知。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
2014年7月，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。
2014年7月10日起，济南新房与二手房限购政策全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。
如果说2011年的限购是面对浊世的大义凛然，2014年的松绑就是向现实低下了高贵的头颅，面对“跌跌不休”的楼市，济南最终服了软。
楼市和限购的较量，最怕的是不能硬气到底。都知道，服软这件事，有一就有二。这也是为什么，置业顾问面对2016年的限购，惶恐之后是有恃无恐，毕竟，所有人的认知里，都藏着心照不宣的潜规则：
国家不可能让房价跌的，跌了不就乱了嘛！
济南限购4年，楼市冷清2年
意图放松的蠢蠢欲动被现实无情打消
2016年，济南史上最严限购政策出炉后，有人刚交完首付，还没网签呢就丧失了购房资格；有夫妻为了三成首付买房牵着手去领离婚证，有小情侣各买一套房子再结婚，有开发商因为不符合 “高层住宅需要主体结构达到12层以上方可申请商品房预售证”铤而走险弄虚作假……
放松不过2年时间，卷土重来的史上最严限购政策，对楼市拿出了清风扫落叶般的铁面无情。
2016年10月，首套房商贷最低首付比例从20%提高到30%，二套房首付商贷比例从30%提高到40%。本市户籍家庭有三套住房的，暂不得再购房，非本市户籍限购一套房。
2016年12月，再次出台限购政策，本市户籍家庭限购两套房，非本市户籍家庭限购1套房（需提供连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明）。
2017年4月，限购政策进一步升级，本市户籍家庭二套房首付比例提高至60%，非本市户籍限购的一套房子也将首付比例提高到60%。并且将商业贷款的最长期限缩短至25年。
三大组合拳连环出击，投资的都歇菜了，非刚需的购房需求基本都被排除在外。也就是说，济南楼市在2016年以后就是一场消耗战，这个城市还能提供多少刚需，楼市就有多少活力。
刚需多吗？一直到2018年，还是多的：
2017年济南棚户区改造计划，济南51个项目、4.3万余户。
2018年济南棚改（拆迁）计划，共计41167户。
连续几年大规模拆迁，来自二钢、华山、港沟、吴家堡等地的拆迁户们手持大量现金补偿扫荡了高新区、历下区大部分楼盘。就连西客站的二手刚需房，都曾一度卖过1.8万的高价。
热度一直持续到2018年上半年，最疯狂的时候，诸多开发商争相毛坯改装修，甚至有楼盘限价一万五，敢一平加上七八千的装修价。当时济南楼市盲目到什么程度呢，不仅没感觉到限购的紧箍咒，就连老谋深算的开发商，都有人至今还在高价站岗。
拿地一万四五，开盘时周边房价一万一二在济南不是稀罕事。去唐冶、张马走一圈，有的是拿地一两年还一动不动，执着不懈“等风来”的地块。有文章形容：
济南，一个让开发商哭泣的城市。
在诸多城市在限购放松边缘的疯狂试探统统落空以后，济南也曾试图悄悄掀开一个缝隙让楼市喘口气。
未遂。
3月17日，济南新旧动能转换先行区官方网站发布《更正声明》称，济南新旧动能转换先行区2020年3月15日发布的《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》（以下简称“《政策》”）中，涉及“预售监管资金即征即返”；“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束”的表述不准确，现予以更正。
后来，“0门槛”落户政策实行，中专以上缴纳当月社保就可以落济南的集体户，直接享受首付三成待遇。但显然，济南户口还没那么香，对于市场来说，杯水车薪。
风不可能来了，最起码肉眼可见的未来，楼市被“房住不炒”的大锤压的死死的。老老实实拼产品，实实在在打价格成了摆在开发商面前唯一的路。
甚至，2017年还在甚嚣尘上的“十一不买房，一年又白忙。玩个七八天，少个卫生间！”的话术，也在中介和置业顾问的朋友圈销声匿迹。今年的刚需，十一逛售楼处的心态和女生逛商场买衣服差不多：
这个楼栋不喜欢，那我再等等新款吧，还能买不到合适的嘛。
时间成了悬在所有开发商头上的“达摩克利斯之剑”，所有地产人都明白：
限购之下，韭菜割慢一步，就要被竞争对手割走了。
世间万物，都是循环往复。根据锐理数据信息，截止到2020年年中，全市商品房市场存量增至20.67万套，约2394万m²，当前去化周期攀升至25个月。
压力山大，是济南楼市不争的事实。按照置业顾问zf为楼市托底的言论，此刻限购应该早就放开，毕竟，2014年楼市扛不住放开限购时，楼市去化周期对比当下简直不值一提。
截至2014年4月份，济南的普通住宅存量为661万平方米，去化周期长达15.7个月。
济南楼市限购4周年，尽管前浪还在哀叹砸在手上，我们仍旧欣喜的看到 “房住不炒”下，更多的后浪买上了新房。
谨以此文，纪念2016年改变无数人命运的金秋。
