文章来源：拓展老狗
房企融资“三条红线”正式来了！
8月28日，据经济参考报报道，近日，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出街，将于2021年1月1日起全行业全面推行。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。
具体内容如下：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、房企的净负债率不得大于100%；
3、房企的“现金短债比”小于1 。
此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。
12家房企试点融资“三道红线”，
9月底前需提交降负债方案！
据了解，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企参与了本次会议。
12家房企中，其中位于“三道红线”中红档的有3家房企：
融创中国（1918.HK）、绿地控股（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）；
剔除预收款后的资产负债率分别是84.2%、82.8%、80.8%；
净负债率分别是214.1%、163.4%、120.9%；
货币资金与短期债务之比分别是0.57、0.67%、0.70。
位于橙档的是阳光城（000671.SZ），剔除预收款后的资产负债率分别是77.6%，净负债率154.4%，货币资金与短期债务之比1.15。
位于黄档的是碧桂园（2007.HK）、万科（000002.SZ）、新城控股（601155.SH）；剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%；净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%；货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42。
位于绿档的多位央企系房地产公司，包括保利发展（600048.SH）、中海地产（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、华侨城（000069.SZ）；
剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%；
净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%；
货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01。
其指出，随着融资政策的不断收紧，前期加杠杆、盲目拿地扩张的房地产企业将受到巨大冲击，行业格局也将随着监管的趋严有所调整。
2020年7月，泰禾集团股份有限公司出现违约，成为首例大型房企违约事件，主要受前期高杠杆、低周转的拖累。泰禾2013-2017年举债扩张，2017年净负债率达473.4%之高，远高于同业。
尽管此后公司逐步降低杠杆，但仍处于较高水平。
2018年以来，房企融资难度加大，加之泰禾居高不下的融资成本，公司最终资金链断裂造成违约。央行“345”政策的出台，目的是控制房地产企业杠杆水平，防止因大肆举债出现违约风险。
表外融资或将上升
但业内人士担忧的是，房地产企业表外融资或重新抬头。
“一些超级房地产公司，不要把他们看成地产集团，可以理解成金融产品设计公司。甚至可以用管理金融机构的办法来管理。”一位华南房地产金融人士坦言。
标普信评也指出，本次融资新规将有效控制行业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金。
过去两年，房地产开发企业普遍通过并购和投资扩展业务规模，样本房企长期股权投资在总资产中的占比已从2016年末的1.1%上升到2020年一季度末的2.4%。
特别是，2019年以来，大型和中型房企长期股权投资在总资产中占比快速上升，显示其表外项目不断增加。融资新规或将进一步提升房企对表外融资的依赖，增加隐性债务风险。
同时，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，因此有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。
此外，国盛证券首席固收分析师杨业伟表示，在重点房地产企业资金监测和融资管理规则下，后续房企难以通过举借债务扩大经营规模，并且部分债务的偿还也需要依靠销售回款，此举直接影响到房企外部现金流及经营决策，促使房企加快现金回款，降低杠杆，对高负债率房企以及依赖债券融资的房企来说影响较大，对头部稳健房企的偿债能力影响则相对有限。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议核心点在于
，首次从房企的角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满了，包括市场、监管和企业。“所以这不是简单打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。
