2020年，成立的第20个年头，2000亿量级的旭辉在9月份，创下今年以来最高销售额，前三季度累计完成全年销售任务的67%，四季度销售压力较大。
旭辉想做“三好生”，并不容易。疫情之下，整体销售均价呈现下降；三条红线踩中一条，而上半年有息负债和一年内到期的有息负债均出现两位数快速增长。新规之下，曾经的闽系“黑马”，增长率、负债率和利润率的平衡面临考验。
四季度需保证“最高销售额”，才能完成任务
回顾2017年7月，仅有500亿规模的旭辉发布“二五战略”规划，定下“2021年达到3000亿”的业绩目标。2018年旭辉完成了1520亿元合约销售额，同比增速46.2%；2019年完成了2006亿元合约销售额，同比增速32%。
2020年，旭辉开始向3000亿量级进军。在9月份创下今年以来最高销售额之下，今年前9月累计合同销售金额约1543.5亿元，合同销售面积约1019.9万平方米，分别同比增长12.86%、27.14%，距离2300亿的销售任务还差约800亿。也就是说，接下来的3个月平均每月的销售额要在260亿元，必须保持甚至超过9月份的单月“最高销售额”才能完成任务。
进入10月冲刺季，旭辉开启了全国15大区域30多个楼盘“好房双11 百亿大补贴”的优惠活动，覆盖北京、上海、武汉、长沙、重庆等热门区域楼盘。加大促销加快回款，也已成为众多房企保证现金流的“必杀技”。
值得注意的是，2020年1月至9月合同销售均价约1.51万元/平方米，相较于上半年1.64万元/平方米的销售均价，又有所下降。受大环境影响，不排除旭辉以价换量的营销思路。事实上，在今年5月就有媒体爆出，北京首个限竞房项目旭辉城发生维权事件，项目售价28000元/平方米，较这批维权业主购房时低了约10000元/平方米。
合作扩张+旧改，曲线布局华南
考虑到疫情对房企一季度的影响比较大，旭辉今年的成绩也是来之不易，第三方机构也对旭辉未来业绩增长持正面预期。这背后，主要源于旭辉土储规模和多元化拿地方式。
“合作扩张”一直是旭辉销售额快速增长的秘诀。从2015年到2019年，旭辉土储规模从1250万平方米大幅增长3倍至5070万平方米，快速辐射至长三角、珠三角、环渤海等重点区域。但权益占比偏低，备受业内诟病。以2020年上半年为例，总土储达到5270万平方米，但权益占比仅为53%。
对于权益占比偏低，旭辉集团总裁林峰在年初发布会上也表示：“今年，旭辉将进一步多元化的拿地能力，持续发力收并购，并且努力提升土储权益比重，目前土储权益比已经从58%提升65%，今年将继续提升至70%”。为此，旭辉也在做努力。比如今年上半年新收购的27个项目，总建面460万平方米，权益占比提高至74%。
旭辉面临的另一个难题是，作为2000亿量级的规模房企，在华南地区的布局相对缓慢。从销售方面来看，上半年长三角、环渤海、中西部及华南地区的合同销售金额为集团合同销售总额分别贡献约47.2%、24.4%、16.8%和11.6%。
回顾2016年，旭辉与保利合作开发花海湾项目，直到4年之后，这仍是它在广州唯一的在售项目，权益占比仅为23.5%。自2016年入粤，在广州、佛山、中山等城市，旭辉布局了10个项目，2019年广州事业部销售规模也不到100亿。而按当初的设想，广佛的销售目标在2022年是达到300亿。
2020年6月5日，旭辉集团宣布，成立广桂区域事业部，下辖广西、广州、中山、佛山、肇庆、清远等地域，区域总部设在广州。组织架构的调整，或可看出旭辉加大力度布局华南市场的意愿。
但显然，光靠招拍挂很难站稳脚跟，于是，旭辉将目光转向“合作开发+旧城改造”模式。2019年旭辉成立了三家城市更新公司，陆续与广州6个村签订旧改协议。今年6月10日，旭辉又与珠海经济特区丹田集团签署了战略合作协议，双方此次合作主要是珠海宁堂村等多个旧村改造。迄今，通过“合作开发+旧城改造”的模式，旭辉在华南已进入8个城市，合计锁定逾30个项目，总建面约600万平米。
值得关注的是，“合作扩张”的隐忧也在显现。上半年旭辉销售额超过800亿元，但营收仅230多亿元，位列80家房企第25名，甚至不敌雅居乐、龙光、奥园、荣盛、越秀这些中型房企。利润增速没也有随着销售规模的扩大而同步增加，上半年净利润增速7.34%，整体盈利能力表现一般。
踩中一条红线，负债规模二位数增加
旭辉控股董事局主席林中曾表示，“2020年是一个不平凡的年份。面对VUCA时代，旭辉坚持均衡发展的策略，做行业的三好生，努力实现持续、稳定、有质量的增长”。
想做“三好生”并不容易。作为“高杠杆”的行业，房企的快速扩张模式或将被戴上“紧箍咒”。8月，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议传出消息，给房地产融资划定“三条红线”——剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
根据半年报披露的数据，旭辉上半年底这三项指标分别为74.24%、63.2%、2.35，剔除预收款后的资产负债率大于70%。根据规定，踩中一条，有息负债增速将不得超过10%。
然而就今年上半年情况来看，旭辉有息负债达到1052.69亿元，同比增长11.08%；一年内到期的有息短债252.55亿元，同比增长52.30%。事实上，从2014年的138.6亿到2019年的1037亿，旭辉有息负债5年间增长了7.5倍，年复合增长率达49.6%。
尽管负债规模不断攀升，好在公司目前一年到期的短期债务只有252.55亿元，而公司账面可支配现金资产还有接近600亿元，短期偿债压力不大。
对此，旭辉控股董事局主席林中在接受媒体采访时回应称，对于财务健康，我们内部是有自己的红线的，红线不能碰，这点我们非常坚持。不踩红线，同时还要保持我们盈利的能力。”
随着房地产行业进入薄利时代，房企拥有更低的融资成本意味着拥有相对更高的盈利水平。所有债务的加权平均成本（包括银行及其他贷款、境内公司债券及境外优先票据）为5.6%，同比下降0.3%。
策划：林广
牵头人：王艳玲
研究员：王艳玲 伊晓霞 邱永芬 林广
南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品
