2020年08月08日 新浪財經
8月8日消息，今日，在博鰲·21世紀房地產論壇會議間隙，華夏新供給經濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員、博導賈康在接受新浪財經採訪時表示，中國中心區域的房地產成交均價還是有可能繼續上漲，比如，北上廣深是全國中心點，而具體某個城市內的中心區，房價同樣可能繼續走高。
“中國中心區的房地產主要特徵是賣方市場，必然表現為中長期房地產成交均價是上揚曲線。”賈康認為，”這樣的曲線，沒有什麼力量能夠把它根本改變，我們要求的健康長效機制只能做到使這個曲線不那麼陡峭，特別是不那麼容易大起大落。”
房價上漲是因為貨幣投放過多嗎？
賈康表示，中國的城鎮化還有一個相當長期的快速發展的空間，真實城鎮化水平不是常住人口城鎮化率表現的60%。
據他介紹， 改革開放初期的城鎮化率只有10%出頭，後來上升到30%進入加速期；而後在中間位置時轉入減速期；根據一般經驗而言，到了真實城鎮化率70%左右，才會轉入低平穩定發展階段。
“房地產業重要性既表現在支撐全局，也表現在牽動人心、積累矛盾、引發爭議，形成了如何打造其健康發展長效機制上多年成為熱點與難點的挑戰。”賈康提到，比如，很多人會問，房價上漲就是因為貨幣投放過多嗎？
“不能說沒關係，但不是這樣簡單對應的關係。不能認為我們把貨幣供應量控制住了，房地產市場的價格問題就跟著解決了。”他對新浪財經表示，貨幣供應量增加了，為什麼機動車不漲價，為什麼電子產品不漲價， 許多具體門類物品的價格漲落，更多是由供需關係和結構因素決定，而非貨幣供應量直接決定的。
“現在貨幣政策好像在收一收，前段時間抗疫效果比較好，沒有必要一個勁寬鬆。”賈康分析，但表述上沒有變，應該會繼續說靈活適度；財政政策則繼續說更加積極，而且要繼續提質增效、突出結構優化。
他表示，中國中心區的房地產主要特徵很長時期內是賣方市場，必然表現為中長期房地產成交均價是上揚曲線。“這樣一個曲線，我認為沒有什麼力量能夠把它根本改變，我們要求的健康長效機制只能做到使這個曲線不那麼陡峭，特別是不那麼容易大起大落。”賈康認為。
除此之外，他還談到地價與房價的關係，究竟是房價決定地價還是地價決定房價？
“有人說我們控制了地價，由政府管住地價就解決問題了，但這隻能用行政手段，與市場無法對接。如果要讓市場起作用，政府不能這樣管地價的具體量值。”他表示，假定有公平競爭價格形成機制，那麼，在商言商，是開發商關於把成品賣出去的預期房價，決定了“招拍掛”環節出手的的地價。
因此，他認為具體如何操作需要優化，不僅有政府調控，還要從商業機制入手，健全市場調節。
預計房地產稅年內可能難以啟動
至於房地產稅，賈康認為，勢在必行，房地產稅是為了實現四大目標：第一，有利於房地產業發展沉穩、健康；第二，收入再分配優化，並促使財產配置優化；第三，分稅制在省以下落地所需的地方稅體系建設與地方政府職能合理化的內洽；第四，從社區、基層促進“公眾參與”的法治化、民主化制度發育。
但他提到，目前中國難以照搬國際經驗，這一種稅制從無到有的話，相關的設定非常複雜，需要討論具體方案。“提到房地產稅，在中國就要考慮一定的免稅額。”他介紹，目前比較多數派的觀點是，按照人均多少平米進行免稅，但是這種方案目前仍存在一些爭議。
“假設人均40平米以下可以免稅，那麼具體人數怎麼認定？”賈康表示，一般認為，人數包含家長和未成年子女、18歲以後另立門戶；那麼養父母、養子女以及家庭人口有變化的怎麼認定呢？“舉個例子，2大1小的三口之家住120平米的房子，照理是免稅的，但孩子遇到意外身亡，結果家人正在傷心之際，稅務人員卻要上門徵稅，因為人均變成60平米了，遇到這種情況就會很為難。”
於是，他認為可以將立法時考慮的徵稅框架定得更寬鬆一點，對家庭的第一套房免徵稅。但這又遇到另一個問題，賈康提到，如果一些家庭選擇通過假離婚來增加免稅套數，那麼可能會引發離婚潮，進一步產生更多社會問題。對此，他思考，能不能再寬鬆一點？“比如，雙親家庭免稅2套房，單親免稅1套房，先把制度框架建起來。”
不過他分析，目前管理部門最新的表述，是“穩妥推進房地產稅立法”，這意味著今年年內很可能無法推進到立法的啟動。（新浪財經 許旻）
賈 康 介 紹
第十一屆、十二屆全國政協委員、現任全國政協參政議政人才庫特聘專家，華夏新供給經濟學研究院院長，中國財政科學研究院研究員、博導。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。是北京、上海、福建、安徽、甘肅、廣西、西藏等地方政府特聘專家、顧問或諮詢委員，北京大學、中國人民大學、國家行政學院、南開大學、武漢大學、廈門大學等多所高校特聘教授。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。1995年享受國務院政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高層次學術帶頭人。多次受黨和國家領導同志之邀座談經濟工作。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學獎、黃達—蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”、“十三五”規劃專家委員會委員、國家發改委PPP專家庫專家委員會成員。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長，第二屆理事會期間任首席經濟學家），2015年-2016年與蘇京春合著出版《新供給經濟學》、《供給側改革：新供給簡明讀本》以及《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”（獲評中國圖書評論學會和央視的“2016年度中國好書”）》，2016年出版的《供給側改革十講》被中組部、新聞出版廣電總局和國家圖書館評為全國精品教材。2017年後又撰寫出版《供給側結構性改革理論模型與實踐路徑》、《供給側改革主線上的未來財稅》、《財政學通論》等多部專著。根據《中國社會科學評估》公佈的2006～2015年我國哲學科學6268種學術期刊700餘萬篇文獻的大統計分析，賈康先生的發文量（398篇），總被引頻次（4231次）和總下載頻次（204115次）均列第一位，綜合指數3429，遙居第一，是經濟學核心作者中的代表性學者。
