自2019年11月上市以來，青客公寓就沒怎麼“消停”過。1月初， 被上海逾千名房東投訴，存在強制降租金的行為；2月和3月，因為拖欠房東租金，被質疑“無力支付”部分房東租金”；4月，再度因拖欠租金，被爆出資金鍊緊張和租金貸問題，市值縮水近3億元。
截至2020年4月13日，黑貓投訴上關於青客公寓的相關投訴已達到4688條。為什麼租客和房東對“長租公寓第一股”如此不滿，甚至連著“罵”了3個月，青客公寓到底錯在哪裡？
禍起：不被看好的“搶跑”IPO
在青客興沖沖地宣佈向美國證券交易委員會（SEC）提交IPO文件，計劃在納斯達克上市之際，等來的並不是媒體對於行業第一股應有的期待和歡呼。卻是，行業內外對於長租公寓行業近年來“擴張失速”的憂慮。因為就在青客公佈遞交招股書的同時，河南的悅如公寓和杭州的國暢公寓因為資金鍊斷裂遭遇了行業洗牌。加上2019年行業整合進一步加深，青客用盡全力，搶在了蛋殼和自如之前的IPO並不被業內外人士看好。
這樣的憂慮，也不是空穴來風，而是通過青客公寓的招股書中相關數據得出的結論。
截至2019年6月30日，青客的總資產為20.3億元，總負債缺高達27億元，可以說，已處資不抵債的境地。不僅如此，青客2017年、2018年以及2019年前三季度內累計虧損額達11.17億元。據媒體計算，青客公寓每租出一間房虧損3800元。
但即便是這樣，青客卻仍然想要證明自己的可盈利的能力，例如“超強籤續約能力”。因為續租率對於長租公寓而言，可以體現出消費者對於該品牌的認可程度。青客引用灼識諮詢的數據表示無論是其與房東之間簽約的合同期限還是租戶的租賃時間均為國內主流長租公寓運營商之最。其中，青客公寓與房東之間的合同平均期限為63.3個月，前三年租賃費用固定，剩餘時間則每年增加約5%（不計複利）。
遺憾的是，招股書中卻顯示，僅有5.1%的租客選擇了續租。要知道，與蛋殼相比，青客的房源在一線城市比例較低、且多分佈於距離城中心相對較遠的地鐵等軌道交通沿線上，這使得青客的平均房價僅在蛋殼平均單房收入的一半左右。可見，在服務滿意程度上，用戶似乎對青客並不買單，即便面對明顯有優勢的價格他們仍不願意續租。。
另一方面，青客還為IPO上了雙保險，在上市前夕將其最高募資金額從此前的近1億美元減少至約5000萬美元，腰斬過一半。此番做法，表面上看是青客公寓為了順利登陸納斯達克，深層原因則是對上市不自信的顯露。
而對於IPO募集到的資金，青客很明確要用於三大板塊，其中之一便是用於擴張所覆蓋的公寓和房間數量。當時看來，IPO之後，青客還想要繼續規模的狂奔。畢竟，青客在招股書中提到了這麼一句話，將繼續擴大公寓網絡，否則“我們可能無法維持或提綱盈利能力，我們的美國存託憑證的市場價格可能會大幅下降”。
獨立地產經濟學者、前方圓地產首席市場分析師鄧浩志就青客上市一事表示，即便青客公寓在納斯達克上市，也未必意味著什麼。青客公寓上市融資可能會在短階段內緩解資金問題，但核心的盈利模式不確定的問題仍然存在，資金斷裂的風險並不同通過上市一勞永逸。
看似是搶跑成功的IPO，殊不知，卻好像是為青客後續的問題頻出找到了一盞聚光燈，聚焦所暴露的問題並漸漸放大。
連著“被罵”4個月，錯哪了？
還記得青客上市那天晚上，朋友圈很多長租公寓的朋友都發了青客在納斯達克敲鐘的照片，為行業第一股而歡呼鼓掌。的確，這個第一股來之不易。對於不少仍然掙扎在生死線的品牌而言，更是一種激勵。
但是，誰能想到，這家行業第一股能在2020年開年以來，接連“被罵”4個月，而且理由還不盡相同...接下來，我們將針對不同時間段，針對青客“被罵”的事情，逐一分析，看看錯在了哪裡。
第一錯：高價搶房，無視品牌自身能力
1月強制房東降租：5900元/月降至2100元
1月中旬，多名青客的房東前往上海市龍華中路596號A座的青客公寓總部進行維權。主要原因是青客以“虧損”及盤整“高進低出”房源為由，在合同期內單方面要求房東降租。
有房東表示，其位於上海虹口的房源原本給青客的租金為5900元/月，但在2019年12月20日左右接到青客通知，以房源“虧損”為由要求下降租金至3800元/月，降幅達到了35.6%。這意味著，一套房子的租金要降價2100元/月，一年就減少了25200元。
與此同時，青客並沒有與房東進行溝通和協商，而是直接下發“降租解約溝通函”給房東，同時明確“方案您未回覆確認之前，我司將暫停支付您租金。”不少房東認為，這無疑是霸王條款。而在青客發給房東的“降租溝通函”或“降租解約溝通函”中，承認公司存在“高出低進”的行為。有員工也向房東表示，他們之前獲取的部分房源價格偏高。
據悉，造成房源“高進低出”的主要是2015年、2016年擴張期間以相對高的市場價格收過來的房源為主。青客內部人士稱“一些合租的房源不是很好租，一套房子三個房間，如果長期只租出去一間，就會造成虧損。但僅僅是小部分房源。”
這就是青客的第一錯，擴張過急，為爭搶優質房源，存在哄抬價格的行為，導致拿房成本升高。在房租趨於穩定甚至下降而運營成本居高不下的情況下，盈利遭到壓縮。甚至最終只能以強制房東降租的形式，來為自己犯下的錯買單。
第二錯：賬面上1個億的現金去哪了？
3月：拖欠租金，強制房東免租
2月底開始，青客通過短信通知部分房東因為疫情無法如期繳納租金。到了3月2日，有多名青客公寓房東表示，在沒有徵得自己同意的情況下，青客短信通知其“感謝您免除青客公司一個月的租金”，陸續被青客通知要求幅度調低租金或在未來的租期內每年減免一個月租金。然後令人不解的是，租客在疫情期間卻照舊交租，並未收到任何平臺的減免通知。
在500人的青客房東維權微信群裡，已有76人收到了青客公寓發送的上述信息。並且76人都稱自己並未同意過青客公寓的這一免租請求。在杭州，青客還被當地房管部門就拖欠房租這一問題約談，但是因為資金緊張，所以短期內尚難以解決。
針對外界質疑青客公寓資金鍊承壓、已通知部分房東“無力支付租金”的問題。青客回應稱，在目前新冠肺炎疫情影響下，長租公寓行業資金鍊普遍吃緊，但青客是行業內資金狀況較好的，賬面金額還有1億多元，且還有很多銀行額度沒動用，“青客目前在正常運營中。”
這一回應不免讓人疑惑，既然有錢，為何不向房東支付租金？為何在2月底以及3月依舊有已經交了房租的租客因為青客拖欠房租而被趕出家門的事情發生？賬面上的現金都去了哪兒？
這就是青客的第二錯，如果真如青客所言，賬面金額還有1億多元，那麼這筆錢為什麼不優先用於支付房東租金。難道在這時候，還有什麼其他業務發展需要這筆錢嗎？甚至不惜讓外界傳出青客資金鍊緊張，也要集中資金力量發展的重要業務？
就如中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林曾說過的，青客的財務狀況讓人擔憂，存在著巨大的資金壓力，難以取得投資者的信任。
第三錯：終於爆發的隱患——租金貸
4月：4688條投訴，房東和租客都怒了
到了4月，一名已經被房東強制搬離的租客，又收到了銀行的催款短信，被要求償還當月的租房貸款，因為青客沒有幫這位租客接觸租金貸。而被強制清退的原因是，他的房東已連續兩月未收到青客公寓的房租。
而類似的情況還很多，截至4月13日，在黑貓投訴APP上，青客公寓的投訴量達到4688條，涉及武漢、江蘇、杭州等多地，不少房東和租客還在社交網絡上集體維權。原因大多相同，房東的租金被青客拖欠，租客的押金被拖欠，以及部分租客辦理的租金貸無法解綁。
對此，4月2日，青客方面回覆稱，由於疫情影響出現資金倒掛，且公司尚未完全復工，目前正在和房東協商，也在陸續支付房租。租客方面，被強制搬離的會進行安置，已經退房的租客會盡快解除貸款，“我們也是上市公司，不會突然就沒了，希望房東和租戶給予理解。”
但是近日，《中國經營報》的記者在採訪青客某上海區域負責人時，對方坦陳，“公司當前資金緊張，未來會將部分房源交由建設銀行管理。”相關品牌負責人表示，目前公司位於上海龍華市徐彙區龍華中路的辦公總部已有部分辦公室退租，對於房東和租客反映的情況，公司會具體問題具體對待。
不僅如此，4月8日，在與一位房東對峙過程中，青客公寓上海區域一位經理表示，“說句難聽點的，以後就沒有青客了，房子都是建行的了，這我是實話實說。”
這一幕讓人想起了2018年多家長租公寓爆倉時的場景，因為租金貸的緣故，不想影響徵信的年輕租客，只能揹負起兩份房租——一份早已被清退的房租以及自己當前住處的房租。
這就是青客的第三錯——過高的租金貸比例。招股書顯示，截至2019年6月底，65.2%的青客租客採用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元。即便全部以預付半年租金計算，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客沉澱的預付租金規模也接近5億元人民幣。招股書披露的數據，截至2019年6月底青客預付租金總額為7.9億元人民幣。
更讓人揪心的是，彼時來自租金貸的資金，已經成為青客公寓主要收入來源和流動性來源。也就是說，對於租客和品牌而言，這就是一顆地雷。因為業內普遍認為，租金貸模式下，本沒有借貸需求的租客，實際上是出賣了自身的信用幫助長租公寓公司融資，而一旦資金鍊斷裂，租客和房東就會陷入“叫天不應、叫地不靈”的境地。
原本，青客想要通過融資租賃的模式逐漸擺脫對於租金貸的依賴，但是很顯然，從當前的租客群體數量來看，並沒有成功。
踏實發展，真有那麼難嗎？
除了備受關注的“長租公寓第一股”青客，其實業內最近也挺難過的。前不久因為瘋狂擴張規模而遭遇危機的灣流，以及多個因資金鍊問題導致拖欠房租的公寓陸續被媒體曝出。但是在這個行業，踏實發展，真的有那麼難嗎？除了無序擴張、使用槓桿、玩高收低租的把戲之外，就沒有其他的路子可以走了嗎？
當然不是的。
在這個行業，其實有很多在踏實前行的品牌：有的品牌聯合外部力量，致力於將存量物業改造，使其煥然一新，為城市社區的故事添上一筆；有的品牌著力於智能系統的打造，通過構建全智能化公寓，為年輕租客提供更為個性化和私密性的居住體驗，助力行業產品升級；有的品牌專心服務於藍領人群，為他們在異鄉拼搏之際提供一張最為溫暖和安全的床位等等。這些品牌都在竭力扭轉資本和市場對於長租公寓行業的偏見和誤解。
畢竟，在青客上市之際，他們同樣處於大洋彼岸這邊為長租公寓第一股鼓與呼的人群中。因為青客曾經獲得的成績，值得行業同仁的認可。但是青客現在的表現，著實有點辜負了行業和市場對於其原本的期待。據財報數據顯示，青客公寓2017財年至2019財年已連續3年虧損，且經營活動現金流淨額連續3個財年為負，甚至被稱為“殭屍”中概股。
的確，在監管與法規相對缺位的當下，長租公寓這個崇尚規模經濟的賽道上，賠本賺吆喝是大多數玩家的選擇。但是如何兼顧規模與成本控制，是賽道上的每一個玩家必須解決的問題。行業需要的是一個能夠起到指明燈作用的品牌，而不是一個上市之後短時間便謝幕退回後臺的“行業第一股”。
看到了兩家媒體在不同時期去青客總部時對於其辦公區域的描寫，大概就是當下這家公寓最真實的寫照了：
1月7日，位於龍華中路596號A座的青客公寓總部，16樓辦公區域門禁緊閉，而位於15層的多個會議室則被安排成專門“接待”房東的房間，多名房東正和青客工作人員討要說法。
4月初，同樣是位於上海市徐彙區龍華中路596號A座的青客公寓總部，位於16層的總部辦公區大門緊閉，屋內漆黑一片，空空如也，只有大門玻璃上貼著一張留有“復工前聯繫方式”的通知；15層的會議室也是如此，部分房間內的桌椅、電腦已被搬空。
在多數行業都在頑強求生之際，希望行業第一股也能更爭氣一點。畢竟一家成功的企業，註定是要在時代的浪潮中經歷多次潮起潮落，才能看到風平浪靜之後的美麗。
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