小戶型和改善樓盤真的是很難選擇，特別是小戶型樓盤。最然最近特價房頻出，對購房者是好事情的，是喜聞樂見的，那麼我們來算算價格，只是針對30-50萬的人。對於30萬以下或者60萬以上的人來說，依然選擇困難！
我們再來看，2016-2018年三年鄭州商品住宅的供求結構：
—數據來源克而瑞
對於鄭州來說，還是剛需主導型的市場，成交最多的面積段在89-110平的三房，140平以上四房和50平以下的一室比較少，這跟市場需求有很大關係。
我們看圖中，近三年的小戶型的供應和成交，一房，供應量基本在2%，而成交量在3.4%，比供應量要多的，二房也是如此。我們再看四房以及以上的，供應在增加，成交也在增加，但是成交量沒有大於供應量。
鄭州房價上漲這個週期是從2016年開始的，小面積總價低，對於一些資金不多的剛需來說是比較受歡迎的。而四房以上的這需要一定的資金積累。對於小戶型房源，地段，開發商，價格都不錯的情況下，也是比較好賣的，比如鄭地新港華苑的小戶型。
那麼問題來了，小戶型和改善樓盤可選擇的不多，但是隻有20多萬，只能買個小戶型能買哪裡？買不起北龍湖，又想改善又如何選？一分錢難倒英雄漢的事情，每個買房人都經歷過，今天我們就站在鄭州來看，目前市場上到底還有哪些小戶型和改善樓盤？
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在售小戶型樓盤
下面我們就來看看小戶型有哪些：
鄭州四環內在售小戶型：
在這些樓盤中，我們可以關注的有瀚海思念城，綠地璀璨天城，和潤林湖美景，名門橙邦，富力建業五龍新城。
在同樣價格下，能買大的就不買小的。如果資金可以，美景麟起城以及和潤林湖美景的兩室可以優先關注。
和潤林湖美景，西三環邊上，並且在地鐵1號線西三環站，算是地鐵盤。規劃的有小面積69-78平的，現在精裝還是毛坯不定。一期小區環境還好，不過現在就是電廠了。電廠陸續搬遷中，如果搬走，這裡還是可以的，配套比較成熟。目前價格不定，上半年估計會開盤。可以等等這個，但是價格超過1.45萬，性價比就一般了。
除此之外，就是首開的名門橙邦和瀚海思念城了，這兩個樓盤都是比較磨人，現在有消息也是好事，畢竟之前內購房源的人有了著落。
名門橙邦，規劃40多層，位置是不錯的，主城區核心城改，比較難，顧慮的比較多。既要這又要那，從名門橙邦規劃一直修改就可以看出。最新這一版規劃，有小戶型，名門資金鍊比較緊張，會不會低開走量現在也不好說，可以關注下。畢竟二七區核心位置的樓盤不多，有小戶型的更少。
瀚海思念城：小戶型房源不多，預計上半年會開盤，這個樓盤諮詢的人也比較多，因為整個北三環來說，可選擇的樓盤不多，對於改善來說比較難。小戶型之前有內購，可以等等開盤價格，有地鐵和配套，有性價比的話，投資還有過渡性自住也不錯。
最後說說綠地璀璨天城，在北三環，有地鐵3號線，以及宜家配套是比較成熟的，附近小戶型也比較稀缺，不過產品設計比較一般。想在北三環沿線購房的人可以關注。
我們再來看其他樓盤，泉舜上城位置好，但是價格不低。保利心語梯戶比太高，後期釋放價格也一般。匯泉景悅城和世茂雲尚城，樓盤質量一般。朗悅公園府，本身性價比一般，小戶型價格待定，按照現在價格，性價比不太好。所以，在這個時候一定要用最少的錢，換取最大的利益。
在這裡面，宏江中央廣場和建業富力五龍新城是比較糾結，宏江1.25萬的費用還可以延期，但是有其它的費用加起來也都差不多1.3萬，性價比不是很好的。所以大家千萬不要注意一些。建業富力五龍新城，戶型不好，但是對於講究點配套的剛需還是可以關注。
提醒大家一點兒，鄭州限購限貸，對小戶型來說是非常的不利的，因為佔名額，佔貸款條件。資金實在有限的剛需可以關注。
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值得關注的剛改改善樓盤：
剛改改善的樓盤比小戶型樓盤多，我們就統計目前可以關注的樓盤，按照類別來說：
我們先來看洋房：正商家河家，萬科民安雲城，中海湖濱世家，融創城開中原宸院。
在這幾個樓盤中，融創中原宸院一期洋房已經售罄，寫它的原因是因為融創的價格相對比較低，快速回款，後期也是可以關注的。萬科民安雲城的洋房在1.8萬，近期高層有特價房，不著急買不妨等等看洋房的營銷策略。
正商家河家，洋房現在1.7萬左右，有些1.65萬就可以買到，性價比是非常不錯的。而中海湖濱世家，正商家河家的價格會影響它的定價，大概率會有性價比。目前開的這塊地位置比較好，距離萬達，月湖都比較近，但是周邊學校也都一般。洋房會先推出，大概是上半年。
我們再來看小高層：建業富力尚悅居，保利溪岸，錦藝四季城
尚悅居、正弘府、保利溪岸，差不多在一個片區。尚悅居這一期的位置有點偏北，但是容積率比較低，保利地塊比較零散，挨著中州大道和連霍，但有首開的優勢。正弘，位置不錯，還有地鐵，但是正弘府現在價格已經不低。
至於錦藝四季城，127平的房源有特價房，大概價位在1.38萬，性價比不錯的。畢竟有地鐵、有學校。
最後是高層：豫發豫園，位置不錯，環境也好，難得的樓盤，但是目前節點比較靠後。
首開的樓盤，瀚海思念城前文也提及，需要看價格，萬科民安江山府，位置也不錯，有地鐵，配套成熟，但是就是學校缺乏，可以把它添加到考慮範圍內，但是銷售節點也是在上半年了。
其他樓盤，華潤紫雲府和奧蘭和園，房源不多，處於尾盤狀態。目前東區僅剩下英地金臺府邸，北區剩下美景美境。不過美景美境和瀚海思念城，算是一個競品，很多人都問，思念城的價格多少才可以買，其實很好判斷，就是同樣的價格，你能否買到同區域其他樓盤。
所以綜上，雖然說有這些樓盤推薦，真正在售的卻不是很多。提起改善，東區就是大家首開考慮的一個區域。但就拿東區來說，除了北龍湖他們還有啥選擇，整個老東區成熟區新房，海馬公園和英地金臺府邸，海馬價格不低，選擇對象剩下英地。
即使難以選擇，也不要在非改善的樓盤，選擇剛改改善戶型。為什麼？
我們來看這個規劃：
第一張規劃圖，是朗悅公園府調整的規劃，就是把160平的戶型拆分為41/141/139平的戶型，我們再來看9號樓的位置，在效果圖中則是樓王的位置。
你想想，要是15500的價格，160平，首付並不低。並且目前北區洋房的價格是多少。對於高新區來說，超過1.6萬的價格都是一般的，但是對於地緣來說，你要是想買也沒有什麼好的辦法，但是你想想1.55萬，我們在高新區區域內可選擇的也不少。
從另外一個側面來說，高新區的改善客群不多。曾經在高新區某項目的朋友告訴我，小戶型特別好賣，但是大戶型卻是一件比較艱難的事情。把大戶型拆分，抓住的客群更多，也利於回款。但是對小區的業主來說呢，卻並非一件好事。
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小結
買房艱難是一件沒有辦法避免的事情，但是一定要分辨清楚，畢竟要住不少年。一個粉絲因為買了下面是商鋪的房源，最後吵的家都不想回。
所以要提醒一下：
對於購買小戶型的人來說，能買多大就買多大，買小戶型真的是你最後的備選。因為目前房票真的很珍貴。
對於改善來說，儘量往東區走，東區新房二手房都可以看看的。其次是北區的洋房和北三環附近的樓盤，儘量在不完美中選到你中意的。切記在非改善區域買改善樓盤。
來源：鄭州樓市
